　　最近一个阶段以来，我国的房地产业热点不断，从对于增长空间的乐观估计，到房地产“过热说”和“泡沫说”，房地产业成为各界持续关注的焦点。那么，究竟我国目前房地产业的现状如何，究竟是否存在泡沫和过热，严重程度如何呢？
　　局部过热≠泡沫
　　房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。而从１９９８年到２００１年，我国商品房和商品住宅的价格上涨率在－０．５％～４．９％之间，远远低于同期８％左右的ＧＤＰ增长率。这表明商品房价格的变化从总体上看没有脱离实体经济的支撑。一些主要城市如北京、上海、杭州等，近几年房地产价格增长的速度也全部低于同期ＧＤＰ的增长速度，这与房地产泡沫产生时市场上会出现的现象是不一致的。至于用“房价收入比”来评价是否存在泡沫，由于其内涵和计算方法与国际惯例都有很大差别，也难以说明中国房地产泡沫的问题。
　　不可否认，目前我国部分城市的确出现了房地产过热现象。所谓房地产过热，是指大量资金涌入房地产，从而发生的投资过度、供给过剩以及空置率上升的情况。２００２年全国房地产投资增长了三成，部分城市尽管其商品房空置量在不断上升，但房地产开发投资和住房投资仍保持高速增长；房地产企业异地开发，上市公司、非房地产企业纷纷涉足房地产开发；许多城市至今没有有效的土地供应计划，盲目供应土地；盲目追求豪华高档，每套千万元甚至上亿元的别墅、豪宅、超豪华写字搂、酒店和零售商业设施不断涌现，脱离实际使用市场和产业的支撑等等。这些迹象表明，部分地区、部分房地产子市场确实存在着盲目乐观的情绪，存在着过热现象。
　　外部资金压力待解
　　从资本市场来看，目前种种资金都在寻找出口。外资的进入目前仍只是冰山一角，更多的外资正在房地产业外游离和观察。除了进行本地化性质的并购外，选择合适的金融工具投资房地产恐怕是外资更重要的选择。日本当时形成泡沫经济的一个重要原因就是由于日元升值以及非常低的利息率，国内形成大规模过剩资本。对比一下我国当前的经济形势，同样人民币面临着巨大的升值压力，我国的银行利率已经降到历史最低水平，国内已经形成较大规模的资本流在寻找投资目标。
　　因此，尽快完善资本市场与房地产市场的衔接，是应当重点努力的方向。一是加强银行系统对房地产贷款的监管，建立有效的风险管理机制。二是拓宽房地产行业的融资渠道，改变只能从银行贷款的单一融资体制，分散房地产金融风险。需要注意的是尽管西方国家有很多现成的经验可供借鉴，但是房地产的金融创新必须要和我国目前的发展阶段和实际国情相结合，必须要进行缜密的设计和监管，否则其漏洞极有可能为外来资金所利用，造成大量投机性的行为。
　　调控也需理性
　　我们必须时刻警惕房地产业出现泡沫经济。因为在新兴的房地产市场中，房地产开发投资的回报率会偏高，而房地产开发融资的渠道又很单一，且市场信息透明度差。在这种情况下开发商作出非理性预期的可能性更大，房地产贷款的高回报也会使银行低估风险而且放宽贷款条件，过高的财务杠杆又会鼓励开发商进行投机性投资并把过多的风险转嫁给银行，社会上的游资也会被房地产开发行业的高利润所吸引而进一步导致投资过度。所有这些因素都很容易引起信贷膨胀，更多的资源持续向房地产行业集中。过度集中会带来高风险，在理性程度不高的市场中自我调控的机制较差，发展为房地产泡沫的可能性也较成熟的房地产市场要大。
　　但更要注意的是，许多专家认为中国房地产已经出现了泡沫，很容易出现将会导致把房地产业“一棍子打死”的思想甚至举措。如果说房地产业在土地炒卖和投资集中的推动下已经呈现局部的“非理性繁荣”的话，接下来政府要考虑的应当是如何避免用同样非理性的方式“猛砸”房地产市常“过热”、“泡沫”和“低迷”或“萧条”的市场状态，都不利于房地产业的健康发展，都会对整个国民经济产生不良影响。因此对已经形成的局部投资过热，一定要用温和的手段使其“软着陆”。
　　警惕“三外”介入房地产
　　最近一个阶段，房地产业也逐步成为资金流入的焦点，各种外部资金开始涌入房地产业，出现了外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金搞房地产的“三外”现象。
　　外行是指非房地产业类企业。截止到２００２年１１月，我国有境内上市公司１２２０家，其中主营业务为房地产业的有６９家，而涉足房地产业务的上市公司达到３００多家，其中１／３左右是从２００１年才开始涉足房地产业的。这些公司介入房地产业或者彻底向房地产转型会面临更大的风险，一是业务跨度大，二是需要大量的资金，三是需要大量专业人员。一旦决策失误或者宏观经济形势发生变化，这些公司为转型房地产所作的战略转移会落得“竹篮打水一场空”。
　　房地产业向来被认为是区域性非常强的产业，多年来很少有外地的企业能够进入其它区域市场进行房地产开发的。但是２００１年以来，众多的外地房地产企业都开始实行跨区域的地产开发活动。从某种意义上来说，房地产业的跨区域操作对改变房地产开发企业集中度过低的局面是一个契机。但是也存在着一定的负面效应，即跨区域操作通道一旦打通，一旦形成泡沫，其影响将是全国性的。
　　由于各种原因，多年来外资对于中国房地产市场一直处于观望状态。不少投资房地产开发的港商亏损较多，欧美的外商进行投资的主要领域在规划设计和房地产服务上。随着我国加入ＷＴＯ，外来资金逐步加快了进军中国房地产市场的步伐。令人担忧的是，如果这些资本被过多不恰当地投资到房地产业，将不可避免地催生房地产泡沫，一旦出现国际资本突然流出的现象，很可能会诱发泡沫破裂，甚至引发金融危机。
　　结束语
　　面对２００３年中国房地产市场的形势，政府要科学调控，既要防止房地产泡沫，也要防止将房地产业一棍子打死；开发商要慎重研究市场科学决策，防止简单急躁和盲目乐观；研究者要潜心研究市场规律，不仅要正确解读市场，还要科学预测市常（清华大学房地产研究所刘洪玉沈悦郑思齐）

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