因为二级市场的交易是在公平、自愿、平等的基础上实现的，它能够体现出真正的供求关系，因此只有二手房的价格才能真正体现房产的真实价值。如果真正站在市场的角度，二手房的价格受以下一些因素的影响：

　　1、折旧率。房屋竣工后即进入折旧期，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率扣减2%。

　　2、户型。旧房的户型落后，功能陈旧，“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。 3、楼层。以小高层为例：1层和2层为基准价，5层和6层扣减3%，7层扣减5%，3层和4层为加3%，若是顶层则扣减5%。

　　4、朝向。朝向如无朝南外门窗，扣减5%。

　　5、小区环境。无物业管理和非独立封闭分别扣减5%，省、市重点小学区加15%。

　　6、心理因素。人们一般不愿意购买二手房，会有难以逾越的心理障碍，扣减8%。

　　实例验证：某住宅1990年建成，此房位于2层(共7层)，建筑面积51平方米，属二级地区，房屋结构为混合一等。属于“三小”套型，-10%，折旧率12年×（-2%)＝-24%，楼层-3%，朝向：南北，非小区和无物业管理：(-5%)＋(-5%)＝-10%，重点中小学区：＋15%，心理因素-8%；而当地商品房价格为4500元每平方米，计算：4500-(4500×２4%＋4500×１0%＋4500×３%＋4500×８%-4500×１5%)＝2700元／平方米。

　　上例中二手房价格是从当地的商品房价格求得的，反过来，消费者也可以从当地成交的二手房价格推算出商品房的真实价格。（朱婧）