　　越来越多的人士认识到，土地不仅是重要的资源，而且是可以获得高额利润的资产。培育、规范、引导房地产市场健康发展，这是各级政府在市场经济体制改革和新世纪发展进程中面临的一个重大新课题。
　　一、科学评估，制定指导性地价，宏观引导市场地价
　　地价是地产市场的核心。高地价能够促进土地高度集中利用，提高土地利用程度；促进土地向高效益的经济活动转移。但地价过高，若其他配套改革跟不上，也可能产生一些消极影响；地价过低，则造成土地囤积、流失，房地产信贷投资过度膨胀，也人为地滋长“炒地皮”现象。
　　城市政府制定指导性地价，对市场地价进行必要的调控，引导土地交易公平、公正、公开，杜绝“协议价格”、“关系价格”、“隐性价格”。在国家有效管理之下，才能做到以市场为真正裁判。
　　二、加强和改革用地总量规划和土地供应计划管理，增强政府对市场的调控能力
　　我国用地的计划性还是很强的。各省、自治区、直辖市和计划单列城市都向国家申报用地的总体规划，实行总量控制。但是，在目前地产市场尚未健全的情况下，政府调控手段不是太多，而是太软。曾经一段时间，圈地热在沿海、内地、开放城市、开发区居高不下。用地计划的约束力被迅速膨胀起来的土地需求冲破，政府难以准确掌握和有力控制实际用地总量。
　　新时期的土地供应计划不仅要以城市经济发展规划和产业政策为依据，以城市规划为指导，同时要有远见性地预测土地市场动态变化。供地计划不能与市场脱节，应做到定位、定量、定用途、定地价，并跟踪到固定资产投资项目、外商投资项目等。政府管理地产市场不是不要计划，而是要改革计划管理。土地供应计划应该是有权威性和法律效力的，也应该是有弹性和透明度的。做到这一点，最根本的是政府要有充足的长远的土地储备，掌握增设和收紧土地供应的主动权。城市规划是城市发展的蓝图，城市建设的依据，一经批准，就具有法律效，城市房地产开发，土地出让等都必须遵守城市规划。当前要尽快改变城市规划滞后的状况，使城市规划对土地开发真正起到指导作用。
　　三、高度垄断地产一级市场，运用土地增值税等手段放开搞活地产二三级市场
我国宪法规定城市土地归国家所有，政府以管理者和所有者的双重身份调控地产市场，这是建立地产市场的基本前提。土地使用制度改革则是地产市场发育和兴起的主体背景。
　　政府出让土地使用权，垄断出让市场，为地产一级市场。完善的一级市场应具备以下条件：
　　一是垄断性和竞争性相结合。土地使用权出让由政府垄断，但土地出让应最大限度地实行公开招标、拍卖，把土地推向市场，二是市场上的交易是不完全产权，买方只能获得使用权，所有权仍属国家；三是使用权出让伴随责任和义务的转移。政府出让土地的同时，要制定该地块的地契、用途、年限等等。在以后的土地转让时，这些责任和义务还将相伴转移。
　　现阶段地产一级市场存在的主要问题是，城市土地真正进入市场的比例太小，新增供地出让数不到２０％，资产价值巨大的存量房地产尚未盘活，土地隐形市场和非法交易严重，国家土地资产大量流失。
　　改革的最终取向是，国有土地使用权高度垄断，全面进入一级市场，高额垄断利润作为政府专项基金，用于城市基础设施建设和土地再开发。协议出让，行政划拨将逐步减少。
　　政府垄断地产一级市场是二三级市场健康发育的前提和基本保证。二级市场主要指房地产公司或其他地产商之间的土地转让市场。放开二级市场应做到以下几点：一是市场经营的主体不限，市场流向是横向的、网络状的，市场是开放型的，交易频繁。但土地转让须在土地出让合同规定的范围内进行，受让土地者不经任何开发直接转让是不允许的；与房产市场紧密结合在一起，土地交易与房屋交易同时进行，二级市场是房地产统一的交换市场。目前，有的城市职能部门实行“房、地、规范统一管理”模式，受到地产商的欢迎，这也是大势所趋；市场运行机制比较充分、自由。在二级市场中，政府只以管理者和监督者的身份出现，不直接干预市场经济或垄断市场价格，价值规律充分发挥作用，供求关系的主体方向是市场导向；土地转让一般伴随土地增值，政府征收必要的增值税和管理费，但不得粗暴干涉、中断合法经营的二级市场。
　　一二级市场以外的为三级市场。三级市场也是活跃的房地产市场必不可少的组成部分。三级市场在法律允许范围内基本上为“完全”的市场交易，法律法规是三级市场充分发育和健康发展的基本保障。
　　四、地产市场开发与旧城改造、新区建设，国土整治相结合，在地产市场开发中再造城市国土
　　旧城繁华地段级差地租显著，按照区位论原理，这些地段应是商业、金融、服务业用地。但过去的规范很少考虑经济效益原则，而且旧城（或市中区）基础设施相对较好，常是机关、学校、住宅用地。改变土地用途，可以将收取的高额地租用于旧城改造。
　　新城市，新开发区在合理规划和遵循国家有关政策的前提下，利用土地生财聚财仍是一条有效途径。
　　城市边缘区由于频繁的通勤、脆弱的管理及土地的荒弃，社会问题、环境问题严重。将地产市场引入边缘区开发，提供目前特殊的土地利用或提高将来土地利用的可能性，既可改变城市风貌，又可再开发城市土地。英、美等发达国家城市边缘区开发已成为热点，我国一些沿海城市边缘区也成了地产商竞争最激烈的地段之一。我国不少大城市，城市用地、农用地犬牙交错，开发边缘区地产市场是一笔潜在的巨大财富。
　　严重的城市灾害影响城市土地质量和城市地价。将灾害治理与土地开发相结合，治理一片，开发一片，搞活一片，见效一片，把再造了的城市土地投入地产市场，不失为一条“取之于土，用之于地”的良策。
　　五、加强法制建设和房地产市场信息系统建设，是地产市场健康发展的基本保证
市场经济是法制经济，地产市场因其特殊性，更需要法律来规范、引导和保障。我国已制定颁布了一系列土地和房地产管理方面的法律法规，这些法律法规对地产市场的正常运作起到了重要作用。但还不适应现实需要，应尽快制定颁布《土地法》、《房地产法》等，地方相应地制定实施办法。此外，地产市场的一个显著特点是动态变化复杂，建立全国性的动态监测信息网络，办好房地产报刊，及时准确传递国家大政方针和市场信息，也是非常必要的。（韦公远）

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