中国房产呈现"三足鼎立"? 外资开始痴情二线城市

BJHOUSE北京房地产网首页　　2005年11月28日15:38　　第一财经日报

　　在遭遇宏观调控的2005年，中国房地产业也渐成“三足鼎立”之势——海外资金、民营资本及“央企集团军”三大资本力量正在以自己独有的方式，寻求在国内地产界的话语权。三者之间的博弈会否改变中国地产业的现有格局，我们将拭目以待。

　　大型海外基金虽然对二线城市也有兴趣，但是这些城市是否有投资市场，是否有成熟、成形的物业可供投资，是困扰这些基金的主要问题。没有合适的投资品，海外基金依然难以进入

　　记者于今年一直追踪的私募基金美国特罗斯房地产（下称“特罗斯”）最近又有了新的动向，其中国负责人王谦日前表示，他将与某房产开发商在上海成立合资的房产开发公司，完全介入房产开发过程，并以二线城市为主。这与两个月以前他仍然坚持的项目入股方式有了非常大的转变。

　　对王谦而言，介入开发过程实属无奈之举。眼看着由于宏观调控，上海等一线城市的房地产市场开始走向低迷，以香港和新加坡为主的外资开发商已经开始大规模移师二线城市。如果不加快速度，或许就将错过新的机会。于是，王谦在犹豫了半年之后，终于决定自己招兵买马，开发房产项目。

　　王谦对二线城市的热衷程度溢于言表。事实上，在他之前，香港、新加坡的一些开发商早已频频现身于重庆、武汉、宁波、大连、深圳等二线城市，成片囤积土地。新的外资势力显然已渗透入中国内地更广袤的腹地。未来数年，它们将与中国内地开发商在二线城市开发中拉开战线。

　　二线布局

　　第一个高调宣布“放弃”上海转战二线城市的，是香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产（0101.HK）。公司主席陈启宗在10月14日公布的最新年报中称，今后将不再增资上海。同时在2005年至2007年，恒隆地产将在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3到4块大型土地，共建约10个购物商场,投资金额预计将达200亿至250亿港元。

　　实际上，在恒隆地产之前，早有“先见之明”的和黄地产已经从年初开始，在天津、重庆、武汉等二线城市拿下大片土地。一直在上海潜心“修炼”的新加坡凯德置地也于今年4月在宁波拿下一地块，开始了二线城市攻略。

　　对于转战二线城市的原因，陈启宗的看法很有代表性。他认为，许多人口达400万或500万以上的内地城市，已经具备了经济起飞的条件，现在去买地，未来四年内施工，正好配合这些城市的繁荣之机；而且，恒隆地产必须迅速出击，才能在这些城市拿下少数地点甚佳的土地。

　　今年1月，恒隆地产已在天津拿到了上海以外的首个项目，并已在其他两个内地城市拿下了上佳之地，即将达成协议。

　　此前一直致力于实业投资的美国华平投资基金（下称“华平投资”）日前也与联想旗下的房产开发公司融科智地合作，共同寻找二线城市的投资机会。此前，华平投资负责房产的相关人士就曾经对记者表示，他们看好二线城市的房产市场。

　　王谦表示，现在一些小型海外基金转向二线城市的也很多。而且在二线城市，外资很受当地政府重视，土地政策上也很灵活，有很大的市场想象空间。此外，在二线城市，其自有资金的年回报率能达到25%~30%，一点都不低于一线城市的回报率。

　　此外，一些以投资为主的大型海外基金其实也已经把触角伸向二线城市。全球最大的工业地产投资信托公司——普洛斯（Prologis）也已在天津、广州、深圳、苏州等二线城市投建物流园区。

　　来自澳大利亚的麦格理银行于今年7月份收购了大连万达集团旗下的9家大型零售商城，据了解，这些商城都位于北方的二线城市。

　　美国最大的商业地产商西蒙集团也把自己的第一笔投资“放”在了杭州，与摩根士丹利和深国投共同投资建购物中心。

　　戴德梁行助理董事叶建成表示，2005年其实是海外基金大规模进入中国的第一年，因此成交案例仍会集中于北京、上海等经济最发达的一线城市。但他同时认为，北京、上海等一线城市可投资的物业已经不多，海外基金的选择余地相应变小。因此，“他们一定会去其他城市”。

　　寻觅机会

　　王谦目前正在重庆、杭州以及安徽的合肥、芜湖等地寻找投资机会。对他来说，在当地是否有足够的资源是其选择的首要条件。其次，当地是否有足够的市场容量也是重要的参考因素。不过，他强调，经济发展状况仍然是前提要素。

　　一些二线城市近年来开始进行旧城改造，使当地的房地产需求激增。从天津到南京，从武汉到重庆，大规模旧城拆迁改造工程，成为房地产市场供需两旺的原动力之一。

　　有报道称，天津2003年实际拆迁量多达700万~800万平方米，其创造的新增购房需求很可能会翻一番。南京2003年拆迁量也达到了400万平方米，随着房价上涨，拆迁补偿标准也迅速水涨船高，2004年该市一类地区拆迁补偿已经超过每平方米6000元,如此又带动地价、房价轮番上涨。

　　王谦正是看中了这一点。他表示，二线城市的房地产市场至少还有10年的发展空间——“如果把这些地方变成上海，需要多少时间？”他笑着说，“如果没有10年的市场空间，那我们的投资还有什么意义吗？”

　　当上海向国际看齐，二线城市向上海看齐时，市场机会就这样产生了。

　　据了解，目前天津、南京、重庆、武汉等二线城市的地方政府正在规划CBD或者类似的大商圈，这些城市对顶级写字楼有很大需求。对恒隆地产这样的商业地产开发商而言，这就是市场机会。

　　不过，对于那些致力于收购高档写字楼的海外基金而言，二线城市目前还不是一个好的选择。因为还没有足够好的物业可供选择。但对于普洛斯、凯德置地和麦格理银行这些以工业地产和零售商场为投资目标的基金来说，二线城市已是一个不可忽略的阵地。

　　戴德梁行于10月发布的《全国工业&园区2005年中期趋势报告》中称，不少海外基金看好深圳物流产业的发展，物流园区的物业也成为其倾向的投资目标。新加坡丰树产业（Mapletree）目前正积极地寻找物流园投资项目，对深圳的物流园物业市场表现出浓厚的兴趣。

　　此外，二线城市的大型超市、连锁店等拥有大型主力商业进驻的零售物业也得到诸如麦格理银行、凯德置地、摩根士丹利等海外基金的青睐。叶建成表示，在经济发展较好、居民收入水平较高并有较强消费能力的二线城市，这类物业是海外基金不错的选择。

　　但他认为，大型海外基金虽然对二线城市也有兴趣，但是这些城市是否有投资市场，是否有成熟、成形的物业可供投资，是困扰这些基金的主要问题。没有合适的投资品，海外基金依然难以进入。王谦却认为，一线城市的投资风险较小，是大型海外基金“滞留”的重要原因。

　　现实是，上海、北京等一线城市依然没有被海外投资者所抛弃。但同时二线城市已经凸显新的市场机会。叶建成称，无论一线城市还是二线城市，只要有勇敢的第一人进入市场，后续就会有更多的人跟随进入。

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