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北京商品房价高低两端“唱大戏”
今年以来，京城房地产市场在景气空间内不断上行，保持了高速增长趋势。商品住宅市场的供应延续了长期以来价格、区位、类型等方面的走势。从新开盘项目的特点看，高档项目价格继续高启，以品质打动人心；而中低档项目则逐渐向普通大众的消费能力靠拢以吸引更多中低收入百姓入市，商品房价格在明显向两极移动。
新楼盘全面开花均匀发展
根据目前全市新楼盘的集中程度以及片区的发展状况，北京市在售的商品住宅项目分布区域可以划分为东部、北部、南部及西南、西部及西北四个区域。
东部区域在CBD、燕莎商圈带动下，一直是京城房地产市场最为炙手可热的地区，其商品住宅规模已占到全市的32.01%。目前，东部的商品住宅项目主要集中在CBD及周边，京通快速路沿线，东直门到酒仙桥组成的东北地区，劲松、双井、京沈高速路组成的东南地区；北部有北京最大规模成片开发的望京住宅区，以及由于申办奥运成功而极大提升发展潜力的奥运规划区域（现亚运村及以北），目前北部的项目主要集中在八达岭高速路沿线、望京地区以及亚运村至汤立路沿线；西及西北部由于中关村科技园区的带动，商品住宅市场也不断升温，该区域的商品住宅开发规模目前已占到全市的19.92%，楼盘项目主要集中在万柳等地区；城南及西南虽然前几年发展相对缓慢，但由于有较大的价格优势，市政改造力度近年也在不断加大，目前该区域的商品住宅开发规模已仅次于东部达到全部的27.68%，城南的房地产项目主要集中在南三四环路之间，以及崇文门、广安大街沿线。从规模上看，四个区域相差不大，目前商品住宅新楼盘的开发在京城已呈现出“全面开花，均匀发展”的态势。
热点区域聚集效应增强
今年以来，京城房地产几大热点区域聚集效应继续增强。朝阳区由于有CBD成熟商务区的支撑，有北京最大的居住区望京，有奥运主场地，天时与地利俱得，今年1季度新开项目规划面积比重较2001年新盘规划面积比重又有大幅上升，仍然是新开工项目最为集中的地区。此外，东城、海淀、西城、延庆等热点区域的新盘规划面积比重也有一定上升。在这些热点区域中，新盘的平均价格除延庆新开项目尚未定价外，西城、东城由于高档公寓项目比较集中，价格远远领先其他区域，而且较去年新开盘均价也有较大上升，区域的聚集效应继续走强。
高档升中低档降，价格向两端移动
据统计，今年1季度新开住宅项目中，普通住宅规划面积仍然超过半数，达到52.2%。经济适用住房的开发与去年相比也出现了大幅提高。普通住宅与经济适用住房所占比重已达到80.8%。中低价位项目比例的大幅增加带动了新盘价格的总体走低。1季度新开工项目平均价格5134元/平方米，比去年新盘均价5313元/平方米降了3.4%，更低于在售项目平均价格7394元/平方米。在今年新开盘的住宅项目中，价格在3000至4000元/平方米之间的项目规划面积所占比例最大，超过了46.9%，预示着这一价位的项目将成为市场上最主要的产品，5000元/平方米以下的中低价位项目将逐渐成为市场供应主流。与此相反，受奥运、WTO等多种因素影响，北京市内外销公寓等高档住宅价格均较去年新盘均价出现了较大上涨幅度。其中，外销公寓平均价格已达到12500元/平方米，远远高出其他各类物业平均水平。对此，业内相关人士预测，高档升，中低档降，将成为今后一段时间内京城房地产市场价格的趋势。
北京日报 公衍奎 李霄峰
公衍奎
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