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土地招标是否影响北京房价
2月28日上午，本市土地交易市场在鼓楼西大街北京市土地整理储备中心正式挂牌成立并开始营业。当天下午，市土地交易市场举行了首次国有土地招标活动，广渠门外5家工厂48公顷国有土地在交易市场的大厅举行了招标。包括现代城、华润北京置地、广州富力、商地置业在内的京城内外4家房地产公司参加了招标，最高出价逾32个亿。目前有关专家正在进行评标，评标结果将于近日公布。
土地暗箱操作现象严重一直是许多业内人士认为北京房价居高不下的重要原因。本市成立土地有形市场，组织本市国有土地的拍卖意味着什么？有人认为，土地拍卖将使本市土地市场透明化，最终将拉低房价；而有人提出，此次招标最高出价过高，招标将“鼓励”许多想进入北京房地产市场的外地和外行企业盲目出高价最终将抬升房价。那么，广渠门外国有土地的招标到底会拉升房价还是会降低房价？北京国有土地走市场化道路将对北京房价产生什么样的影响？本报记者对政府有关部门、开发商和部分业内人士进行了采访。
■政府初衷：打破土地暗箱操作使房价趋向合理
据市国土房管局局长苗乐如介绍，本次土地招标是在本市土地交易市场挂牌成立后举行的首次国有土地招标活动。根据市政府最新发布的《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》，今后，六类土地交易必须在土地交易市场进行。土地交易市场的建立既可以将本市土地交易的双方纳入社会监督和政府管理之下，避免私下交易和暗箱操作，使其成为市土地储备中心代表政府进行土地招标、拍卖的场所，又可以成为全市各区县、各单位转让土地交易的场所。同时，使北京的地价透明，有利于房价趋于合理化。
■开发商：招标拿地便宜还是其他方式拿地合算
那么，对开发商而言，目前，除了参加土地招标外，北京还有什么方式可以拿到开发土地？相比之下，招标拿地合算还是以其他方式拿地合算？
据北京市国土房管局土地出让处的处长陈倩介绍，目前，房地产开发除了国家行政划拨方式外，开发商拿地的方式主要有协议、参加拍卖和招标等。其中以协议为主，一般土地方和发展商谈好后把项目立项、规划等手续都做完后，到房管部门来“补办”出让手续。
那么，招标拿地合算还是以其他方式拿地合算？不妨先来看看2月28日最后参加广渠门外投标的4家都是什么类型的开发商。SOHO中国有限公司、华润置地（北京）股份有限公司，这两家公司是近年来在北京楼市比较活跃的、属于市场化脚步走得比较快的房地产公司。另外两家则是外地想进京的房地产开发企业——曾在深圳开发过都市名苑的商地置业公司和广州富力地产集团有限公司。这几家公司都有一个共同点是：和土地方走关系通过协议拿地的可能性相对北京土生土长的一些国营房地产企业来讲要费劲些。而北京那些土生土长的国字头房地产企业没有参加招标。
而记者了解到，实际自2001年12月29日有关这个地块再次招标的公告发出后，除了上面4家公司外，还有12家公司买了标书——包括北京天鸿宝业房地产股份有限公司、广州深圳百仕达实业有限公司、新加坡嘉德房地产公司、中海发展（北京）有限公司、中国希格玛有限公司、北京万科房地产有限公司、北京安地房地产开发公司等国内外的房地产开发公司。记者通过各种渠道采访了解到，这十几家公司没有最后参加招标，主要原因是“还有希望以比招标更便宜的方式拿到土地，为何还来参加招标？没必要”。北京天鸿宝业集团总经理巴峥嵘告诉记者，“买标书纯粹是为了提前了解北京市政府有关土地招标的一套运作程序，因为大家从市场上公开竞争拿地是趋势，但目前，我们还能以协议的方式拿到土地，有比招标更便宜更合算的方式拿到地，我们为什么要参加出价可能要高的土地招标活动呢？”
■土地招标抬升地价还是降低地价
那么，从这次招标的出价情况看，是抬升了地价还是降低了地价？
对本市土地价格和现状非常了解的首创集团总裁刘晓光算了一笔账：50万公顷的占地面积，2.7的容积率，那么，建筑面积应在135万平方米，如地上按85%计算，应在115万平方米。而该地区三通一平加出让金的地价按4家单位中最低出价27亿多元计算，应该在2400元/平方米左右，即总地价款应该为地上115万平方米�?400元/平方米=27亿多元，而从4家的出价看，华润置地出价27个多亿，现代城出价28个多亿，而两家外地公司分别出价31个多亿和32个多亿。按最高价32亿多计算，平均每平方米的土地成本在2800元，加上2000元／平方米的建安费用，500元左右的税费，每平方米的成本价就达到了5300多元。而现在当地一个普通项目卖5700多元/平方米已经不太好卖了。刘总认为，土地走招标、拍卖等市场化道路是对的，但真正达到完全规范市场的目的还需要时间，逐步加以规范，因为北京楼市的大环境目前还不是很规范。
北京万科总经理张力也提出了担忧：北京在近两三年由于各种利好因素，势必还会吸引大量外地或外行甚至外国资金进入投资市场，再加上首都的优势，北京土地稀缺性会加剧，这将使北京的土地呈现供不应求的状态，这就意味着北京的地价近几年不但不会降，反而会升。而因为土地需求的增加，很多想进入北京楼市的企业和投资人在没有其他渠道通过协议拿地的情况下，会不惜代价花高价去拿地，这样无形中北京的地价会提高上去。
■地价抬升或降低对北京房价的影响有多大
市国土房管局局长苗乐如说，实施土地储备制度后，土地供应实行计划管理，并按市场需求严格控制建设用地供应总量，这将从源头上规范北京市的土地市场，增强政府的宏观调控能力。
北京万科总经理张力认为，房价的构成主要有地价、拆迁费用、建安成本、税费和利润等五部分构成，地价只是其中的一项，从深圳和上海20世纪90年代经历的房地产市场低潮看，地价和房价没有必然联系，房价降了，地价未必下调。所以，现在要判断招标对北京房价将起提升作用还是降低作用不太好说，得根据开发商的运作能力、管理能力和利润目标等方方面面的因素来判断。现代城总经理潘石屹流露了对招标可能导致房价上升的担忧——两家外地公司出价明显高出市场价，今后的土地招标中也不排除这种出高价志在必得的情况出现。
安地集团董事长张宝全认为，土地招标不会直接平抑房价，但会稳定北京的房价。因为目前北京楼市房价混乱就是由地价混乱造成的，比如说相邻的两块地，我是以1亿元的地价拿到的，你是以2亿元拿到的，你比我开发早，卖出了6000元/平方米的价格，那当我开始销售的时候，我绝不会因为自己土地成本高而定低价，我会以你的价格为参考来定价，这就是造成目前北京房价多数按高成本定价，而不是以真实成本定价的现实原因。只有通过土地市场公开竞争，土地市场规范了，北京的房价定价标准才有可能得到改变。房价才有可能趋于合理。
对此，首创集团总裁刘晓光认为，今后，要逐步创造条件，使在北京的开发商拿地都要走市场化、规范化的道路，即政府制定一个市场规则，走招标、拍卖道路。在这种情况下，政府可以通过调控每年进入房地产市场的土地供应总量来调控供求关系，而供求关系决定房价，最终实现政府调控房价的目的。
■北京土地市场化道路还有多远
不难看出，业内人士一致认为：只有在北京土地完全市场化的前提下，政府才有可能通过调控每年的土地供应总量来调控房价。那么，北京土地市场化的路还有多远？
市土地储备管理中心主任史贤英认为，从今年开始，为了使土地价格透明化，即使是协议出让土地，也必须到土地交易市场公布价格。今后，随着北京市土地收购储备制度的建立，北京有形土地市场将逐步建成。
据了解，目前，市土地交易中心还在进行大兴西红门镇200多万平方米经济适用住房项目以及中关村商务核心区海淀欣苑项目的招投标工作。近期，还会将一批已收回的闲置土地以招标、拍卖方式推向市场。
北京青年报
余美英
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