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诚信评估房屋拆迁整治的“良药”

2003年1月16日9:7 　　中国房地产地	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　随着新修订的《城市房屋拆迁管理条例》的实施，房地产价格评估将在房屋拆迁中起到重要的作用。但是，房地产拆迁评估过程中却存在“失信”现象。
　　执业估价师的缺位。自从房地产评估机构脱钩改制为合伙制企业后，正式注册的执业房地产估价师大多成了评估机构的领导或合伙人，他们的主要精力放在拉关系、抓大业务上，无暇顾及房屋拆迁的具体评估业务。中小县市原有的房地产评估机构多因资质不够，几乎被注销，即使剩下一二个，大多是外地的房地产估价单位的分支机构，这些分支机构大多数注册的执业房地产估价师并未到位。
　　拆迁单位的越位。由于地方保护主义或拆迁单位的利益驱动，拆迁单位越位干预估价人员的工作，甚至直接参与评估，给房地产评估单位施加压力，导致房屋拆迁的结果偏离公开、公正、公平原则，估价结论失去应有的公信力。
　　估价单位间的错位。由于房地产估价市场的不规范，特别是房地产估价分支机构设立的条件低，致使各地纷纷成立分支机构，僧多粥少，各房地产估价单位展开了不正当竞争，有时甚至相互攻击，相互拆台，导致房地产估价市场的混乱，给房屋拆迁工作带来负面影响。
　　评估中介市场的混乱无序，助长了新的不正之风，成为腐败滋生的温床。因此，净化房屋拆迁评估中介市场已刻不容缓。
　　一、建立城市房地产价格框架体系
　　为了确保房地产评估公正、科学、合法，保证权威性，要加强对房屋拆迁的评估业务的监督与控制，建立一套完整的监督与约束机制，消除行政手段对房屋拆迁评估的干预与制约，保证行政行为的公正性。对此，当务之急，要建立一个符合区域经济且考虑房屋区位、用途、结构等主要因素的纲领性规范文件，如《城市房地产评估价格框架体系》，以增加房地产价格评估的透明度，维护拆迁当事人的合法权益。
　　二、推行房屋拆迁评估业务招投标制度
　　城市房屋拆迁工作作为工程建设的前期组成部分，应纳入《中华人民共和国招投标法》管理，成为城市房屋拆迁工作重要组成部分。房屋拆迁评估具有业务量大、涉及面广、社会影响大等特点，在房屋拆迁中，被拆迁人往往处于弱势，拆迁单位利用手中拥有房屋拆迁的评估业务的发包权，占据主动地位，干预评估，搞暗箱操作，损害拆迁当事人的利益。为确保房屋拆迁评估业务取之有道，估之有理，真正做到房屋拆迁评估的公开、公正、公平，要推行房屋拆迁评估业务招标制度，按照《中华人民共和国招投标法》和有关规定和程序进行操作，使城市房屋拆迁管理工作遵循市场经济规律，维护拆迁当事人的合法权益。
　　三、健全评估机构责任追究制度
　　房地产评估服务业是一个新兴的行业，规模小、经验少、管理薄弱。从管理重点看，侧重于企业的资质管理，个人的执业资格管理不健全；从市场管理上看，市场准入制度虽初步形成，但缺乏市场退出机制，导致目前房地产市场上普遍存在着估价机构和估价人员不对估价结果负责的不正常现象。为此，要建立“房地产评估机构估价人员责任追究制度”，杜绝评估机构及估价人员无视职业道德，不负责任或牟取暴利等腐败现象，对那些因腐败而导致估价结果失真的，损害国家利益或他人利益的，要坚决予以查处，该注销资质或资格的，就注销；该赔偿损失，就赔偿；对那些一年内多次被投诉、查处的，要给予警告、停止、直至注销资质或资格，真正维护房地产评估市场的纯洁性和公正性。
　　四、加强房地产评估行业自律管理
　　在规范房地产估价市场工作中，要从方便顾客出发，加强房地产估价机构内部管理，树立品牌，提高市场竞争力，强化职业道德教育，建立、健全各项规章制度，完善自我约束机制。一是要求收费自律，明码标价，不能乱收费，或高收费搞回扣；二是从业人员自律，不能乱聘人。三是估价结论自律，不能乱评估，要对自己评估结果负责，不在公共场所评议或指责他人的估价结论。
　　五、强化房地产估价单位异地从业的管理
　　鉴于房屋拆迁评估业务的特殊性，房地产估价单位的分支机构原则上不得从事房屋拆迁的评估业务；对一些房地产估价单位的分支机构技术力量比较强的（在分支机构所在地有２名以上正式注册的专职执业房地产估价师的），经分支机构所在地的房地产行政主管部门批准，方可从事房屋拆迁的评估业务。要加强房地产评估市场分支机构异地从业管理，决不允许皮包公司遥控作业，尤其对资金不到位、专业人员不到岗、估价操作不规范的房地产估价单位的分支机构从严查处。
　　六、规范评估机构和从业人员的监督管理
　　要规范房地产评估市场，关键要加强对房地产评估机构和估价从业人员的管理，建立与房地产评估市场相适应的跟踪监督与管理制度。当务之急要建立《房地产评估机构管理手册》和《房地产估价从业人员管理手册》，设正本一本，副本若干本，记载房地产评估的从业情况，并实行年检制度，加强对房地产评估机构和估价从业人员的动态管理，实行全面监督与管理。（林善功）
　　编后语：目前国内注册房地产评估师共约有一万多名，主要集中在北京、上海、广州、深圳等大城市。随着住房二级市场的开放，对房地产评估师数量需求将会大增，两年一次的注册房地产评估师资格考试也会更热，过去不被人们熟悉的房地产评估师浮出水面。由于行业的专业性较强，房地产评估行业多年来存在着“水下”活动较多、政策监管不足等问题。加之规范行业的相关条例只在建设部的《房地产管理法》中有内容不多的体现，致使此行业多年来存在着诸多“犯规”事例。有关报道称深圳市有近５０％的房地产评估事务所存在高估或低评等行为，其他城市此问题也同样很突出。用什么方式来规范房地产评估行业，这个问题越来越引起大家的关注，尤其应当提上主管部门的议事日程。

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