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二手房置换必读 |
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二手房贷款流程 |
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相 关 机 构 |
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| 细说二手房贷款 |
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A银行争放二手房贷款
为配合京城已购公房和经济适用住房的上市，今年8月，农行北京分行率先推出了二手房抵押贷款业务，允许购房人以房地产二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款用于支付购房款，再分期向银行还本付息。此项贷款一经推出，便引起许多市民的兴趣。负责二手房贷款业务的农行个人理财中心的咨询电话连日遭到"爆打"，至今已接待咨询1万余人次，并有12名"幸运"的购房者已得到了农行的放贷承诺，贷款额度达300万元。
而开展个人住房贷款的"龙头老大"建设银行同样看好了二手房这个市场，经过精心筹备，建行北京分行联合京城6家知名的房地产中介公司于本月上旬推出了二手房贷款业务，并承诺在15个工作日内完成审批，给借款申请人以明确答复。与此同时，有消息称，工行北京分行也在筹划此项业务，不日将推出。
银行争相放贷说明了二级市场的巨大潜力，对百姓而言，离居住环境的"升级换代"又近了一步。
B一手、二手有何区别
二手房是指已由北京市房屋土地管理局颁发房屋所有权的有效证件，可在房地产二级市场流通，卖房人具有完全处置权利的房屋。其与商品房抵押贷款有很多的不同。二手房抵押贷款中，借款人只能采取阶段性担保方式，并且二手房屋买卖双方办理房屋所有权转让和变更登记手续后，还要将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续，在借款人未还清借款本息前，贷款银行负责收押"房屋他项权证"。另外，借款合同生效，贷款银行根据借款人的委托将全部贷款资金划入售房人在贷款银行开立的存款账户。
此外，代理农行二手房贷款业务的北京广盛律师事务所律师金铮女士说，从银行的角度出发，办理普通商品房的贷款有点像"批发"，通常是一处物业里的几十套房屋一并办理，买卖双方是开发商一家面对诸多买家，而出于自身利益，开发商一般较为配合，房屋权属状况也一目了然；二手房则不然，类似"零售"，每一套房屋都逐个办理，买卖双方是"一对一"的关系，房屋权属状况各自不同，有很多问题要协调解决。
C借贷三方借款人风险最大
买家、卖家与银行三方，风险最大的是买家。
卖家卖房，最担心买家付不起房钱，但只要申贷获准，银行与贷款人签订购房抵押贷款合同，并办理了授权委托书公证后，即划拨首期购房款，之后数日内便可从账户上取得全部房款。
银行一方则要承担贷款人在长达数年的还贷期内的种种不确定因素。不过从较早开展二手房抵押贷款业务的农行广州分行的情况看，一年多来贷款额已达2．4亿，坏账率竟为零。由此可见，百姓的确将贷款买房当作一件严肃认真的大事。
而借款人则不仅要担心卖方的突然违约，也要承担将来无力还贷的后果。另外，借款人还必须购买抵押房屋的财产保险，投保金额不得低于抵押房屋的评估价格，投保期限不得短于贷款期限。
D只有12笔承诺放贷
到目前为止，只有12个贷款申请获得农行的放贷承诺，贷款额度10万元至60万元不等，贷款期限最长是10年，申贷人家庭平均月收入在5000元左右，年龄都是30岁上下。另有30余宗在受理当中。金铮律师介绍，以上几十例都是二手商品房，尽管想要购买二手公房的人很多，但还没有一例完成初审程序，进入到受理阶段。这与房改房权属复杂不无关系，加之许多购房者购房时与原产权单位签订了限制性协议，成为阻碍新房主申贷的最大一道坎儿。
E农行、建行您选哪家
农行在二手房贷款上堪称先头兵，现在其二手房贷款对象除了在二级市场上买卖的普通自用房外，还增加了《房地产预售契约》现房贷款、《房地产预售契约》楼花贷款、押旧楼买新楼贷款、在按楼宇转按贷款、在按楼宇加按贷款等。贷款期限最长30年。目前建行的放贷对象还主要是已购商品房、房改房和经济适用房。贷款期限最长20年。
农行与建行的业务开展方式也有很大不同。前者是采取与律师事务所密切合作的方式，由北京广盛律师事务所协助农行解释法律问题，对借款人的资信状况进行审查，出具相应法律文件，同时协调与评估机构、买卖中介机构、保险机构及有关政府部门的关系。这种律师全权代理的方式"安全系数"颇高，可以最大限度减少借贷三方的风险，因而其律师代理费用也较高，为贷款额度的1．6％。
建行则是联合6家中介机构开展贷款业务，由中介公司负责审查上市房屋的入市资格，保证交易的合法性。吸引人的是，二手房贷款的申请者可以不用去银行，在6家中介机构的建行POS机上即可完成借款、还款的手续。建行的律师代理费用仅是贷款额度的0．4％。
摘自《北京晚报》文/ 姚丽颖 |
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