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| 物业管理
好大一锅夹生饭 |
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提起社区矛盾，不仅业主的话匣子刹不住，物业管理公司也常常有一肚子苦水要倒。沟通，是圆满解决的第一步。近日，在北京市物业管理商会和晚报楼宇周刊的组织下，部分物业公司、业主委员会负责人、有关专家和政府官员就解决物业管理矛盾的深层次问题进行了沟通。
■炒掉物业好比离婚 搞不好就义无反顾地烂下去
于庆新：有的业主委员会不满意就炒掉旧物业重新招投标，中标单位却很少能顺利进驻的。还有一种情况是几家大公司都不去，认定那是个烂物业，能去的就是为了拿项目而拿项目的企业。我见过一个社区一年换了四家物业管理公司，社区却义无反顾地烂下去。
邵夏珍：水清木华原来的物业公司没有通过管委会的认可，小区办取消了它的资质，我们进行招投标工作，现在已经开标，唯一担忧的就是旧的公司档案、财务等什么都不交，他说除非你们业主欠我的钱我拿到了就可以，否则新的物业公司进不来。
苏建宁：招标只是过程不是结果，结果是怎么样入住，还有是怎么保证你所有的东西不被破坏，财务的交接可以往后放一放，前面两块做不到必然是失败的。招标时就应当考虑到。
■居委会贴通知就有好事 物业公司一来就是交费
刘志宇：为什么现在居委会和业主委员会的关系比较难处呢？就是因为我们物业管理委员会在协调公共关系上没有很大的效率。有一次开会有人说，居委会比业主委员会好，因为居委会老太太批准的条子都是组织个托儿所、组织孩子出去旅游、暑期学习班，业主委员会一批条子就是绿地怎么着了、物业管理公司的公用电费又多摊了，肯定就不是好事儿。我就跟他说关键是你不掏钱，你要一天到晚净看好事儿还是看业主委员会的条子？
季如进：居委会是两级政府三级管理，三级管理加办事处，实际上按照城市居民委员会的组织条例，这是国务院的，它必须是居民，就是在你这个居委会这个辖区内的居民，现在这个办事处为了加强管理，变成了拿工资的，然后你在这个地方住给你安到那个地方当主任。最理想的状况合二为一，因为居委会有一定的政府交给他的职能，业主委员会没有政府交给他的职能，比如征兵，业主委员会就没有这个职能。
■业主之间的矛盾是很多社区矛盾的源头
张嘉原：我感觉城市广场的问题很多是源于业主之间的矛盾。比如部分业主拒交管理费的事。我觉得入住时已经认可11块钱1平方米，就应当按合同执行，有异议可以通过法律解决。不交物业管理费，设备该维护的时候就可能不维护，真正受损的是广大业主。
于庆新：物业管理是AA制，欠费不是欠管理公司的费，是欠大家的，欠到一个极限了，企业做不下去了，很多问题出现了，业主更觉得该欠，一旦形成习惯，就永远交不齐了，搭便车的行为所有人都愿意做。
季如进：物业管理费不是交给公司的，是交给全体业主的。就跟交税一样，我们交税、逃税，你占的不是国家的税，你占的是正常交税的人的便宜。
于庆新：业主和业主之间的矛盾的确是潜在的矛盾。有的社区业主之间的矛盾已经上升到一个高度，只是现在物业公司是外人，所以集中力量在先把物业公司干掉再说。其实物业公司是非常好规范的，首先是一个企业，有行业协会，做不好会失去资质许可证。业主的行为很难规范，我觉得首先要重视社区公约。
刘志宇：我觉得在这种情况下应该是坚定不移地继续业主委员会的管理，因为在一个社区里面能够最终有决定权的还是业主委员会，你说业主有问题，就像说企业经营不好因为股东有问题一样。如果业主的行为出现偏差只能说我们的规则有问题，不能说业主的道德有偏差。
■业主委员会主任是十项全能的活雷锋
季如进：在现阶段业主委员会，一个是代表维护广大业主的利益，但是还有要协调业主之间的事儿和广大业主与物业公司的事儿，同时还有配合物业公司做好这些工作，还有一个很重要的是监督，一个是监督物业公司，还有监督业主，代表全体业主监督一部分业主。
刘志宇：业主委员会特别不容易。首先得有经济头脑，第二得有为人民服务的精神，第三个得有时间，第四要是个政治家。所以我说业委会主任都是活雷锋，所有业主委员会写来的电子邮件或是信，我都是认真的回复，从来没有落空。我对所有的业主委员会主任都很钦佩。 |
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