刘宏诚 邓智仁 邢亚平：入世之后房价三人谈

市场更需要价位低、户型适中的产品
　　奥运申办成动的当晚，刘宏诚向北京的媒介说了一个看法：“举办奥运，北京市发展房地产规划中，改变城市面貌的目的将高于一切。伴随市区道路扩建，大批旧房将被拆除，在需要购买房屋消费群的构成中，低收入人员占有比例将不断扩大，房地产商面对消费群的变化，除了降价别无选择。”事隔两个多月，事实证明刘宏诚的预言是对的。不仅国家主管部门首次开口干预房价炒作，北京市政府更是采取实际行动，先是宣布宣武区庄胜广场后面经济适用小区启动，免收或缓收土地出让金，跟着又将大于120平方米的房子分段收契税，不超过120平方米部分减半收取。
　　刘宏诚对政策和市场的敏感，使他成为北京房地产界的名人，对于“入世之后论房价”这个话题，不听老刘发表一番议论好像有点儿遗憾。
　　做过股票或外汇买卖的都知道：如果是投资者而不是投机者，大都知道炒预期，如预期兑现后再跟进，多会损手烂脚。现在北京的房地产价格过高，和人民的消费能力差距过大，在多年欠账聚积的能量释放差不多后，又没有机构投资者托市，靠申奥和入世的预期强撑，现在这些预期都已经兑现，目前只剩下入住纠纷和市民在股票市场上损失惨重或被套牢等利空的消息了。
　　刘宏诚认为：北京的楼市从来也没有真正地“牛”过。楼市真正的“牛”，应是买了楼能在“二手市场”上出手挣钱，就像股市上一样，要能找到“下家”。
　　在国外，楼市“景气”的“寒暑表”一是看土地拍卖；二是看银行贷款政策，而不是听什么人去讲。目前土地不进行公开拍卖，这个“寒暑表”有些失灵，不过银行的“寒暑表”大家还是看得见摸得着的。
　　银行在收紧贷款，目前银行贷款要房地产商提供担保，要买房人购买“寿险”，本身就反映出信心不足。按照惯例，房款的七、八成由银行贷给购房人，购房人无力偿还时，大不了银行拍卖房子。现在银行本身就担心房地产商能否把楼建完并顺利拿到“大产权证”，担心将来房子连七、八成都拍不出去，自己受损失。
　　从目前税务部门的减税政策我们也能看出一些眉目——
　　首先，看看什么叫空置房，减税文件定义的“空置房”可不是我们想的所有没卖出去的“现房”，文件中的“空置房”仅“限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房”。北京市一直拒绝透露有多少“空置房”，但1999年推出的到2000年底的免税政策延期到2002年底说明什么？说明原来希望通过免税在不到一年半消化的1998年6月30日前建成的“空置房”，现在要消化三年半。
　　第二，从地税局人员对减税的解释：解释时间划定不是以办理房产过户手续的时间划分，而是以签订合同的时间划分。这足以说明这次减税并非认为目前的税收政策不合理，而是因为目前北京房地产市场开发的房屋定位出了问题，大户型的房子滞销，希望用减税帮助房地产商消化这些压在手上的大户型房屋。

入世会拉低北京楼价吗
　　中国加入WTO，对北京房地产市场产生的影响将是多方面的。单从楼价这个角度来谈看法，不能不访邓智仁。
　　老邓一直是楼市的泼冷水者，颇有“危机意识”。一年多以来，在众多开发商的反对声中，老邓的“降价论”没市场。但北京楼市进入七、八月份以后，销售业绩一直滑坡，这和WTO有什么关系?我们再次请出邓智仁，新账老账一起翻：
　　“大家都知道，楼价的高低取决于市场的供求关系，之所以大家对楼价走势作出不同的判断，主要是对供求关系的理解不同造成的。
　　对于北京入世后楼市乐观的人往往比较强调入世所带来的需求量。比如大量的外商进入，有可能拉动高档外销公寓和别墅及写字楼的需求等。但是，我认为这种想象的需求对于北京目前楼市的总供应量来说是微不足道的。从有关数据统计可以分析出，目前北京商品房的供应量已经是市场销售量的4倍多，并且从北京的土地供应量上看仍然有不断放大的迹象。由此也可以看出北京商品房未来的供应量将还会有较大的增加。我相信入世后外商进入北京带来的需求量的增加将很快被北京新的供应量所抵消。另外，我们还必须看到，入世是中国入世，并不是北京“入世”，外商所带来的需求量还会被其他城市瓜分。
　　再从供应量上看，我相信这才是入世要给北京房地产市场带来最明显影响的。
　　入世后，外资肯定要进入北京房地产市场，可能以直接投资的形式，可能以基金的形式，也可能以合资或其他的形式，总之外资肯定不会放弃北京的房地产市场。我们先不要说他们的资金优势和技术优势对我们的市场会造成什么影响，单是他们可能提供的供应量就足以抵消他们在北京的需求量了。举例来说，李嘉诚在东坝的一个项目就可能抵消外商来京几年的需求量。因此，尽管入世后北京房地产市场还存在许多不确定因素，但有一点却是肯定的，那就是供求关系将更加不平衡，市场竞争将更加激烈。而楼价就在大家激烈的竞争中会悄然滑落，直到能让潜在的市场需求变成有效需求，从而使供求关系趋向平衡为止。

房地产市场不是早市
　　有持家经验的主妇都应该知道，早市的菜能“砍价”，尤其是在要收摊的时候，刚才卖一块钱一斤的黄瓜，最后五毛钱能卖一堆，因为谁都知道，收了摊还没卖完，小贩就要赔本了。
　　首都经贸大学邢亚平教授认为，房地产市场不是早市，不要指望着房子能“撮堆”卖!
　　在谈活一开始，她便声称自己，“既站在开发商的立场上，又站在购房者立场上。”
　　邢教授承认北京的房价有降价空间，但是降价并不一定是以单价下调为表现形式，也可能以其他形式。比如说，现在的楼盘性价比普遍在提高，同样的价格，现在的项目比前几年的项目在功能、建筑质量等方面都有大幅提高。
　　在讨论房价升与降的问题时，不能不琢磨消费者的购房心理。受股市经验的影响，购房人总想把握住市场的价格波动，人们都希望价格走到谷底的时候买进，然后价格马上反弹，好像这样自己就嫌钱了。
　　其实，购房者应该弄清楚自己究竟是消费者还是投资者，假如自己买房是为了消费，那么单纯追求价格下降是不理智的。本来是准备年底结婚，为了等房子降价，硬把婚期推迟，就像明明自己没吃早点，偏要等着黄瓜降到五毛一堆的时候才买的老大妈，这才叫不会享受生活呢!
　　邢教授同时认为房价的下降是有限的，不会像早市的商品最后能“给钱就卖”。因为房地产的成本是钢性的，比如说土地成本、建筑成本，这些成本都不可能被挤压，挤压的只能是开发商的利润。
　　一旦开发商被挤压而失去全部利润，那就不会有人再盖房子。不要期望像北京这样的大城市会有房价的暴跌，如果这样的事情发生了，结果不会是所有人都买得起房，而是很多人在很长时间内没房住。

名牌时报《北京楼市周刊》

蒋举