市场行情│政策法规│置业投资│事件纠纷│保险金融│土地开发│城市建设│物业管理│统计数据│人物观点

居家时尚│展会动态│拆迁危改│规划设计│项目报道│评估拍卖│行业管理│二手房│廉租房│经济适用房

　　　　新闻查询

按时间查询

从年

月

日

到年

月

日

更多文章

· 2002年北京市租赁市场回顾及03年展望

· 2003年楼市秋天



2002年北京市租赁市场回顾及03年展望

2003年1月23日10:18 　　搜狐房产	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　一、2002年回顾
　　2002年北京市租赁市场成交量逐渐呈上升趋势。朝阳区、海淀区仍占主导地位。整个租赁市场分成了两大块，成交价在3500元以上的高端物业市场基本呈供大于求趋势，而成交价在3500元以下的民宅市场为卖方市场，出现了供不应求的局面。局部地区也有了较明显的变化。据我爱我家专业人士对北京市民宅租赁市场具体分析如下：
　　（一）租赁市场成交量最大地区
　　如同往年一样，朝阳区仍为全北京市租赁市场成交量最高的地区，占总成交量的45%以上。东三环和北三环在朝阳区占比重较大，分别为47%、39%。几年来，居高不下的成交量取决于众多因素：（1）它拥有以北京市东部最大的公园----朝阳公园为中心的团结湖、甜水园等大型成熟社区，有足够的房源信息。它拥有众所周知的酒吧一条街，工人体育场，青鸟健身中心，有浓厚的生活休闲氛围，再加上新开业的太平洋百货和燕莎商圈的作用，使朝阳区设施更加完善。（2）朝阳区有横贯东西的长安街沿长线，有连接朝阳区与通州区的重要枢纽-----青年路。有纵通南北的三环线、四环线。成熟便利的交通网也是它的重要因素之一。（3）CBD商业圈的辐射为朝阳区的租赁市场更是添色不少。CBD作为重要的商业区域，有大量的商业白领聚集与此，周围的社区就成了商圈内人士的首选居住地。
　　（二）抢手户型
　　（1）由租赁人群决定
　　北京市热租户型以一居室和两居室为主。由于租房人群多以单身为主，所以一居室便成了他们的首选户型。北京市一居室房屋供不应求，所以两居室自然也成了消费者不得不选择的户型。
　　（2）由租赁价位决定
　　一居室和二居室占主导地位不光是因为它适合租赁人群，更多的原因是它的面积小决定了房子的租价低。奇怪的是北京的大市场决定二居室的租价只是一居室的1.3倍，所以除一居室外，二居室也呈热租趋势。
　　（三）成交量上升最快地区
　　往年的南城和较远的石景山地区，由于环境、交通等因素，倍受消费者冷落，今年大有改观。（1）首钢等大型企业加大污染治理力度和实现产业转轨，彻底改善了石景山地区在人们心目中环境不佳的印象，再加上一些配套设施的修建，使石景山区周围环境大有改观，社区也逐步向成熟化迈进，租赁成交量由去年的3.7%上升到5.8%，预计明年还会上涨。
　　（2）以往的南城，由于交通不便、环境脏乱差、治安混乱等原因，令消费者望而却步，致使南城地区的租赁成交量一直偏低，去年成交量只占到全市总成交量的8.9%，与占地面积不成正比。十六大召前，北京市政府下大力气治理南城，彻底改善了南城的治安、环境、市容等问题，道路交通条件也大为改观。2002年南城成交量明显上升，比例占到了19.2%，比去年成交量翻了一番。由于各方面的改善，南城地区不但成交量上升，成交价也有所上涨。
　　（四）成交价最高的地区
　　在租赁市场中，海淀区的成交量仅次与朝阳区位居第二，但它的成交价格一直稳居全市第一。到低是什么原因造成海淀区房价居高不下呢？
　　（1）中关村及附近IT园区的不断发展壮大，更多的IT从业人员的需求冲击着租赁市场，仅中关村一带的成交量就占到整个海淀区的42%，而且消费人群还呈不断上升趋势。
　　（2）海淀区是一个高校云集的地区，越来越多的学生群体和进京考学深造的人士聚集与此，无形中又增大了海淀区的市场需求。
　　（3）毕竟海淀区成熟社区有限，房源也没有朝阳区和南城那么多。所以有限的房源就成了寸土寸金，因此房价一直居高不下。
　　（五）随着租赁市场的完善带来的变化
　　（1）随着租赁市场的不断完善，租赁的淡旺季逐渐淡化
　　租赁市场决定于外来人口的流动，以前人们总有年初出门好找工作，年末回家过年的思想，再加上一年一度的大学生毕业走向社会，所以租赁市场也随之出现了2、3月份和7、8月份的旺季。整个市场呈现“驼峰状”。现在不同了，随着就业机会的随机性不断提高，不论什么时候来都能找到工作，而且市场对人才的重视度不断提高，造成好多流动人口在北京稳定下来，这也是北京市租赁市场稳定的原因之一。所以，租赁市场越来越呈平稳趋势发展，淡旺季也越来越不明显。
　　（2）租赁人群也有了明显变化
　　往年的租赁人群主要是外地来京的打工者和部分地区的拆迁户，今年他们仍占主导地位。由于市区的规划和建设，拆迁户租房有上升趋势。不同的是高校云集的海淀区租赁人群慢慢向学生队伍转移。学校的宿舍已经不能足够满足学生们的需求，为了方便学习，更多的学生在学校附近租起了房子。
　　（3）出租人群不再单一
　　以往的出租人群，只是家里有多余房子，为了避免房子空置，又能有一定的经济收入所从事的行为。现在，它正在由这种单一的形势逐步多元化。更多的人把房屋出租纳入了投资项目，先购买二手房或商品房，再出租获利的人群明显增加。
　　（4）中介公司的经营方式也在悄然变化中
　　以往，消费者对中介公司总有一种不信任感。看房先付压金，总让消费者心里不塌实。从2002年开始，以我爱我家为首的大型中介公司，实施了免费看房，签约后才付佣金的政策。这一政策的实施，无疑给消费者怕上当的心理增加了几分信任度，也体现了租赁市场强烈的竞争。
　　（5）房屋银行比往日更受关注
　　有关“房屋银行”的新闻一直是房地产二三级市场关注的焦点。我爱我爱公司率先将“房屋银行”业务带入北京。“房屋银行”对于出租方而言，可以获得稳定的租金，免去催要房租和管理房屋的烦恼；对承租人而言，不需任何费用就可以租到房子，省掉一大笔中介费。在这种市场状况下，“房屋银行”的出现，以其传统中介式房屋租赁不可比拟的优势，很快就得到人们的关注和认可。2002年，以“零免租期”为标志的房屋银行恶性竞争导致许多中介纷纷退出房屋银行业务，而年底某中介公司骗租的行为使得房屋银行业务规范化的问题显得日益紧迫。
　　二、2003年展望
　　展望2003年，据我爱我家的专业人士分析，北京市房屋租赁市场成交量将呈增长趋势，尤其是远郊地区会大幅度上涨。市场供求矛盾将有所缓和，租赁成交价格会趋于稳定，部分地区有所变化。
　　（一）由地区来讲
　　由于新的地铁、城铁线路的规划和开通，房屋租赁市场格局将有较大改观。对于消费者来说，地段和价格的矛盾将有一定程度的缓解。公路方面，由于奥运配套工程的建设，五环内的行车时间将大大缩短，也有利于近郊房屋和以往倍受冷落的地区租赁市场的热化。南城、石景山等地，在今年有所变化的基础上会继续升温。全市租赁价格比较稳定，但南城地区由于交通和环境的好转，租赁平均价格会继续升温。
　　（二）由户型来讲
　　在户型方面仍然是以一居室为主、二居室升温的态势。高端物业价格有所下降，随着流动人口特别是外来打工者的不断增加以及学生在外居住增多的情况，廉价的小户型仍是首选。随着北京市合租市场的不断完善，三居室和更大户型的成交量将有所上升。
　　（三）季节性变化减弱
　　随着外来人口的逐渐增多，现在租赁市场的季节性变化将减弱，各季节租赁房屋的人数将趋于平衡，不会出现特别明显的市场冷淡或房屋供不应求。以往淡旺季的区分会越来越模糊。
　　（四）市场将进一步规范
　　租赁市场各方面的行为都将趋于规范化。特别是中介，其经营形式和业务都将越来越规范，小型中介公司会在政策和市场的打击下逐渐走向正规或退出。中介公司间的业内竞争也将由房屋价格的单一竞争逐渐转向价格、服务、品牌等多方面的竞争。对于租赁双方来说，委托中介公司租房子、出租房子将会是一种安全、迅速的方式，再不会像以前那样处处防范，会有越来越多的消费者信任中介公司、委托中介公司租房。据市场调查统计，50%以上的消费者愿意通过中介公司租房。祁晓宇胡景晖

【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】