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房价高低的晴雨表：居民对商品房价格的承受力指数
随着2000年我国对实物分房的取消和货币分房的实行，广大居民对住宅商品房的需求日益增多，住宅业正在成为国民经济新的增长点，住宅的商品化、市场化正在扩大。然而我国商品住宅房价格过高使得不少职工望而止步。房地产商怎样才能清楚居民是不是承受得了他们制定的价格？如果承受得了那还有多大上涨空间？如果承受不了，到底能承受什么样的价格水平？为了促进房地产业健康发展，使房价与居民收入相匹配，准确反映居民对房价的承受能力，研究建立居民对商品房价格承受力指数就显得十分必要和迫切。
一、计算居民对商品房价格承受力指数的方法
居民对商品房价格承受力指数指居民承受商品房涨价压力的能力，反映承受力大小的一个指标。主要着眼于未来，并且是多种因素的综合。它不仅与价格水平有关，而且与居民收入水平、商品房价格相关，必须把这些因素结合起来才能对居民对商品房价格承受力作出比较科学而准确的判断。
在此，选用通货膨胀指数（K）、可用于购房的居民人均收入（I）（可支配收入减去日常生活费用）和商品房价格（P）（为便于说明问题，在此把分期付款的每期支付额作为价格）三个指标来研究居民对商品房价格承受力指数（C）的计算方法。
假设：It-1=3000元、It=3500元、It+1=4000元、Pt-1=2850元、Pt=3000元、Pt+1=3100元、Kt=105%、Kt+1=104%。
居民对商品房价格承受力有不同的计算方法，主要有五种。从理论上说，每种方法的计算结果都有三种可能（C=1、C>1、C<1），但其意义有所不同。
1、用计算期名义收入与商品房价格比率代表承受力指数，即：
It 3500
C1=--=-----=116.7%
Pt 3000
根据上式计算出来的C1如果为1，说明本期的收入全部用于购房，承受力已达极限；如果C1<1，说明本期的收入还不够支付买房费用，更不用说承受力了；如果C1>1，即本例情况，表明本期收入除支付买房外尚有一点剩余可应付涨价，但这种计算方法没有把通货膨胀因素考虑进来，故不能具体地说明居民还能承受多大涨价的压力。
2、实际收入指数代表居民对商品房价格承受力指数
It/Kt 3500/105%
C2=---- = ---------=111.1%
It-1 3000
依据上式计算出来的C2值，如果C2<1，表示实际收入下降；如果C2=1表示居民的实际收入没有升降；若C2>1表明居民实际收入增多，可以承受房价上涨，但具体能承受多少，由于没有与房价联系起来，故很难明确指出，本例就属于这种情况。
3、用实际收入与上一年商品房价格的比率代表居民对商品房价格承受力指数
It/Kt 3500/105%
C3=---- = ---------=117.0%
Pt-1 2850
由上式计算出的C3值，如果C3=1，表示承受力为零；如果C3<1，房价已超出可支付水平，更不用提承受涨价的能力了；如果C3>1，表示收入除应付通货膨胀及上期房价外，还可上涨，本例情况说明还可上涨幅度17%，总的涨幅可达到22.85%（117.0%×105%-1=22.85%）。但是它是以上期房价为基础的，计算承受力指数主要是为将来，故用它来代表承受力指数仍有一定缺陷。
4、用计算期实际收入与计算期房价的比率代替，即：
It/Kt 3500/105%
C4=---- =-----------=111.1%
Pt 3000
It/Kt
-------
It/Kt Pt-1 It/Kt 3500/105%
上式可写成C4=----=-------，从--------=------------=117.0%=C3表示本期实际收入可
Pt Pt/Pt-1 Pt-1 2850
Pt 3000
承受在上期房价基础上上涨17%，但------=--------=105.3%，表示本期已涨价5.3%，故在目
Pt-1 2850
C3
前价格下仍可涨价的空间为C4=---------=11.1%，即在现在价格的基础上还可上涨11.1%居
Pt/Pt-1
民是可承受的，因此C4比C3更能反映承受力的大小。
5、用下期实际收入（预计）与商品房价格的比率来代替
It+1/KtKt+1 4000/105%×104%
C5=---------------=-------------------=118.2%
Pt+1 3100
Pt-1/Kt/Kt+1 It+1/KtKt+1 4000/105%×104%
与C4一样，C5可分解为C5=-----------------，其中---------------=-----------------
Pt+1/Pt-1 Pt-1 3100
Pt+1
=128.5%，表示下期实际收入可承受商品房价在基期基础上上涨28.5%，但由于-------
Pt-1
3100
=-------=108.8%表示到本期止已上涨8.8%，故在本期价格水平下下期仍可上涨的空间为：
2850
128.5%
----------=18.2%。
108.8%
以上五种方法各有其特点：方法1、2没有综合通货膨胀系数、商品房价格和居民收入三因素，因而不能很好地反映居民承受力；方法3、4、5综合了这三因素，反映问题比较全面，承受力的经济意义科学，明确肯定，可操作性强，以致用它们代表承受力指数比较好。
但3、4、5之间又有区别，如果以保证基期房价为目标，选用方法3比较合适，如果目标是计算期房价水平，则选用方法4把价格的容许值定为C4-1；如果目标是保证下一期价格水平可用方法5，把涨价幅度定在C5-1以内，这种方法用来为下期商品房定价最佳。
二、居民对商品房价格承受力指数的作用
在我国刚由福利分房走向货币分房的过程中，价格体制要不断进行改革和完善，计算居民对商品房价格承受力指数，准确测定和预测居民对商品房涨价的经济承受力，具有十分重要的作用：
1、居民对商品房价格承受力指数可以用来反映房价高低，具体测出房价高低的程度。
2、居民对商品房价格承受力指数可为房地产公司在价格决策提供信息。通过计算，如果C4大于1表明房价还有上调的可能，如果C4小于或等于1，意味着房价已绝对不能上调，因居民的承受能力已为零或负数。另外通过预计下一期的居民收入和通货膨胀系数，在把另外通过预计下一期的居民收入和通货膨胀系数，在把C5控制在一定水平下，通过C5It+1/KtKt+1
It/KtKt+1=-------------，即Pt+1=------------可为房产公司制定下期价格提供足够的参考信息。
Pt+1 C5
3、居民对房产价格承受力指数可作为监测宏观经济运行的指标。如果承受力指数较小，国家就必须运用宏观调控手段提高承受力指数，如限定房价、提高工资、增加福利等。
（暨南大学在校研究生、本科生 姚成忠 李自红 刘剑锋）
姚成忠
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