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| 万科并购朝开方案初定 多年土地瓶颈得以缓解 |
| BJHOUSE北京房地产网首页 2005年11月8日9:47 中国房地产报 |
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万科、朝开联姻初定？万科和朝开之间的并购方案已递交朝阳区国资委，正等待批准。朝开已完成并购前的财务审计和项目剥离工作。并购后，万科将获得朝开正在开发和尚未开发的项目，以及大约60万~80万平方米的土地储备 万科与北京朝阳城市建设综合开发公司(以下简称朝开)的并购似已定局。 日前，朝开内部人士透露，万科和朝开之间的并购方案已递交朝阳区国资委，正等待批准。 华远集团总裁任志强在接受记者专访时也透露，朝开已完成并购前的财务审计和项目剥离工作。并购后，万科将获得朝开正在开发和尚未开发的项目，以及大约60万~80万平方米的土地储备。朝开将继续持有已开发完毕的物业，这部分资产并不计入并购交易。但他没有透露双方交易金额。 虽然关于万科和朝开之间的并购交易尚未正式宣布，双方也均保持缄默，但从目前情况看，该并购似已无反复可能。 联姻始末 朝开是朝阳区国资委下属的房地产开发企业，是朝阳区的纳税大户。若此次交易达成，将是继海淀城市建设综合开发公司(海开)牵手鲁能地产以来，北京市区属地产企业最大的一笔并购案。 北京市朝阳区政府的一位内部人士表示，在土地实行招拍挂出让程序后，朝开受限于资金实力，拿地能力不足，而且在很多城中村改造项目上不敌天鸿这些北京市属国企。另外，朝开开发的高档项目在此次房地产新政中也受到较大影响。 在此情况下，朝阳区政府急于为其寻找一个实力雄厚的地产企业合作伙伴，万科进入了朝阳区政府的视线。 “万科在朝阳区开发的项目都还不错，在领导眼里牌子和名声也不错。”他说。 而另一方面，万科在北京也正处于对土地的饥渴之中。今年年初，万科以18亿元在长三角并购浙江南都的部分业务的同时，万科总经理郁亮公开表示，万科在京土地储备为零。这一状态在5月份稍微得到改变，万科以3亿多元竞价丰台小屯项目成功，获得4.3万平方米的土地储备。但其饥渴远未解除。 业界普遍认为，万科在北京市场业绩不佳，一个重要原因就是万科遭遇了土地瓶颈。 这种背景下，双方的合作似乎水到渠成。土地和资金也将再次在一场公司并购中成为关键词。 引领潮流？ 万科携手朝开虽然有各自特殊的原由，但与当下宏观调控出现的新环境不无关系。 “8·31”大限后，土地出让的口子收紧。大限前通过协议出让以及一些暗箱操作囤积了大量土地的中小开发企业一度身价陡增，仅靠转让土地就足以养活自身。但今年5月国家加大宏观调控力度以来，市场上形成的观望氛围导致开发商资金链吃紧，加上国家也加紧了对市场上存量土地的整治力度，这些土地储备丰厚的开发企业发觉，土地被无偿收回已是正在发生的噩梦。于是，市场上开始出现出让项目股权、寻找土地买主的现象。 据媒体报道，北京市产权交易所信息部副总经理邱子凡曾表示，近两三个月以来，在北交所挂牌交易的企业行业类别中，房地产行业较为活跃，一些资产规模小的房地产国有企业挂牌交易较多，大部分产权从几百万到数千万元不等，这部分企业形成了未来逐步退出市场、满足产业整合需要的主流。 北京市产权交易所内部数据统计显示，近三个月来，有关房地产公司股权挂牌转让和融资的案例不下20起。显然，如果考虑到部分企业私下的股权合作谈判，企业并购现象已相当普遍。 另外，由于今年以来北京市场商住用地供应大幅减少，清河地块的出让竞价结果已证明北京土地市场正在出现一定程度的非理性行为，通过招拍挂拿地的成本显得更加昂贵，对比之下，通过公司并购和项目股权收购获得土地正在成为一个性价比更高的手段。 但对实力开发企业收购区属国资地产企业，是由于其有拿地上的政策优势的判断，任志强并不赞同。“现在区级政府已没有审批土地出让的权力了。”他说。 |
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