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| 著名房企半年报 万科主打两大产品求突破 |
| BJHOUSE北京房地产网首页 2004年8月20日10:19 北京晨报 |
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■企业：万科集团 ■人物：郁亮 ■职务：总经理 成立20周年的万科集团的品牌口号是“建筑无限升格，从懂得您的生活开始”。万科希望能够成为受社会尊重的一家公司。面对宏观调控，万科集团刚刚公布的预增公告上却显示：公司上半年净利润的增长将超过50％。“只有专心做一件事，才有可能做好”，“这件事”就是总经理郁亮说的“去年开始的集团十年发展战略是万科继续专注于住宅”。 ■关于运营模式 《房产资讯》：万科曾表示未来几年将是公司业务、利润高速增长的时期，而面对国家宏观调控，万科在发展战略、运营模式和技术创新等方面会有哪些措施来保证这一目标的实现？ 郁亮：万科的运营模式有两个特点：一是在均好中提速。过去开发房地产，放慢速度是为了研究产品，而现在对资金运作的要求高了，所以开发商在节奏和速度上都要加快，提高房地产开发的效率；二是万科提出集约化经营的概念。也就是说要继续推动区域集约化战略，逐步完善“3＋X”发展布局。公司对长期建立起来的优势充满信心：拥有良好的跨地域发展布局、健全规范的制度、日益扩大的融资平台、优秀的职业经理人团队和高度认可的客户及品牌忠诚度。 ■关于“3＋X”发展模式 《房产资讯》：相比较万科集团的快速发展，北京万科的业务一直并不理想，高层也变动频繁。而在万科提出的“3＋X”发展模式中，环渤海区域虽也是重要的一个方面，但与珠三角和长三角的发展比较，显得不太相称。万科如何看待北京乃至环渤海区域发展的？公司将会采取哪些措施扭转目前的发展局面？ 郁亮：跨区域投资也是为了规避市场单一的风险。今年万科集团提出了“3＋X”的战略布局，“3”是万科要在珠江三角洲、华东地区和环渤海经济圈战略布局，而北京是万科集团环渤海经济圈的战略布局中举足轻重的地区。 北京万科的发展不太理想，主要是与北京市场正处于不断规范的磨合期有关，我相信未来的市场环境将有利于万科在北京的发展。北京万科将延续既有的产品主线一是类似深圳金色家园的高层住宅产品，例如北京万科星园；二是以郊区情景花园为主的新市镇低密度住宅产品，例如北京万科青青家园。两条产品线可能会并进，也可能会根据北京地区的特殊情况，形成一个合围地区，万科希望以北京的西北、东北和东部作为北京万科发展布局的重点。 ■关于未来发展 《房产资讯》：我们注意到一段时间以来万科关于自身的发展有了一些新的提法，比如“精细化”、“三个满意和一个尊敬”等，它们的内涵是怎样的？这是否意味着公司对未来发展有了新的定位？ 郁亮：衡量一个企业是否优秀的标准，不是它的规模有多大或是什么方面获得过第一，而是这家企业是否能得到包括股东、银行等在内的投资者满意，能否得到客户以及员工的满意，只有做到了这三方面人的满意，同时获得社会的尊敬，企业才能真正得到长久的发展。房地产行业长期以来不受社会的尊敬，开发商应该改变这种社会形象，否则将影响未来的产品销售、公司利益，并导致交易成本的上升。 “精细化”是指公司未来十年要追求有质量的增长，即快速稳健，并拥有自身财力的控制能力，以及提升客户的满意度和专业水平。精细化是一个从拿地、项目定位、产品设计、生产建设到组织管理模式等生产流程的各个方面的自我提升的过程。这样的提升意味着更高的专业化程度和更高的经营管理水平。 ■关于融资渠道 《房产资讯》：最近万科公布了三项不同的融资计划：19．9亿元的可转债，与HI国际房地产投资银行的合作，与新华信托合作1．99亿元的信托，这在信贷日趋收紧和融资渠道普遍单一的房地产业格外引人注目。请问万科在多元化融资方面是如何做到领先于同行的？万科目前的融资结构是怎么样的？今后公司将如何进一步拓宽自己的融资渠道？ 郁亮：长期以来万科与银行建立起了良好的合作关系，来自银行的资金仍是万科资金来源的主要渠道，自有资金也是到位资金的重要来源，目前通过资本市场、信托和与外资银行合作等方式融资的比例在不断增加，非银行的融资渠道募集资金约占公司总资金来源的20％以上。 今后公司将进一步开展信托，与国外银行和投资机构合作等融资方式的实践，并将积极探索其他各种形式的股权和债权融资。另外，海外融资不仅能增加公司的融资渠道，还利于提高项目的管理水平。万科之所以能率先在融资渠道探索上有所斩获，拥有强大的融资能力，与公司良好的治理结构和规范透明的运作(万科连续三年获深圳证券交易所信息披露优秀评级)分不开。 |
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