　　受政策和居民消费模式转变等因素的影响，我国房地产业自１９９８年以来持续５年快速增长，年投资增长率２０％以上，已成为拉动经济增长的重要力量。去年以来，房地产泡沫问题更成为全社会最为关注、最具争议的焦点。学术界和研究界的普遍观点是，我国目前有１.２５亿平方米的空置面积，占压资金２５００亿元，因此存在着较严重的房地产泡沫。
从政策走向上看，２００２年下半年以来，房地产业的增长已经受到一定制约。央行在《２００２年第二季度货币政策执行报告》中，首次就防止房地产泡沫向市场发出警告，并在房地产贷款方面加强控制。８月底，针对部分地区房地产投资增幅过大、价格增长过快等问题，建设部等六部委下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求各地加强房地产市场宏观调控，促进房地产市场健康发展。
这些政策到２００２年底已经初见成效。２００２年前１１个月，房地产开发市场呈现出投资增幅小幅回落，商品房销售增势强劲的主要特点。与上年同期相比，１１月份国房景气指数所属的８个分类指数呈现出５升３降的格局。其中，竣工面积、土地转让收入、资金来源、土地开发面积和商品房销售价格分类指数的上扬，是支撑国房景气指数保持在景气空间的主要力量；而新开工面积、商品房空置面积和房地产开发投资分类指数的下降，尤其是新开工面积分类指数持续大幅度下降，是影响国房景气指数整体水平小幅回落的主要原因。从这５升３降中可以看出，新开工面积作为政策调控最直接的指标，已经开始下降。而空置面积和价格指数作为各界评价房地产泡沫时所谈最多的指标，也已经开始向下。
虽然房地产业局部过热的情况需要调整，但国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产处于高速发展阶段，住宅将成为持久的消费热点。
世界银行统计数字显示：人均ＧＤＰ达到６００到８００美元时，住宅产业进入高速增长阶段；人均ＧＤＰ达到１３００美元时，住宅产业进入快速增长阶段。目前我国人均ＧＤＰ已接近１０００美元，并进入全面建设小康社会阶段，住宅消费将成为目前及今后相当长时间的主要消费热点，住宅产业相应将进入高速增长阶段。其中上海、北京、天津、广东、江苏、浙江、福建等地已达到或超过１３００美元（上海已超过４０００美元），住宅产业处于快速增长阶段。根据“十五”计划的规划指标，２００５年我国ＧＤＰ将达到１２.５万亿元，人均ＧＤＰ将达到１１３０美元，预计年平均增长速度为７％左右。经济的稳定增长为房地产业的发展创造了良好条件，也对房地产提出了快速发展的要求。
由于房地产业近年来的高速成长，一些上市公司纷纷投身于此。目前沪深股市中专门从事房地产开发的公司有６０余家。同时有多家上市公司以投资方式进入房地产业。据统计，沪深两市累计有２００多家非房地产类上市公司投资房地产。与一直从事房地产开发的企业相比，这些新入行的上市企业缺乏经营房地产的基础和经验，因此面临更大的投资风险。
从２００２年的业绩来看，上半年证监会行业分类中的３８家房地产上市公司平均主营收入２１９０７万元，同比下降１６.１７％；主营业务利润５５５４万元，下降１３.９８％；营业利润１９６７万元，下降２８.４３％；利润总额２５０５万元，下降２６.９５％；平均净利润１８４４万元，下降２８.７４％。平均每股收益０.０５４元，净资产收益率２.１３％，均低于深沪上市公司平均水平。房地产业上市公司业绩下降的主要原因，是由于八项计提引发的管理费用大幅增加，和因收入确认原则造成部分利润无法在上半年计入等。但同业竞争愈发激烈也是导致利润下降的重要原因。可见，由于房地产开发热潮引发的众多上市公司投资于房地产业，对上市公司本身来讲是一剂苦药。相信随着政策调整力度的加大，这种现象会越来越少，真正有实力的企业将在竞争中胜出。
（华夏证券研究所张燕）

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