|
北京房价畸高的理性分析
近期，人们对北京市房价是否增长了25%争得不亦乐乎，不管这一表述是否准确，北京房价高，且只升不降却是一个不可否认的事实（见表1）。
表1 北京商品房价格趋势（元/平方米）
-----------------------------------------------------------------------------
年份 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
价格 1613 2255 2740 3277 4057 5357 5505 5600 5838
---------------------------------------------------------------------------
按照现代经济理论，房价的高低是由市场的供求关系决定的。目前，诱发北京房价格畸高的因素很多，既有市场因素也有非市场因素。
从需求方面分析，北京的住宅房需求有许多其他城市不可比拟的特点：
1、人口众多。北京作为中国政治、经济和文化的中心，有1257万的常住人口，300多万的流动人口和30万左右的高校在校生。此外，北京还有139外国驻华使馆和7000余家外国代表处的5万多常驻外国人和20余万的流动外国商客。随着我国城市化和加入WTO进程的加快，北京国际大都市的聚集效应和就业潜力将吸引更多国内外人才、投资者和普通劳动者。
2、集团购买。北京现有存量住房1.8亿平方米，其中60%左右由中直机关、国字头的大公司雇员所有。尽管在我国停止福利分房是大势所趋，但是“因地制宜”的政策也为一些单位赶房改未班车提供了便利，而单位消费“软预算”约束则为开发商谋取高额利润提供了可乘之机。
3、高收入群体购买。1996-2000年间，北京家庭人均可支配收入年均递增12.7%，2000年人均可支配收入达到10349元，低于广州、上海、厦门和宁波等城市。这样的人均收入水平购房的承受价格应在20～30万元。那么，为什么京城70万、100万，甚至几百万元的房子不愁卖呢？如近期推出的国展家园，一套房子要价两百多万，最好的要五百万。可看过房的人，每两个就有一个掏钱买房的。仔细分析，人们不难发现：北京有一庞大的高收入群体，他们多是“新经济”的宠儿，如“三资”企业的白领、金融证券公司高级管理人员、文化娱乐业的名星大款、IT产业、高新技术和国家垄断行业经理人。近期我们对北京3000多贷款购房者的调查表明：购房者中，三资企业（含外资代办处）雇员占35.4%，有一定级别的经营管理人员占31.8%，教师、工程师和律师等专业人员占6.8%，股份制单位雇员占5.6%,私营企业雇员占3.5%。
4、旧城改造拆迁量大。近几年北京的新房是建了不少，但是，仍有大量的危房旧房需要拆迁改造。根据北京“十五”经济发展规划，未来五年全市要拆迁危房旧房1000万平米。北京申办2008年奥运会成功进一步加大了拆迁的力度。大规模的房屋拆迁无疑会进一步增加住宅的需求，从而影响价格的波动。
表2 2000年全国部分城市二手房成交量（套）
-----------------------------------------------
城市 北京 上海 广州 杭州
成交量 1100 28807 21037 1300
-----------------------------------------------
5、二级市场发展滞后。完善的住宅市场应是一级市场与二级市场的高度统一，不仅包括新房买卖，也包括存量房出租与租售。必须指出的是，北京多元化的人口结构、收入水平和消费结构，决定了其住宅需求的多样性。这种多样化的住宅需求不是“只售不租”单一的市场结构所能满足的。但是，北京住宅二级市场的发展却远远落后与其它城市。以2000年为例，北京成交的二手房只有1100套，而上海成交量为28807套，广州成交量为21027套，均大大高于北京。单一的市场结构不仅剥夺了居民住宅消费多样化的选择权，同时增加了一级市场需求压力。简言之，上述五点是北京需求大和诱发住房价格上扬的主要原因。
从供给方面分析，北京房价畸高的诱因有以下几点：
1、土地使用结构结构不合理，住宅用地比例偏低。众所周知，土地是一切经济活动的载体，住宅业的发展同样离不开土地的依托。近年来，北京的城市建设用地规模在不断扩大。但是，可供普通住宅开发建设的土地却十分有限，总体住宅用地所占的比重也只有26%，大大低于其他城市，如上海住宅用地为44%，广州为32%，重庆为36%，武汉为32%（见表3）。普通住宅土地供给不足，不可避免会导致住宅短缺和价格的上扬。
表3：各城市城市建设用地结构比较
------------------------------------------------------------------------------
城市建 生活居 公共设 工业 仓储 对外交 道路 市政 绿地 特殊
设用地 住用地 施用地 用地 用地 通用地 广场 设施 用地
北京 488.28 127.59 73.96 83.91 25.07 23.51 35.73 22.81 44.41 51.29
（26%） （15%） （17%） （5%） （5%） （7%） （5%） （9%）（11%）
上海 1153.04 510.73 73.41 291.64 48.04 132 47.63 13.4 18.24 17.95
（44%） （6%） （25%） （4%） （11%） （4%） （1%） （2%） （2%）
广州 284.6 89.93 20.20 65.59 22.49 19.82 20.54 9.84 31.06 5.13
（32%） （7%） （23%） （8%） （7%） （7%） （3%） （11%）（2%）
重庆 242.82 88.48 25.66 62.12 8.04 11.66 20.33 4.47 10.36 11.70
（36%） （11%） （26%） （3%） （5%） （8%） （2%） （4%）（5%）
武汉 202.28 65.45 28.66 45.89 5.37 8.53 23.39 5.34 8.75 10.90
（32%） （14%） （23%） （3%） （4%） （12%）（3%） （4%）（5%）
-----------------------------------------------------------------------------
（资料来源：中国城市建设统计年鉴1999，建设部综合财务司，中国建材工业出版社。）
2、土地市场不健全，圈地炒地行为泛滥。土地资源短缺可以说是困扰我国大城市的一个普遍问题。但是，建立公开、公正的土地交易市场可以促进建设用地优化配置。目前，我国许多城市都根据国土资源部[2000]11号文件，建立了有形土地市场、土地储备库，政府调控的土地供给的规模、条件、时序和位置，土地转让多采取公开招标和拍卖的方式，如一些城市在公开招标中，并不是价高者得标，而是综合考虑中标企业的资质，包括企业的资本金、人员素质、以往的住宅开发的业绩等来确定中标者的资格。这样有效地保障了普通住宅用地的供给。但是，北京的土地转让仍是以私下协议交易为主，土地交易非公开、公正性，一方面，为一些人“寻租“、圈地、炒地谋取暴利便利；另一方面，也加大了住宅用地和住宅建设的成本。
3、政府税费高、“有偿服务”过多。1997年，国家计委、财政部联合下发了取消48项不合理税费的通知。2001年又出台了取消47收费的通知。减免税费的文件虽多，但具体落实的措施少，致使实际减免的费用不足房地产开发成本的1%。取消了旧的收费项目，又会出现新的收费项目。而政府部门官僚作风严重、办事效率低，为获得各种审核、批文所支付的交易成本就占到房价的5%。诸多“不可预见费”记入开发成本，导致房价居高不下。
4、房地产开发利润偏高。根据北京统计年鉴，北京住宅的建成安成本平均在1600元左右，加上30%的土地成本，扣除15%的税费，如房价能卖到7000～8000元/平方米，开发商仍有30%左右的利润，大大高于其它行产的利润水平。开发商追逐利润本无可厚非，问题是许多开发企业靠玩空手道（自有资本金极少，主要从买房者手中圈钱）、炒楼花（卖期房）和质量低下的商品房欺骗百姓，牟取暴利，致使住宅质量问题的诉讼案逐年上升，而由此引发的社会问题和银行坏帐问题是值得人们关注的。
5、经济适用房不经济。北京虽建了许多的经济适用房，但是，在具体实施中，由于对建筑面积、建筑标准、销售对象调控不利，致使其实施结果偏离政府预定的政策目标。如一些经济适用房每平方米2600元的价格虽比较低，但每套住宅的建筑面积大到120平方米，甚至更高，从而提高了一套住房的总体价格，致使房价仍高于许多中低收入者的支付能力。
要解决北京住房价格居高不下的问题，我们认为当务之急应做好以下几点：1、从土地源头入手，建立健全土地市场，保障土地交易公开、公正，公平和普通住宅的用地。2、提高政府部门服务意识，并运用土地政策、税费政策调节住宅市场，如，城市规划中应保障普通住宅的土地供给，对普通住宅开发、居民购买自用商品房应给予政策优惠。3、深化住房制度改革，抑制集团消费。4、完善住房产权登记、发证和市场交易体系，促进存量住房的出租、出售，提高其经济效益。5、加强对期房交易的管理，提高房地产开发企业的资质和竞争力。6、鉴于城市居民收入日趋多元化，建议对经济适用房实施建筑面积控制和销售对象控制。此外，政府可运用税收政策和信贷政策引导房地产开发企业从事经济适用房建设，如对开发高档住房同时提供低价住房的企业提供税费减免优惠。这种高中低收入居民混合住宅小区可有效避免社会分异现象。
中国社会科学院经济研究所
汪利娜
|
