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住房金融市场必须向深层次发展

2003年1月20日13:2 　　中国房地产	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　随着我国房地产市场化程度的日益加深，住房金融市场也逐步向深度发展。不言而喻，住房金融市场正处在一个千载难逢的发展时机，如何把握好这一机会，对住房业和金融业都有着非常重要的意义。并且，面对中国加入WTO后，外资银行、保险公司、中介机构的陆续进入，将会对我国的住房金融市场形成强大的冲击力。因此，无论是住房业，还是金融业都应该关注住房金融市场的深度发展问题。
　　在住房金融市场的深度发展中，必须解决以下问题：
　　金融品种单一，缺乏个性化服务。在住房消费信贷方面，由于我国实行的是中国人民银行制定的统一利率制度，各家银行在贷款利率上不存在竞争的可能性，金融品种比较单一，灵活性差，为客户提供的基本上是无差异产品，因此不能根据客户需求的多样性而设计金融品种，满足客户要求。
　　贷款手续繁琐，中介服务欠缺。目前，银行在办理住房贷款时的审批手续相当繁琐，办一次抵押贷款要接触银行、保险、税务、房地产等多个部门，一般要跑上十几次才能办好这些手续。而中介服务一则尚不普及，二则又缺乏诚信，所以，购买这大宗消费品很多人宁愿自己去跑。
　　相关法律、法规不完备。政府有关部门对于住房抵押贷款方面尚缺乏一些配套的法律和法规，比如近期在上海出现的“提前还贷”风潮，我们并没有对这方面问题有具体的规定，所以银行即使认为对自身造成利率损失也没有理由不办理提前还贷。诸如此类的问题一方面需要业界进行研究和分析，另一方面应出台具体的规范性文件予以规范。
　　针对以上问题，要保证住房金融市场不断向深层次发展需要从以下几方面进一步完善：
　　推进金融创新。金融创新是金融业的永恒主题，在住房金融品种方面更需要不断推陈出新。结合我国实际，可借鉴国外的成功经验，可推出一些新的住房金融品种，比如灵活的“转按揭”贷款，适合老年人的“逆向抵押贷款”，等等。
　　引进市场竞争机制。国内银行一直在统一利率制度的保护下，尚未经历过市场风雨的考验，缺乏竞争机制。而加入WTO后势必要实行市场化利率。外资银行在金融产品、金融服务、市场化水平等方面比国内银行有着先天的优势，并且他们已经非常适应市场化的竞争环境。这无疑是对国内银行的一次严峻考验，在这一考验面前国内银行必须快速适应市场竞争的要求，转变观念，参与竞争，争取发展空间。
　　健全中介服务体系。构建一个高度成熟和发达的住房金融市场体系，不仅有赖于专业住房金融机构的高效运行、不断创新，还必须建立一批相关的中介机构与之配合，共同支撑这一体系的健康运行。这些中介机构包括：保险、评估、担保、信托、资产处置、资信评估、律师事务所等等。健全的、高效的中介服务体系是保证住房金融市场良性发展的必要条件，如果没有这些中介机构的参与和服务，住房金融就难以发挥出巨大作用。
　　激活住房金融二级市场。众所周知，没有住房二级市场的不断吞吐，住房一级市场就很难活跃。同理，没有住房金融二级市场的支持，一级市场也难以获得快速发展。因此，在现阶段，要积极发展住房金融二级市场，使二级市场活跃起来，才能促进一级市场的发展。目前，住房二级市场的核心是住房抵押贷款证券化，它可以为资本市场吸引众多投资者，提高金融资产的流动性，有效防范商业银行的系统风险。
　　防范金融风险。我国房地产业发展的原动力主要来自于金融支持，房地产业的超速发展可能会给金融业带来风险。由此，金融机构要加强防范，进行宏观调控，防止信贷资金过度集中于房地产业，或用信贷政策引导房地产市场结构调整，有效抑制这种金融风险的产生。
　　住房金融市场要在各个层面上向纵深发展，还需要法律制度的不断健全与完善，需要政府发挥宏观调控的功能与作用，需要住房业与金融业的深度合作。这样，住房金融必将在资本运作、资金融通、住房消费等方面更具发展空间和潜力。（若风）

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