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| 解读2005北京地产20个流行语 |
| BJHOUSE北京房地产网首页 2005年12月9日13:47 参考消息·北京参考 |
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编者按：2005年在北京房地产历史上是值得记忆的一年。从众多浩瀚的语词描绘中，我们只遴选20个词语来描述与记录。透过时间的层层围帐，我们能否通过这20个词语捕捉到2005年最真实的楼市表情呢？ 宏观调控 国家对房地产的宏观调控贯穿了2005年全年，政策出台之密集、力度之大前所未有。开发商言必称应对调控；媒体也总喜欢在文章开头写上“在宏观调控的大背景下……”普通百姓同样爱把“调控”挂在嘴边，接下来肯定还有一句：“我看明天这房价……” 调控，牵动亿万人民的心，因此各界对如何调控的争论也空前激烈。调控的出发点绝对是正确的，但落脚点到底应该在何处呢？从最初的控制投资规模，到随后的抑制房价，再到打击投机与炒房；从最初的计划管理、行政干预，到后来的市场化手段，有关部门在不断摸索中渐渐找到了方向。 泡沫消除也好，洗尽铅华也罢，毕竟现在房地产市场在恢复健康中快速前进。因此，相信明年宏观调控仍将会是进行时，而不会成为过去时。 国八条 前后三个“国八条”接连出台，在市场上引起了不小的震动。3月，《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》中，提出了抑制房价过快增长的八条意见，被业内称为“旧国八条”。4月，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出当前加强房地产市场引导和调控要采取的八项措施，被称为“新国八条”。5月，建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局和银监会七部门又联合下发了八点意见，再次强调稳定房价。 三个“国八条”有如三道“金牌”，都是中央对房地产市场宏观调控的具体表现，房地产商们无不对其“字斟句酌”。足见政府在构建和谐社会之中构建“和谐房地产市场”的信心与决心。 观望 调控彻底改变了北京房地产市场沿袭多年的“惯性”。在开发商和购房者之间，两股博弈力量在慢慢集结，5月份达到了顶峰，市场的阴霾笼罩在每一个开发商和购房者的心头。即使是“金九银十”，也难觅往昔风光，颇有些“白头宫女在，闲话说玄宗”的意味。直至年底，迷茫情绪方才渐渐消散，放量成交两旺，楼市惊见“暖冬”。 难道是一场虚惊？绝对不是。心理学的解释，观望心理的产生源于对形势判断的不确定性。从某种意义上说，调控之最大成果乃是购房者学会了在买房之前“观一观”、“望一望”。有人说，新政实乃房地产消费风险教育的第一课。其实，对于购房者是如此，对于开发商又何尝不是如此呢？ 网上签约 2月1日，市建委一纸《北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知》，宣布自同年3月15日起，购房实行网上签约。 没想到网络也有“交通拥堵”的问题，而开发商和消费者还着实被网上签约“涮”了一把。本以为网上签约能迅速提高购房效率，哪知却因为网速太慢，在电脑前排了两天的队才搞定合同。 当然，这只是“磨合期”的小插曲，网上签约最大的意义在于交易信息公开、备案及时，有利于减少甚至杜绝某些开发商或炒家利用信息不对称囤积房源、控制销售进度以及哄抬价格等违规现象。选择在“3·15”这个消费者权益日正式推行更有其值得体味之处。 现房销售 一份非房地产专业人士的报告，颠覆了期房销售天经地义的旧有观念。 在《2004中国房地产金融报告》中,央行建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。不过，报告一出台就受到了方方面面的质疑。开发商们一致反对自不待言，就连房地产主管部门似乎也不支持。 其实，两种销售方式都有各自的优点，也都有不足之处，很难简单地认定谁好谁不好。央行着眼于防范金融风险，其报告的出发点也是如此。要知道，房地产涉及土地、金融等各个领域，单从一个角度看待问题，必然会得出片面的结论。归根结底，建议只能是建议。 集资建房 集资建房的雏形起源于两年前的上海，却兴盛于今年的北京。于凌罡，一个中关村的IT人士也因为倡导北京市首例集资建房而名声大噪。今年1月，“合作建房联盟”的成立，标志着合资建房迈出了实质性的一步。 集资建房的呼声之所以迅速蔓延有其内在根源。面对始终居高不下的房价，集资建房成本低的特点对广大工薪阶层产生了强烈的吸引力。于是，集资建房的想法一呼百应。 然而，由于缺少政策、法规等方面的相关配套，集资建房在现实中仍将面临政府审批、资金来源、土地供应等种种难题，结果如何也尚无定论。但这是普通购房者为规避高房价而进行的一种全新尝试，其破冰意义自不待言。 物权法 依法治国，头一条就是要“有法可依”。物权法作为我国第一部民法典的“先行官”，自起草以来，无论是在理论界还是在现实生活中，所受到的关注和重视程度都非同一般。每次草案审议，都能在相关领域引起巨大震动，特别是日前四审稿通过审议，其征求公众意见、引发群众参与的规模更是空前。 应该说，从确认私人的财产权利，到明确小区各类公共设施的权利归属，再到规定土地使用权到期可自动续展，物权法草案的每次修订都向着更好的保障权利人权益迈进了一大步。尽管现在可能还有很多制度不完善，但我们有理由相信，未来，一部经过了严格把关、真正与老百姓心贴心的法律会出现在众人面前。 营业税 新国八条中有关营业税的规定，让房地产交易税再度浮上水面，而对北京消费者来说，“140平方米”这个坎儿似乎更为关键。因为，若建筑面积超过了140平方米，就不再属于普通住房，卖房时就必须缴纳营业税。此项规定的目的很明显，就是限制二手房交易。但也有人不禁质疑，这个数字真的合理么？当然，既然必须划一道线，那就没有绝对合理之说，必须面临营业税的约束。其后，人们不禁反思，中国人究竟要住多大面积才算合适？ 最终这个问题没有答案。而我们看到的是，接下来的几个月里，一百二三十平方米的大二居、大三居俨然成为市场上的主力户型。 物业税 物业税一度作为促使房价下降的“武器“出现，进而又被视为“平买贵用”的忧患来源。若我为物业税，当为自身叫屈！世上本没有一种税种是绝对公平，但凡要征税，必然让百姓让一部分利给国家。当然，最终还是要服务于整个经济建设的大局。 开征物业税，一个重要原因就是要尽可能减少地方政策的寻租行为，以利各地长期稳定发展。由此可见，物业税迟迟难以实行，其本身体系复杂固是一个原因，牵扯的层层面面的利益关系或许也是其中症结所在。日前，有关部门终于表示，要在5年内开征物业税，一言既出，当真是几家欢喜几家愁！ REITs REITs，即房地产信托投资基金，其实并不是新鲜事物，几年前就有专家向政府有关部门提过此类建议。今年卷土重来，原因无它———领汇基金在香港发售大获成功，几天内聚集巨额资金，不知道让多少人看红了眼！ 而据了解，REITs在澳大利亚、加拿大、新加坡等地早已盛行。近来，国际资本频频出手，大举购入内地物业。但有一点仍须看到，并非所有物业都能得此青睐，外资在中国投资看好的是中国的质量高、管理好的成熟商业、商务物业，而最终能在国际资本市场站住脚，赢得长期稳定利润回报的仍是这些成熟物业。故而，不管最终结果如何，对内地企业来说，苦练内功恐怕仍是必不可少。 和谐社区 随着新建社区不断增多，各种各样的不和谐音符也随之出现。维权司空见惯，暴力冲突也屡见不鲜，欠费以及强制执行更是引起轩然大波。面对这种情况，有识之士提出，唯有构建和谐社区，才能真正化解业主、开发商、物业公司三方之间的诸多矛盾。 何为和谐社区？有人认为，和谐社区应做到民主法治健全、基本社保均衡、公共服务完善、社会安全稳定、生活环境良好、邻里互助友爱。也有人认为，和谐社区应有人性化的管理、完善的服务、优美的居住环境、良好的社会治安等。 不管人们对和谐社区的涵义和标准做怎样的理解，从历史文化角度看，中国传统文化的最高境界就是和谐。和谐社区既承接了传统文化的合理内涵，又赋予了新的时代意义，是未来社区建设的方向所在。 炒房团 一边在购房者的眼里犹如“过街老鼠，人人喊打”，一边却是开发商的座上宾，山西、温州炒房团在2005年的楼市引起的震动和争议直到年末还没完没了。 究竟是先有鸡还是先有蛋，究竟是炒房团让房价上涨还是房价上涨引来炒房团，谁也说不清楚。某地产业内人士说得好，“假如把房价上涨的原因简单地归结于炒房团，我担心的是，人们就失去了一次探究事实真相的机会”。 无论叫做炒房团也好，投资团也好，是资本就要逐利，哪个鸡蛋的缝隙越宽，它就会首先盯向那里，这是资本的游戏法则。 境外资金 美林、摩根士丹利、高盛……世界几大著名基金巨擎在2005年与北京的房地产市场进行了亲密接触。无论是为了赌人民币升值，还是要在房地产市场分一杯羹，大量境外资金涌入中国楼市却已是板上钉钉的事实。 尽管境外资金适当介入楼市，对房地产业的发展有一定的促进作用。我们同时应该看到，在海外热钱的追捧和炒作下，国内大中城市房地产价格扶摇直上，市场风险已初见端倪。一旦出现大量国际游资套利回流，失去外来资本支持的国内房地产业将可能面临资金断裂的风险。 节能 节能对于房地产业而言，不仅仅是“四节一环保”这么简单。建设部在11月发布规定：房地产开发企业应当将所售商品住房的节能措施、围护结构、保温隔热性能指标等基本信息在销售现场显著位置予以公示，并在《住宅使用说明书》中予以载明。规定一经公布，业内外哗然。在各种议论中，我们看到了住宅质量将会大幅提升的前景。可以预计，建筑节能必将成为明年房产市场的一大主题。 不过，节能成本该由谁埋单？开发商在商言商，增加成本减少利润的事肯定不会做；购房者想必也不愿轻易为那些不知功效的节能建材掏钱。因此，只有有关部门仍然需要采用市场化的方式，妥善加以解决。 地荒论 据说，最早提出“地荒论”观点的人是万科集团董事长王石。他在万科集团业绩报告会上谈到土地储备的问题时，语出惊人地表示：“靠政府卖地会饿死。”虽然，王石的原话如何已无从考证，但今年以来众多开发商异口同声地宣扬“地荒论”却是一个十分值得关注的现象。 针对这种言论，国土资源部和市国土资源局先后进行了驳斥。但开发商却众口一词：土地供应不足导致高房价。其真实动机不得不让人生疑。 欠费 欠账还钱，天经地义。然而，把这个道理拿到今天的物业管理中来说，就没有那么简单了。相关调查显示，2004年北京市商品房小区的物业费缴纳率不超过65%；在回迁房小区，这一数字甚至不足三成。与物业管理费的命运相似，暖气费的收取也好不到哪里去。 什么原因导致拒交的僵局？是物业管理不到位，法律规定不完善，还是真的是所谓的“刁民”恶意而为？如何破解目前的困局？是“学习”朝阳法院的强制执行还是宜另择他途，比如建立业主和物业的平等对话机制级等，也许所有这一切在2006年该有一些说法了。而对于整个社会而言，契约精神和诚信理念的回归已经迫不及待。 暴利 临近年末，某地产大腕一句“房地产品牌就该有暴利”再次点燃舆论对房地产开发利润的高度关注。不管话有没有道理，人们从情感上的确很难接受用这种语气说话，这似乎是不难理解的事情。然而，对于失去了基本“还价”能力的购房者而言，获取哪怕是虚伪的礼遇似乎也已经成为一种奢侈。 由此可见，一些开发商已经骄横到何种地步！从中，人们似乎也已经找不到理由来说明，居高不下的房价和开发商的暴利之间没有关系！“再丑的媳妇也要见公婆”，人们有理由期待，在不远的将来，房价的成本就会昭然于光天化日之下。 万言书 任志强的“万言书”，全国工商联住宅产业商会的“新万言书”，学者董藩的“两万言书”……“万言书”成为2005年北京楼市的一道独特的风景线。 纵览古今，“万言书”现象可谓俯首拾遗。然而，是不是所有的“万言书”都诞生于一个道理的确是太复杂了一定要以洋洋万言才足以说清呢？恐怕也未必。如果说当初康有为的“万言书”力陈变法之利，洋洋万言，句句不虚发的话，今天房地产市场上的某些“万言书”的出炉则实在难免让人觉得有些虚张声势或者另有目的之嫌。 文章不在长短，关键在要能够有利于老百姓，有利于为老百姓办实事，如果没有这个前提，不过徒费纸张而已。 PK 滥觞于超女选秀活动的“PK(play-ing kill)”在今年北京楼市又一次得到了演绎。地产界的各路诸侯、明星、大腕在各大媒体秀场里的精彩“表演”甚至远远超过了“PK”台上那些略带青涩味道的超女们。所不同的是，在地产PK台下，数以千万计的购房者的心情恐怕实在难有超女裙摆下的那些“凉粉”、“粉丝”与“玉米”们的那份潇洒与自在。 “凉粉”、“粉丝”与“玉米”们可以通过拇指决定谁是状元、榜眼、探花或者谁名落孙山，但是对于亿万购房者而言，尽管他们的规模甚至要远远大于超女的追随者，然而，面对房地产市场而言，他们多少显出几分酸楚与无奈。 在哪一天，我们的房地产如果果真能够通过购房者的“投票”就可以决定市场，也许它就真的很健康了。 定向销售 曾几何时，粮食、肉蛋、棉花、自行车都曾凭票发售、限量供应，而今经济适用房也要定向销售了，实在有它不得已的苦衷。经济适用房，顾名思义，是政府对百姓的一项优惠，却到不了最需要它的人手中。开宝马、坐奔驰的人去买经济适用房，不能不说是此政实施中的一大遗憾。 “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”新的经济适用房政策将优先解决城区解危排险、城中村整治、奥运及重点工程、危改居民的住房需求，对老百姓来说，无疑是利好消息。但愿今后，定向销售能成为经济适用房的把关者，让真正需要它的人得到它。 |
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