
政策频出矛盾求解 2003房地产市场盘点

2003年12月24日10:41 　　中国经济时报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　“２００３年，中国房地产市场是暧昧的，虽然市场在规范过程中出现了许多问题，但都没有发生破坏性的表现，因为所有规范带来的是一种良性的、温和的、暧昧的阵痛，而且这种阵痛令业界哭不得、笑不出。”一位知名房地产企业老总在总结２００３年房地产市场时这样描述。
　　在业界看来，２００３年的房地产市场可以概括为“问题与发展同时存在”。
　　１２１文件备受争议
　　首都经贸大学房地产研究所教授张跃庆在接受《中国经济时报》记者专访时说，今年对房地产市场影响最大的是两个文件：１２１文件和１８号文件。１８号文件出台业界反映非常一致，但是１２１文件出台业界的看法分歧比较大。部分知名开发商对１２１文件持反对意见，且这种态度非常坚决；虽然政府管理层对此没有发表任何意见，但来自房地产协会方面的态度认为１２１文件对房地产业发展产生了不利影响；央行对此亦没有表态；而业界专家学者支持１２１文件的态度明显，认为１２１文件的出台对规范房地产市场的资金链有很大好处。
　　今典集团董事长张宝全向记者表示，１２１文件对房地产投资信贷的一刀切做法虽然猛烈，开发商还可以接受。但是对消费信贷的限制给房地产行业造成了较大影响，以“苹果”项目为例，在未开盘时已经预订出几千套，这些预购者需要银行的抵押贷款，但１２１文件规定楼盘不封顶不提供消费信贷，这对开发商最直接的影响是销售量下跌、销售期延长。鉴于此，开发商只能自己想办法解决，在“苹果”项目开盘时，今典集团自己给购房者贷款，对此举央行与银监会表示：今典集团打了政策擦边球。“其实，最主要的原因是我们没有其他办法。”
　　“我认为，央行１２１文件的‘封顶按揭’规定，给房地产开发商带来两个不利影响：第一，开发商从拿到销售许可证到楼盘封顶之间的这段时期，如果购房者不能进行按揭买房，随着市场价格的上升，再加上房地产项目中各种与房价有关的税费增加，到后期楼盘的房价也就会越高，而开发商资金回笼慢、销售期长，反而没赚多少钱；第二，压制了知名开发商的品牌优势，将大中小企业放在了同一等级的市场。由于一些知名开发商在项目开始时已经进行了许多品牌营造工作，但‘封顶按揭’的规定使得前期营造投入没有后续产出，不管多知名的开发商都得等到楼盘封了顶再说。这样，开发商的营销费用增加、成本增加、投资回报率低，直接影响了楼盘的性价比。”张宝全认为，１２１文件对房地产消费信贷的影响远远大于投资信贷。
　　２００３年规范，２００４年收获
　　在采访时许多开发商向记者表示，２００３年国内房地产市场出台了一些新的政策法规。其中按套内面积售房和颁布中国首部《物业管理条例》在业界影响较大，但由于其必须根据市场发展的程度来决定效果，因此，目前尚不好做出准确评价。但是，有一点可以肯定，按套内面积售房实质上对开发商会产生有利的影响，因为房地产项目从设计图纸到把房子建好，惟一不变的就是套内面积，如果套内面积改变说明是违章建筑。现在，开发商就算在使用面积等方面有所缩减什么的，但套内面积不变，即使消费者有所损失但也不一定能明白其中的道理。其实，按套内面积卖房必须要做的是对公摊面积有所约定，不然还会引起新的问题出现，包括刚刚实行的《物业管理条例》，如果在实施的过程中没有细则约束，肯定会出现新的纠纷。
　　张宝全表示，现在政府在不断出台很多规范行业与市场的文件和政策，有的规范性文件是应当的，有的还需要再做修改。可以说，２００３年，是房地产解决行业矛盾的一年。开发商在不断的适应市场的变化，不断通过政府政策的指导与限制在进行自身调整。
　　“从目前来看，房地产行业在２００３年的政策规范工作已经进行的差不多了，在２００４年不会再有太多的变动。所以，我认为２００４年的房地产行业将是水落石出的一年，无论是政策、土地、市场、产品都会更加明朗。”
　　张宝全预测，在２００４年，房地产行业的竞争更多的是以兼并、收购，合作的方式进行，是一种良性的企业洗牌的主要形式，使房地产市场资源重新整合、优化。而在产品竞争中，性价优化将是未来各大企业注重的方面。
　　房价在２００４年会稳中有升，这主要是因为中国经济仍在快速增长之中，物价指数也在上扬，房地产项目的造价成本不会下降，再加上市场供求关系处于平稳状态，所以不可能出现大幅降价的可能。而且二级城市市场，特别是旅游型城市如宁波、苏州等地的房价还会大幅上升。这也同时带动２００４年房地产市场发展方向从一级城市向二级城市转移。
　　房地产成为国民经济支柱产业仍欠火候
　　“可以说，房地产市场近几年发展很快，而且１８号文件很重要的一点也是肯定了房地产业已经成为国民经济的支柱产业，这一点业界都很赞同，这是对近几年房地产业快速发展的一个肯定。但是，要真正把房地产业发展成国民经济的支柱产业，房地产业目前还存在几大问题。”张跃庆认为，房地产业应该重视这些存在的问题。
　　第一，从房地产业持续发展来看结构不平衡。目前整个房地产业重视的是房地产项目建筑面积、竣工面积、销售数量、销售金额，以此很多政府官员和部分专家认为：中国房地产业发展有二三十年的好光景。此种说法虽有道理但不全面，以目前中国经济整体发展以及城市化快速发展来看，房地产业作为支柱产业必然有二三十年的好光景。但是，如果只把房地产业狭隘地看做是投资建设，那么投资建设二三十年以后房地产该何去何从，这是个非常严峻的问题。再借鉴国外的经验分析，国外没有像国内这么大的开发面积，也没有这么多建筑工地，但美国等经济发达国家的房地产也是国民经济的支柱产业。这给我们的启发是：投资建设并不能称之为房地产业，顶多只是房地产业的一部分，而消费阶段的市场中介和物业管理才是未来房地产业经营赚钱的长久之道，也才能使整个房地产业的产业链变得完整。因此，要想使房地产业真正发挥国民经济支柱产业的作用更长久，就应加大市场中介和物业管理的投入力度。
　　第二，资金方面存在问题。房地产业投资主体还没有完全形成规范的、多元化的格局，房地产资金来源主要依靠央行。土地出让金来自于央行，企业建设阶段垫资、备资支出来自央行，楼盘期房预售阶段购房者的抵押贷款依然来自央行。可以说，房地产企业的投资建设资金７０％－７５％都来自于央行。作为国民经济支柱产业，房地产业的资金渠道显然非常单一，与其支柱产业的地位不相适应。
　　“因此有人说，房地产企业拿着国家的土地，拿着央行的钱，拿着购房者的现金，去赚取高额利润，而其自身的投入少之又少”。张跃庆说，这就是房地产企业暴利的原因。
　　张跃庆分析，房地产是资金密集型行业，其投资发展需要大量的资金支持，而以目前房地产企业的资金来源看，大部分依赖于央行，自有资金比例太低，大部分风险集中在央行，这也与国民经济支柱产业的形象不相适应，而且行业发展基础也不牢靠。因此，建议房地产企业加大自有资金的投入比例，同时拓宽融资渠道（上市、发行债券、开发房地产基金、信托投资等）。
　　第三，企业结构不合理。以北京为例，目前房地产企业数量大概在四五千家，大部分都是中小企业，整体形象小、散、乱。其实，合理的房地产企业结构应该是组建国家级、航母型的大集团进行开发建设，其他大量的中小企业应该进行中介、评估、物业管理方面的经营。否则，房地产业的发展只是停留在初级阶段，无法使整个行业高水平运行。
　　第四，经营管理水平太低。与国外相比，国内房地产企业的经营管理水平还处在低层次水平，只要拿到土地就能在银行抵押贷到款，工程外包就可以建设，整个流程非常简单。以北京为例，郊区县几乎每个村都有一个小开发公司，根本不具备发展房地产项目的能力，因为房地产企业不仅仅是建筑投资企业，更是城市经营组织者，没有积累、依靠外行，如何能够求得长远发展。与此同时，从建筑方面，没有完全的工业化，更多的是人工化作业过程。在建筑材料方面，环保类的建筑材料所占比重相对较低，对未来市场的掌握步伐跟不上。
　　第五，人才跟不上需求。目前，房地产行业的经营管理人员素质大部分相对较低，而且各高校大部分没有设立房地产经营管理专业，人才后续培养存在断层问题。以前各大高校部分设有建筑系和房地产经营管理专业，但在１９９８年全国高校科目调整时房地产经营管理专业取消了，只有极个别的学校保留有此专业，但如此少的培育数量与极大的市场需求严重失衡。这对中国房地产行业的未来发展埋下人才奇缺的隐患，更影响了房地产真正发挥国民经济支柱产业的作用。
　　张跃庆认为，目前，中国的房地产行业发展还处在初期阶段，只有很好地解决以上几大问题，房地产业才能真正成为国民经济支柱产业。

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