目前北京的整体市场状况而言，仍处于严重失衡的态势。一方面，新房供应量逐年上升，竞争日趋白热化，同时空置量的增长率也呈逐年升高的趋势；另一方面，二手房交易量增长缓慢，不能释放有效供给，严重制约了老百姓对房屋更新换代的需求增长。

　　究其原因，专业人士已习惯把矛盾指向政府及相关机构，如政策未放开、金融支持不足、高税费和复杂的交易环节等等因素的制约，但为什么随着政策的逐步放开、交易流程的简化以及税费的降低等政策的出台，并没有出现人们预想的二级市场“井喷”的局面呢？不妨让我们进行一些深层次的探讨和推理。

　　首先，让我们评价以下从事经纪业务的主体———经纪公司的专业化程度。众所周知，北京从事二手房业务的经纪公司名声不好，但那已然成为过去，引进现代化管理模式的经纪公司如雨后春笋般成长起来，不论是“自主开发”还是“技术引进”，北京比较大型的从事二手房交易的经纪公司无论从资金实力还是专业化程度都达到了行业内相当的水平，但又为什么苦于“经营不善”呢？原因可以简单归纳为资源不足＋成本过高。就像当年“烧”网站，大家都对市场前景看好，就看谁能“烧”得住。

　　其次，再来研究一下市场的有效供给状况，如同要求汽车更新换代一样，大家对不断改善房屋的需求一刻也不曾停止，但面对旧房的处置问题，多数人大伤脑筋，一般会产生如下心理：

　　抗跌心理不成熟

　　与新房看齐：由于定价向周边新房看齐，产生房价“预期错位”，导致有价无市，造成大量空置房屋无法转变成有效供给。

　　房屋贬值：由于早期置业经历市场变化后性价比降低而形成的“贬值”，产生抗拒心理，导致有价无市，造成大量空置房屋无法转变成有效供给。

　　投资心理不成熟

　　北京的特殊地位决定了房屋租金回报、出租率水平在国内的领先地位，在取得良好租金回报的同时，大家普遍忽略了国际经济环境恶劣、供应量激增等因素对租金水平的未来影响，甚至多数人忽略了对现有房屋租金回报率的测算及分析，殊不知将现有房屋变现还能有取得更大投资回报的机会。

　　消费心理不成熟

　　北京与沿海城市比，在接受新兴消费方式、生活方式方面显得更“谨慎”，由于对未来发展缺乏明确、果敢和乐观的预期，往往对新生事物的接受犹豫不决，错失良机。

　　看来要想激活二级市场，光靠政策优惠、金融支持、简化手续等条件是不能完全实现的，那么就需要开发商、经纪机构乃至公众舆论的共同转变才能实现，需要共同摸索一种有效的模式，进而真正创造有效动力。

　　近日，华润置地携全资子公司华润经纪共同推出的一二级市场联动的全新置业模式———升级置业，对相对平静的二级市场来说无疑投了一枚重磅炸弹，由开发商独立完成一二级市场联动业务尚属首例，为激活二级市场开拓出新的思路。根据华润置地总经理陈鹰介绍，此业务自在其明星楼盘翡翠城推出后短短十余天，已有9组客户通过升级置业达成交易，真正达到了一种生活方式升级的目的。

北京日报 正非