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北京房价是否会“冲高回落”？
今年年初北京的住宅市场火得很，只要是户型好、环境好的住房，再高的价格也不愁卖。可还没到年底，又传出房价跌了、卖不动了的信息。据中房指数系统办公室统计，2002年9月北京住宅指数906点，比8月上升4个点，上升势头趋缓，预计到10月表现在价格指数上趋缓的情况会更加明显。
作为中国的政治、经济、文化中心，北京的高房价一直是人们关注的焦点。按照现代经济理论，房价的高低是由市场的供求关系决定的。有人认为，申奥成功、加人世贸，仅这两大利好就足以支撑北京的高房价；也有人认为，过高的房价抑制了大多数人的购买欲望，现在高启的价格有开发商炒作的因素，过两年房价会下跌甚至跌去一半。
那么今后几年北京的房价究竟是跌还是涨?中国社会科学院经济研究所汪利娜研究员认为北京房价涨的趋势较大。目前，诱发北京房价格走高的因素有很多。穷人富人都要住房需求拉高房价；
从需求方面分析，北京的住宅需求有许多其他城市不可比的特点。
北京人口众多，有1257万的常住人口，300多万的流动人口和30万左右的高校在校生。此外，北京还有139个外国驻华使馆和7000余家外国代表处的5万多常驻外国人和20余万的流动外国商客。随着我国“入世”后对外开放和城市化进程的加快，北京国际大都市的聚集效应和就业潜力，将吸引更多国内外人才、投资者和普通劳动者拥至北京安营扎寨。
而高收人人群集聚京城也是原因之一。据统计，1996-2000年间，北京家庭人均可支配收入年均递增12.7％，2000年人均可支配收入达到10349元，这样的人均收入水平购房的承受价格应在20-30万元。那么，为什么京城70万、100万，甚至几百万元的房子不愁卖呢?仔细分析，人们不难发现：北京确有一个庞大的高收人群体，他们多是“新经济”的宠儿，如“三资”企业的白领、金融证券公司高级管理人员、文化娱乐业的名星大款、IT产业、高新技术和国家垄断行业经理人。据社科院经济所对北京3000多贷款购房者的调查表明：购房者中，三资企业(含外资代办处)雇员占35.4％，有一定级别的经营管理人员占31.8％，教师、工程师和律师等专业人员占6.8％，股份制单位雇员占5.6％，私营企业雇员占3.5％。
北京旧城改造、拆迁也带来了对住宅的需求。近几年北京的新房是建了不少，但是，仍有大量的危房旧房需要拆迁改造。根据北京“十五”经济发展规划，未来五年全市要拆迁危房旧房1000万平米。北京申办2008年奥运会成功进一步加大了拆迁的力度。大规模的房屋拆迁无疑会进一步增加住宅的需求，从而影响价格的波动。
另外，必须指出的是，北京多元化的人口结构，收入水平和消费结构，决定了其住宅需求的多样性。这种多样化的住宅需求不是“只售不租”单一的市场结构所能满足的。但是，北京住宅二级市场的发展却远远落后于其它城市。以2000年为例，北京成交的二手房只有1100套，而上海成交量为28807套，广州成交量为21027套，均大大高于北京。单一的市场结构不仅剥夺了居民住宅消费多样化的选择权，同时增加了一级市场需求压力。税费高、开发利润高有效供给不足。
从供给方面分析，北京房价高的诱因有以下几点：
其一，土地使用结构不合理，住宅用地比例偏低。近年来，北京的城市建设用地规模在不断扩大。但是，可供普通住宅开发建设的土地却十分有限，总体住宅用地所占的比重也只有26％，大大低于其他城市，如上海住宅用地为44％，广州为32％，重庆为36％，武汉为32％。普通住宅土地供给不足，不可避免会导致住宅短缺和价格的上扬。
其二，土地市场不健全，圈地炒地行为泛滥。土地资源短缺可以说是困扰我国大城市的一个普遍问题。但是，建立公开、公正的土地交易市场可以促进建设用地优化配置。目前，我国许多城市都根据国土资源部[2000]11号文件，建立了有形土地市场、土地储备库，政府调控土地供给的规模、条件、时序和位置，土地转让多采取公开招标和拍卖的方式，如一些城市在公开招标中，并不是价高者得标，而是综合考虑中标企业的资质，包括企业的资本金、人员素质、以往的住宅开发的业绩等来确定中标者的资格。这样有效地保障了普通住宅用地的供给。但是，北京的土地转让仍是以私下协议交易为主，土地交易的非公开、公正性，一方面，为一些人“寻租”、圈地、炒地牟取暴利提供了便利；另一方面，也加大了住宅用地和住宅建设的成本。
其三，政府税费高、“有偿服务”过多。1997年，国家计委、财政部联合下发了取消48项不合理税费的通知。2001年又出台了取消47项收费的通知。减免税费的文件虽多，但具体落实的措施少，致使实际减免的费用不足房地产开发成本的1％。取消了旧的收费项目，又会出现新的收费项目。而某些政府部门官僚作风严重、办事效率低，为获得各种审核、批文所支付的交易成本就占到房价的5％。诸多“不可预见费”计入开发成本，导致房价居高不下。
其四，房地产开发利润偏高。根据北京统计年鉴，北京住宅的建安成本平均在1600元左右，加上30％的土地成本，扣除15％的税费，如房价能卖到7000-8000元／平方米，开发商仍有30％左右的利润，大大高于其它行业的利润水平。开发商追逐利润本无可厚非，问题是许多开发企业靠玩空手道(自有资本金极少，主要从买房者手中圈钱)、炒楼花(卖期房)和质量低下的商品房欺骗百姓，牟取暴利，致使住宅质量问题的诉讼案逐年上升，而由此引发的社会问题和银行坏帐问题是值得人们关注的。
其五，经济适用房不经济。北京虽建了许多的经济适用房，但是，在具体实施中，由于对建筑面积、建筑标准、销售对象调控不利，致使其实施结果偏离政府预定的政策目标。如一些经济适用房每平方米2600元的价格虽比较低，但每套住宅的建筑面积大到120平方米，甚至更高，从而提高了一套住房的总体价格，致使房价仍高于许多中低收入者的支付能力。
建筑时报
沈刚
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