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| 十一房展会“成色”不足 黄金周变“青铜周” |
| BJHOUSE北京房地产网首页 2004年9月29日9:49 北京现代商报 |
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“‘黄金周’对于房展会来说，只能算是‘青铜周’了。”一位京城房展圈里的资深人士这样描述着今年的“十一”。据统计，今年的“十一”黄金周期间几乎没有提得起来的房展会，这不仅与去年同期形成了强烈的反差，更与平时的火爆热卖相去甚远。为什么开发商主动放弃了这个大好时机？ “今年‘十一’期间，我知道的房展会只有一个。”在地产界摸爬滚打了十几年的程巨斌告诉记者。即使是那个房展会，至今也没打出什么广告，按照展会安排的常理，提前一个月就该铺天盖地打广告了。“现在还没见动静，估计也要黄了。” 最近半个月来，关于房展会的广告少得可怜。原本打算趁着“十一”看看房子的人们不免大失所望。 与去年相比，今年春天的房展会已经缩水了百分之十几，秋季一般来说应该有最大的房展会，但按照目前的数据，同比会缩减２０％。 秋游—— 主流购房人群离京 程巨斌曾经也办过房展会，如果让他选择的话，他再也不会选择“十一”办房展了。 “愿望都挺好的。”表面上在黄金周期间大家都有了相当充裕的时间，可以去逛房展会了。但实际情况并非如此，“现在，大家的选择太多了。”程巨斌的语气中充满了感慨。 二十一世纪不动产市场部经理高学忠的想法也如出一辙，秋季本身就是北京旅游最佳的时间，很多具有购房意向和购房能力的中青年，都离开了北京。 “在春节、‘五一’、‘十一’这三大长假中，春节办房展会是最好的。”高学忠回忆起年初的春节房展会，“春节期间，出于民俗习惯和季节的考虑，人们一般不离京，从而囤积了大量的人流。” 此外，很多销售人员也不在北京了，他们中的很多人，经过了一年的疲惫，尤其是８月份的购房热以后，都想放松一下。基层销售人员的消极也使办展者头疼。 “说句不客气的话，今年‘十一’能有过去的一半就不错了。”程巨斌说。 成本—— 开发商越发谨慎 对开发商来说，参加房展会的投入大概有多少呢？据记者了解，在一个中型房展会上，一个摊位的费用在４万元左右，一个大型房展会，摊位费在６万元左右。更何况，一个摊位显然是不够的，最“小气”的开发商也要租赁两个摊位。“在大型房展会上，租用十几个到二十个摊位的开发商有的是。”高学忠指出，由此形成的直接成本就高达１００多万。 “要算成本必须算综合成本。”一位房地产公司公关部主管强调，除了摊位费以外，布置展台的费用、营销人员的加班费……这还不算，还有一大块开销：与之相配合的各种广告宣传费用。 统共算下来，最高的很有可能达到二三百万元。 这样的大投入，能否换来与之相匹配的收益，开发商们心里已经开始没有信心了。目前，北京几家大型地产公司都没有参加“十一”房展的意向。 价格—— 开发商等待涨价 “今年上半年，房子卖得格外的好。” 记者联系到了北京老资格的房展人祖建军，作为北京四季房展组委会秘书长，他的意见在圈内很有权威性。在他眼中，上半年的销售带给开发商们一个非常好的信号。因此，他们并不急于将自己手中的房子出手，而是做好了涨价的准备。 房展会是房子销售的主要方式之一，某些楼盘，房展会上卖出的房子再加上通过房展会知道了房子最终购买的比例，占到了整个楼盘销售的１／３。 祖建军估计，很多开发商在这个时候不愿意参加房展会，还在等待与观望之中，按照现在的预期，在年底之前，下一个销售高峰来临的时候，完全可以把房价再提高一档，从而拉动整个项目的利润率。 不参加房展会，将给购房者留下一个印象——房屋数量在减少，整个市场又显得“紧俏”了，如此制造短缺的伎俩，开发商们经常使用。 时间—— 土地交易的滞后期 以前房地产商只需要交纳４０％的土地出让金就可以动工了，但现在形势已经大变，地产商必须交纳１００％ 的土地出让金，才被允许开工。这对于一个中等楼盘来说，就是几千万的资金投入。相当一部分中小开发商手中有地，但无力交纳这笔费用，就只好将土地出让给大型的开发商。 这样一来，土地原先的用途就需要重新安排，当初经过审批的土地用途需要做严格的变更审批，整套程序运作下来，恐怕要几个月的时间。这延缓了新楼盘的开工日期，同时也就延误了开发商参加展会。 加息—— 购房者的心理防线 银行利息是影响购房者买房的重要因素。购房人群少了，房展会自然就萧条了。 今年年初以来，加息的传闻一直在坊间流传。一旦加息，就会加速消费者立刻购房，否则，拖到明年，贷款的利息就会增加。但目前，加息的预期越来越弱，不少的购房者都不认为今年会加息。因此，他们会放弃迅速买房的念头。 同时，加息的呼声虽然渐弱，但毕竟没有消除，在某种程度上还非常有力，加息的消息，长期来说，对购房者也是不利的。能不买房就干脆不买房了。加息长远来讲，对购房者是一种打压。 购房者在这种政策的困惑中，也在做出自己的选择。 同时，股市现在经过了跌破１３００点的巨痛之后，开始些许回暖，资金重又回流入股市。股市和楼市之间是此消彼涨的关系，都需要巨额资金的支持，当股市不景气的时候，楼市的资金就会相对充裕。但目前，在股市反弹的背景下，楼市资金相对匮乏，新楼盘就少有开盘了。 政策—— ２００４的房展“瘦身” 收缩性政策是房展“瘦身”的重要原因，祖建军认为，今年上半年以来，京城地产市场上，土地、金融等一系列“紧收”政策相继出台，在宏观调控、规范市场和提高市场门槛的同时，北京房地产市场中很多新项目的进度受到了制约。 “新楼盘少了，二手楼盘多了，自然撑不起一个像样的房展会。” 此前，众多新楼盘都是在房展会上开盘，彼此借势，会吸引相当多的注意。但目前，情况已经变化了很多，新楼盘的匮乏，使房展会缺乏亮点，办展览的公司也就只好作罢。 |
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