|
||
|
|
| （图）CCIM中国投资考察团特别报道：中国令人激动 |
| BJHOUSE北京房地产网首页 2005年11月25日14:30 中国房地产报 |
|
|
 |
|
应《中国房地产报》、全国工商联房地产商会、对外经贸大学国际房地产金融研究中心等单位邀请，CCIM（美国国际注册商业房地产投资师）协会主席Piusk·Leung（梁建纲）先生11月8日携40位世界知名房地产相关企业机构的投资专家、金融家、地产商首次来华考察，在京期间考察了总部基地、荣尊堡和星河湾项目，并参加了业界交流活动。 宏观调控以来，国内房地产商遇到的最大难题就是资金。在国内融资渠道屡拓不畅之后，很多开发商将眼光投向了海外市场，期待与国际资本进行深层次的合作。此次CCIM 投资考察团就为国内发展商提供了一个极好的与国际资本对话的机会。 然而，在这些海外投资人士眼中，中国房地产市场存在太多的不确定因素：信息不透明、法律缺失、操作不规范…外资基金更看重的是投资的大环境，而非个别项目的投资收益率。可以预测，中国房地产业真正成熟之日，将是海外资金风起云涌之时。 投资中国：全新的计算公式 “高风险，高收益。”这是11月8日在中国考察的CCIM（国际注册商业房地产投资师）成员口中出现频率最高的一句话。 中国的房地产市场蕴藏着巨大的机遇，这是所有来访的海外投资者公认的，但他们中的大多数都表示此次中国之行只是初步考察，并不会有实质上的举动。原因很简单，“因为中国是一个完全陌生的市场，以往用来衡量市场和特定项目投资价值的公式在这里不能完全适用，我们需要一个新公式。”运通地产（RE/MAX）的罗纳德·罗斯（Ronald Ross）说。 投资公式怎么写？ 作为投资者，最关心的莫过于投资回报率和现金流，这也是他们衡量物业投资价值的最根本标准。记者发现，对于什么样的投资回报率可以满足预期，以及如何挑选有投资价值的物业，不同的海外投资者有着不同的判断标准。 美国最大的商业房地产服务公司之一Crubb-Ellis New Mexico的资深合伙人查尔斯·谢顿（Charles V. Sheldon）表示，他对所考察项目8%左右的收益率不是很满意。“我们公司目前所运作项目的收益率普遍可以达到10%，而且美国市场的风险相对较小。因此，风险和收益相比较，我认为这样的项目缺乏吸引力。”他明确告诉记者。 信义房产（COLDWELL BANKER）的马里奥·潘尼多（Mario Pinedo）则表示，他们公司进行跨国地产投资时，最看重的是物业管理。 “这不是在美国本土投资，几小时车程就能赶到，所以必须首先确定物业管理者是否值得信赖和托付。”马里奥告诉记者，由于他在美国的很多客户是亚裔，因此他对中国市场十分重视。 对于8%左右的收益率，马里奥认为可以接受。“在美国，前两年收益率可以达到9%左右，但目前已出现下降趋势，可能只有7%。而且，考虑到人民币汇率相对低估，如果真有8%的收益率是值得投资的。关键是项目运营者需要拿出有力的证据来证明可以达到8%的收益率。” 对于这些不同的看法，运通地产的罗斯觉得很正常。他告诉记者，一方面，美国的房地产市场区域差别很大，各地的房价和投资回报率都有所不同，所以不同人对回报率的预期也不一样。另一方面，也是更重要的，中国房地产市场对美国投资者而言，是一个“陌生的市场”，“以往用来衡量市场和特定项目投资价值的公式在这里不能完全适用。” 罗斯表示，在此次中国之行结束之后，他会对中国市场有一个感性的认识，接下来要做的工作就是“针对中国市场的特点，写出一个适用于衡量中国市场物业投资价值的公式。” 至于这个投资公式怎么写，罗斯告诉记者，之所以说中国是一个“陌生的、不一样的”市场，是因为投资中国有各项不确定因素，如政策、规划、产权、法律和汇率等，这些因素都会对投资产生影响，因此，“我的新公式就要想办法把这些因素全部考虑进去。” 对房价和产权的担忧 归根结底，罗斯所说的新投资公式，就是衡量中国市场的不确定因素（主要是风险）、并将这些不确定因素计入投资考虑的方法。中国市场的巨大机遇是公认的，这也是吸引海外投资者远赴重洋来到这里的原因。然而，风险也显而易见。 “北京和上海的房价太高了，和洛杉矶一样贵。我不认为这里是好的投资地区。”这是美籍华裔投资者吴宏芸（Elsie Wu）对记者说的第一句话。市场是否已经虚高是吴宏芸担心的第一个问题，令她烦恼的问题还有很多。 “产权是我担心的第二个问题。在美国一般购买物业就会相应拥有土地，而在中国却无法获得土地所有权。再有，我们作为海外投资者需要付出更高的成本，比如需要支付40%的首付款，而且不能享受退税，而在美国，我只需支付10%的首付，而且还可以享受退税。这会影响到投资者的现金流。”吴宏芸告诉记者。 任何一项投资都离不开对风险和收益的权衡，投资人都想投资到风险小、收益高的领域，但往往难以如愿，因为一般来说风险和收益是成正比的。对于海外投资者而言，不管是个人、私募还是代理，都希望能在保证资金安全的前提下获得相对高的回报率。因此，风险成为他们首要考虑的问题。 看着北京处处黄土一片的施工场景，谢顿很担心中国会出现“开发过度”。而更令他担心的是，“我们并不了解中国城市规划的程序和其他相关信息，这使我们在挑选项目以及实际投资时会遭遇许多事先无法预知的风险。” 相比之下，马里奥没有过多地强调风险，他认为投资海外市场风险是必然的，而他的应对方式比较简单：“我的想法是先投入少量资金，看看结果再说。”这种由“看水”到“试水”，最后到“戏水”的渐进式投资，是目前海外中小资本进入中国时普遍采用的一种投资方式。 如何说服我的客户？ 对于部分较大规模的海外资本而言，更希望能与中国本土的房地产企业进行合作。从一个样板间到另一个样板间，谢顿对单纯参观项目并不感到十分满意。不过，在逐渐接触本地业内人士之后，他似乎找到了感觉。 “我已经开始认真考虑在中国投资了。”有着30年地产投资经验的谢顿对记者说，“不过，我不认为购买一些已经开发好的项目是好的投资方式，我更希望能寻找到当地的合作伙伴，共同投资和开发。” “对我而言，投资中国的难度在于如何说服我的客户，包括机构投资者与个人投资者，增强他们对投资中国的信心。因为距离太远，增加了客户亲自考察的难度，所以我们给客户做推荐时必须更有说服力。”谢顿目前在美国主要从事工业及复合型住宅地产项目投资，他向记者透露，目前正在美国操作一项2000万美金的住宅投资项目，其中500万美金来自个人投资者，另外1500万美金来自银行。 游戏规则错位 延缓外资对接中国不动产由于相关政策没有完全放开，彼此之间对对方的游戏规则也不了解，国内地产商与海外资本实现对接还需要很长一段时间． “这就好比，美国投资者是个漂亮女孩，中国房地产市场是个优秀男孩，他们一定会拥有美好的爱情，但由于语言不通，不知道该如何表达。不过因为爱的力量，可以先同居，等法规健全了，再去办理结婚证。”当总部基地董事长许为平对海外投资团说完这番话之后，所有在场人士都笑了。 一方面，国内的房地产开发商迫切地希望能与海外投资者进行合作，而且不仅限于单个产品的销售，更希望在金融方面有所合作；另一方面，由于相关政策还没有完全放开，彼此之间对对方的游戏规则也不了解，国内房地产市场和国外不动产类金融产品的对接还需要很长一段时间。 双方了解的第一步 无论是在荣尊堡、总部基地，还是在星河湾，海外投资考察团都受到了热情的接待。 “我们已经接待过很多批海外投资者了，但像此次大规模的投资团，并且全是房地产界的投资人士，还是第一次遇到。”荣尊堡策划总监陈世鸣表示。因为陈世鸣和营销总监安晓林都是CCIM的会员，加之目标销售群体主要是外籍人士，荣尊堡成为CCIM考察团第一个考察项目。 虽然当天没有实质性的交易，但陈告诉记者已经有一些投资者对项目产生了兴趣。休斯顿运通联合地产公司负责人郭翔（Shawn Guo）希望能把此项目拿到北美去做推荐。“这仅仅是双方了解的第一步。许多投资者都是第一次来中国，相比国内投资者，他们更加谨慎并且更重视风险。”对外经贸大学国际房地产金融研究中心主任梁蓓说。 在总部基地，这些海外考察者们受到了许为平和丰台区区长的欢迎。不过根据以往与海外投资者合作的经历，总部基地副总经理梁冬梅认为，“短时间内不可能有实质性的合作。上次跟德国投资者的合作也是在项目考察4个月后才成交的。” 在星河湾，宏宇集团董事长黄文仔和其他高管出现在欢迎晚宴中。有意思的是，中远房地产副总经理肖劲也闻讯赶来，希望能寻觅到合作伙伴。“我们有整栋物业出售，已经有投资者对我们表示兴趣了。”肖劲说。中远旗下的远洋新干线D座整栋物业在今年8月份被扬子基金收购。 思源房地产经纪有限公司总经理李国平告诉记者，此前国内也有不少项目进行了海外销售，通常的做法是和海外的房地产中介联系，在国外办一到两天展会；或者邀请来华的海外人士参观具体项目。但是，“前者成本太高，后者目标销售群体不对，两者都收效甚微。”像这样大规模的、拥有机构投资背景的投资考察团，李也觉得很新鲜。 期待深层次合作 国内房地产开发商们倾注了很大的热情来接待这些海外投资者，在介绍中国的投资环境、展示产品的同时，他们希望能与对方进行更深层次的合作。 早在今年年初在美国参加亚洲峰会的时候，许为平就开始和美国的金融专家接触，他已经深刻地意识到美国有巨大的资本力量期待投入到海外的不动产领域。将美国的金融产品和中国的不动产市场进行对接，这里面蕴藏着巨大的商机。 然而与外方的合作进行得并不顺畅。“思想观念和文化上的差异，还有彼此之间不能完全信任，这些都是合作不能顺利进行的原因。”许说。 事实上，外资对国内房地产市场的投入依然非常少。“有60个项目希望合作，我们挑选其中 20~30个进行考察，真正坐下来的谈的大概只有10多个，最后成功的仅有3~4个。”美林集团全球资本投资部中国区总裁蓬钢说。 “中国的市场环境对外资来讲非常陌生，房地产市场上的许多操作方式外资不能接受，这些都导致了目前国内房地产市场与国外的资金难以衔接，此外中国政府对外资还有各种各样政策上的限制。”蓬纲指出。 许为平希望这样的限制能尽快放开，并且希望在放开限制前就能与外资进行合作，于是就有了开头那个耐人寻味的笑话。 目前海外资本与国内地产企业的合作途径非常有限：一种是外资直接投资参股，成立合资企业；另一种是通过资本市场来合作。前者对地产企业的要求比较高，需要企业提供3年的财务报表，而且财务数据显示良好。后一种合作方式由于国内产业基金法等相关政策和法规的缺位，目前尚不能全面展开。 许为平还告诉记者，如果与外资合作，他希望合作的资金最好在2亿美元内，合作时间在3至5年间，不能少于2年。“深层次的合作应该就在不远的将来。” 现任第39届国际注册商业地产投资师协会（CCIM）会长的梁建纲目前常居休士顿，但从今年以来，每逢单月他就要到中国一次。这位毕业于美国密西西比大学的财务管理硕士目前还担任着渣打企业集团（Charter Equity Inc.）总经理的职务。 《中国房地产报》：您如何评价海外资本投资中国市场的风险？ 梁建纲：首先我要提到的是透明度，这是海外投资者投资中国的最大障碍之一。当然，相比5年前或者10年前，情况已经好了很多，但是，目前的信息对投资者而言还是不充分的。 这些信息包括市场基本数据、市场分析，以及其他的影响因素，包括城市规划、交通等。在中国，很多的信息并没有公开，原因有很多：有些信息不容易统计到；有些信息受到业内人士的保护，他们不愿意将其公开；有些信息甚至连业内人士也没有办法得到。 总之，中国市场的透明化程度还有待提高，不过我相信，随着中国市场经济的进一步发展，市场一定会越来越透明，信息共享的机制也会日益健全。 其次，风险是永远存在的，只要是投资就会有风险，但风险是相对的。我们要考虑的是抗风险能力，因为不同投资者对风险的承受能力是不相同的，衡量风险的标准也不同。 《中国房地产报》：部分CCIM会员表示中国关于土地产权的规定影响到他们的投资意向。您认为这一规定对房地产投资的影响大吗？ 梁建纲：不一定。因为在美国也有租借土地的房地产资产（Land Lease property），很多情况下土地拥有者不愿意出售土地所有权，但这并不会影响这类资产的投资，投资者还可以签订租用协议，开发地产。当然这种现象并不普遍，但我们理解这种模式，因此不能拥有土地产权本身并不会形成障碍。 问题在于，中国内地的房地产市场形成发展只有十几年时间，而土地租用年限是40年和70年，我们不知道租赁年限到了之后会发生什么，是否可以续租。在一点上存在着不确定因素，也就是风险。 《中国房地产报》：海外投资者一般采用什么标准判断物业的投资价值？ 梁建纲：投资价值其实就是净运营收入（Net Operating Income）和资本化率（Capitalization）之间的比率。净运营收入是租金收入减去运营成本的结果。资本化率有很多种流行的计算方法，不过本质上都一样，是一种投资收益率。此外，净安全系数也是另一个需要重点考察的因素。 在进行跨国投资时，需要考察每个国家的具体情况。首先要考虑这个国家是否允许外资进行投资。接下来要考虑货币风险、税务、产权、当地的一些法规政策、中介的成本以及其他供给和需求方面的基本要素。 《中国房地产报》：您比较看好中国内地哪一类型的地产项目？ 梁建纲：中国内地是一个巨大的市场，各种类型的地产都有其发展空间，这与香港不同。香港地域狭窄，只能集中开发住宅、写字楼和商业地产，因为这可以最大限度地利用土地。在香港不适合发展工业地产。然而在内地，各种类型的地产都有其存在和发展的空间，因此判断的基本标准就是供求关系。 《中国房地产报》：如何看待中国政府今年以来所采取的针对房地产行业的宏观调控措施？中国房地产市场的未来走势如何？ 梁建纲：我认为这对中国房地产市场的长期健康稳定发展是有益的。从我的角度看，中国政府是鼓励住房自有的，调控的目标也很明确，就是要发展一个普通人“可支付”的房地产市场。事实上，在中国大部分人还是愿意自己拥有住房。 拥有CCIM：与国际地产规则接轨 作为CCIM史上首位华人主席，这已经是梁建纲今年第5次来中国。与此前在论坛上进行演讲不同，这一次他的主要任务是带领海外投资团考察中国的房地产项目。 CCIM是国际注册商业房地产投资师(Certified Commercial Investment Member)的英文缩写，它是由总部位于美国芝加哥的国际注册商业房地产投资师协会(CCIM Institute)面向全球房地产界从业人员，通过系统的课程教育、严格的考试和审核后颁发的职业资格。 “这是我们首次组织大型的投资团来中国考察，我们希望能帮助国内的房地产界人士尽快熟悉国际房地产的操作准则，此外，我们也希望通过CCIM内部资源网络优势，让更多的海外地产投资机构投资中国。”梁建纲说。 CCIM的前世今生 1954年，CCIM教育开始在美国兴起，当时由商业地产从业人士发起，他们希望通过彼此交流和接受再教育来提高个人在商业地产方面的操作能力。13年后，CCIM受到美国房地产业协会（National Association of Realtors，NAR）的重视，被列为其下属的一个分支机构并接受其管理，并从那时起开始颁发CCIM职业资格。 对外经贸大学国际房地产金融研究中心主任梁蓓告诉记者，在美国还有其他的一些房地产资格认证，但只有CCIM协会是面向全球提供商业房地产专业课程教育和职业资格认证的。目前中国还没有类似的资格认证。“CCIM专业资格在美国及世界其他一些主要国家和地区、尤其是在市场经济发达的国家和地区被广泛认可，它代表着商业房地产领域的最高专业水平。可以说CCIM职业资格是国际房地产界的通行证。” 而CCIM到底能教给学员什么？梁建纲举了一个例子，“比如，在进行一个商业地产项目的投资评估时，CCIM可以通过特定模式得出几年以后的收益率，同时还可以建议未来物业的处置方式。再比如，一般而言，自有资金最少、贷款额最多的融资模式被认为是最佳的，但是如果考虑到其他一些不确定因素，也许这就不是最佳方案了。CCIM可以通过理性科学的分析，列出多种投资可能，并从中选出最佳方案。” 实际上，CCIM是一个模式，这个模式是国外研究者设立的理性投资的综合体系，在财务分析、市场分析、租贷分析和投资分析四个领域提供科学系统的分析方法，同时介绍市场操作的实际手段。用一个中国学员的说：“不是教你读死书，而是教会你实际的操作方法。” CCIM的全球资源网络 此次参与考察的人员多是CCIM的会员，一般只有会员才有资格参加类似的交流会。“资源只限于网络内部共用。”梁蓓说。 事实上，CCIM不仅仅将自己定位为职业资格培训，协会更希望通过来自全球43个国家、17000多名会员的资源网络，搭建合作的平台，使信息资源在内部流动，从而实现交易。 据了解，在CCIM会员中，50%是房地产经纪人、12%是经营管理者，33%是物业管理者，还有5％是世界500强企业中房地产管理部门的相关人士。 梁蓓告诉记者，“由这些会员所组成的商业网络涵盖了全球1000个市场，借助这一商业网络以及CCIM电子商务网络，CCIM每年完成60000笔左右的交易，总价值超过540亿美元。”在中国，今年仅仅是CCIM推广的第5年。“很多企业，例如首创集团、北辰集团、宏宇集团都有CCIM的学员。”梁蓓说。 据了解，国内目前共有361名房地产专业人士接受了CCIM课程培训，其中有164名已经获得了CCIM资格，其中包括发展商、资产管理公司人士、银行人士、评估师、会计师、经纪人、投资顾问、公司房地产主管、物业管理公司人士、机构投资者、房地产律师和其他相关的专业人士。还将有60多名学员在11月18日获得资格。 而每一个国内学员的学习目的都很明确。“我们派了一个副总去学习。以后要和越来越多的海外投行和基金打交道，因此需要尽快熟悉国际房地产运作规则，否则无法知道海外投资者使用怎样的经济语言，有着怎样的思维方式。当然也希望通过这个平台去认识更多的海外投资者。”思源房地产经纪公司总经理李国平告诉记者。 考察团中的吴宏芸（Elsie Wu）目前还不是CCIM的成员，但她对CCIM此次活动称赞有加，并认为CCIM应该更多地举办此类促进交流的活动。“这对不了解其他国家房地产市场的投资者和当地的房地产业都将有很大的帮助。”她目前从事私人地产投资、合伙投资，有着丰富的地产投资经验。 美国最大的商业房地产服务公司之一Crubb-Ellis New Mexico的资深合伙人查尔斯·谢顿（Charles V. Sheldon）对吴宏芸的看法深表赞同。作为CCIM的成员，他认为，协会给成员提供了一种信誉的保证、行为规范准则和交流的平台。“进行更多的交流是必要的。”他说。 梁蓓表示，类似这样的活动明年还会大规模分批举行。 在开始对CCIM考察团的采访之前，记者以为，前来考察的海外投资者会做足“功课”——对中国房地产市场做过一些研究。结果却发现，与其说这些投资者在考察特定的市场或项目，不如说是在寻找一种对中国房地产市场的“感觉”。他们中的大部分都没有做过调查研究，甚至连基本概念都还没有。许多人都是第一次来中国。 见到布拉德·克斯（T. Brad Courts）的时候，他正在参观一个公寓型物业的样板间。他向记者打听这一物业的地段和周边价格，而且很关心客户能否支付得起租金。1996年进入地产行业的布拉德是考察团中最年轻的，不过目前他已是一个掌控5000万美元资本的投资公司副总裁了。 第一次来北京的他显然对这个到处都是工地的城市很有兴趣。“中国充满了挑战，”布拉德说，“这是一个刚起步的市场，投资中国对我而言，是一个未来的方向。”然而当记者向这位副总裁询问是否对中国市场做过调研、或者读过相关报告时，这个帅小伙笑笑说：“我喜欢先有一个感性的印象，然后再做理性的思考。” 信义地产的马立奥对中国市场表现得跃跃欲试，“中国太让人激动了，我希望能尽快行动。当然首先需要做全面的考察，一旦确定目标，我就会马上行动。” 来自奥立岗州运通地产的罗斯已有28年的地产投资经验，他擅长运作商业地产项目，对住宅型的项目不是很感兴趣。对于中国市场，沉稳的罗斯说他需要时间去考察，“毕竟，这还只是我来中国的第二天，现在下结论为时过早。”结束谈话时，罗斯一再说不管怎样，他肯定还会来中国，还答应记者在他找到投资中国的“新公式”后与记者做进一步探讨。 主要从事私人和合伙投资的美籍华裔投资人吴宏芸投资中国的愿望更加强烈。不过，已经离开中国25年的她也有很多顾虑。产权、法律条款，以及其他一些很细节的东西给她的投资带来了很多困扰。“合同上的一些条款让我困惑，”吴宏芸对记者说，“而且中国各个地区的合同条款与相关规定也不一样。此外，我想在国内办一个账户以便同时在上海和北京两地投资时用，但似乎行不通。” 出生于北京的休斯顿运通联合地产公司负责人郭翔（Shawn Guo）讲着流利的中英文穿梭在代表团之中。郭翔此次回中国的目的是考察市场和项目，运通目前正在承销北京某个项目在英国的销售。此前运通还曾介入上海的几个地产项目在海外的销售。 郭翔还向记者透露了正在策划中的运通地产进军中国市场的信息。“目前进军中国的计划还处于战略策划阶段，最早也要明年才能确定。如果进入中国市场，我们将吸取21世纪不动产在中国的投资经验。” 一天的采访结束时，海外投资者对中国市场的热情给记者留下了深刻印象，但同时也感到，他们的热情还停留在“未来的方向”这样一个阶段。 如何更好地在海外投资者和国内地产业人士之间搭建一座沟通的桥梁，而不仅仅拉着他们到处参观推销项目；如何帮助海外投资者把方向转化成具体的行动方案，而不仅仅是方向明确而行动缺失；如何帮助海外投资者确实地扫平投资障碍？这些应该是中国地产界要深入思考的问题。 |
|
|
|
|||
|
| 新闻大搜索 |
| 更多文章 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|