融资新模式谨慎探路央行副行长吴晓灵在2005中国地产金融年会上的发言，值得地产界细细品读。
吴晓灵指出，目前中国房地产业的融资方式未能形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，而银行承担的风险是有限度的，超出了限度便会危及金融稳定。当务之急是要拓宽房地产业的融资渠道，变单一依赖银行信贷为以股本融资为主的直接融资。央行2002年颁布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》以及10月27日全国人大常委会第十八次会议表决通过的《证券法》修订案，有关条文已为私募信托基金“留下空间”。
吴晓灵说，“用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资信托基金，才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是我们解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。”
这是政策监管层发出的鼓励房地产企业大胆尝试公募和私募信托基金最为明确的信号。
作为一个完整链条的房地产金融，应该包括房地产信贷、股本融资、债券融资、信贷融资和信托融资等多种方式。但长期以来，我国房地产业的融资模式极为单一，严重依赖于银行信贷，这也造成是房地产企业资产负债率平均高达75%的重要原因。
房地产企业对银行信贷的高度依赖，既给银行埋下了潜在的金融风险隐患，也令房地产业的金融生态变得十分脆弱。1993年开始的第一轮房地产宏观调控和去年开始的新一轮宏观调控，控制信贷都是至关重要的调控手段。银根紧缩，对众多银行资金来源超过60%的房地产企业来说，可谓备受煎熬，痛不欲生。如果不彻底改变传统房地产开发模式，下一轮宏观调控到来之后，这些熟悉的场景仍将再次重现。
公平地说，传统房地产开发模式，对推动城市建设和改善居民居住条件，做出了巨大贡献。但这一模式完全是建立在银行信贷资金高度依赖的基础上，一旦信贷资金被切断或资金泾流量急剧减少，致命的危机就会像阴鸷一样扑面而至。变革传统房地产开发模式，其核心是变革融资模式。这是房地产业的内生要求，也与金融体制改革的方向相一致。
宏观调控既要求我们的房地产企业反省原有的开发和融资模式，也给新模式的催生提供了契机。有意味的是，国际资本对机会的嗅觉似乎更为敏锐。就在本轮房地产宏观调控令中国地产商叫苦不绝的时候，摩根士丹利、高盛、美林、麦格理等海外资本却纷纷出动，动辄拍出数千万甚至数亿美元巨资收购国内优资商业地产。表面上这只是一些单纯的商业投资和收购行动，但它们携带的则是国外先进的房地产开发和融资模式。
更多国际资本对中国房地产市场充满着好奇的探求之心。上周，由40位投资基金经理、地产商等组成的国际商业房地产投资师（CCIM）协会项目考察团中国之行，已显露一斑。一旦时机成熟，这些国际资本完全可以成为变革中国传统开发和融资模式的“外力”。
房地产企业亦不乏先行者。华远地产股份有限公司就是通过私募实现了股份化，目前，任志强正在为华远地产扩股寻找外资投行。万通与泰达进行股权合作后，冯仑又马不停蹄地穿梭于各大国际基金经理之间。首创集团意欲私募国际资本40亿美元实现整体重组，所以刘晓光的任务非常繁重。世茂中国已与两家国际投行签署战略合作协议。顺驰中国与国际基金的谈判正在紧张进行之中。越秀城建则可望成为登陆香港的首只内地REITs。
中国知名房地产企业的主动求变以及国际基金对中国房地产市场的青睐，使我们有理由期待，中国地产金融新模式有望在这些先行者中孕育。 |
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