　　影响2003年房地产景气走势的因素
短期内房地产投资比例偏高，存在内在的调整要求。2001年房地产投资占全社会投资的比例已上升到19.1％，2002年上半年则上升到25.1％这一前所未有的高水平。而1995年这一比例仅为15.73％，年平均以1个百分点的速度提高，显然这是难以持续的。住宅建设投资占GDP的比例短期也存在偏大和提高过快的问题。2000年我国城乡住宅投资占GDP的比例为8.49％，其中城镇住宅投资占城镇GDP的比例为9.92％。据有关资料介绍，住宅建设投资与人均GDP存在着内在关系，人均GDP在500美元以下时，住宅建设投资占GDP的比例在2％以下；人均GDP达到1000美元时，这一比例为5％；人均GDP达到1500美元时，这一比例达到最高值6％-7％。此后，住宅建设随着人均GDP的增加，绝对值增加，但占GDP的比例呈下降趋势。2001年和2002年城乡住宅投资占GDP的比例和城镇住宅投资占城镇GDP的比例仍在继续提高，已明显超过了当前经济增长所能支撑的水平。可以说，近几年房地产已出现了过度投资的情况，即供给量大大超过了需求量。随着房地产需求的逐步降温，房地产投资面临巨大的调整压力。相应地，房地产消费的短期透支问题也同样比较严重。
当前的宏观经济增长不足以支撑房地产继续保持超过20％的高增长。尽管2002年宏观经济形势明显好于预期，也好于2001年，但主要是靠国债投资和出口增长的强劲带动，除非有新的外部强大推动力加入，否则，2003年的宏观经济增长不会脱离过去多年形成的调整型增长态势(增长7％-8％)而出现转折。相反，受投资和出口增长均将有所回落及消费增长仍然不足的影响，2003年经济增长很可能将重演2001年的情况而出现小幅回落，这会对房地产消费和投资产生一定的压力。就中长期而言，不存在独立于宏观经济景气周期的房地产周期。
短期购买力的压力将增大。过去3年短期购买力消耗过大。1999年-2000年我国城乡居民储蓄新增加额是明显减少的，这与连续降息、股市相对活跃有相当的关系，更与住房货币化改革和房地产热完全一致，即有很大一部分储蓄是因为房改和房地产消费增长而分流的。这一阶段，储蓄新增量减少既来自于高收入阶层，也来自于占人数众多的工薪阶层。从2001年开始，城乡居民储蓄再次显著增加，2001年新增9430亿元；2002年前三季度则增加了10374.7亿元(不是同比，而是与年初比)，按此速度，2002年全年新增储蓄额将达1.25万亿元。这显示两个重要信息：一是储蓄猛增，部分与资本市场不景气和总体消费增长偏弱有关，也与房地产正趋于降温有相当的关系，这一点在2002年表现得最为明显。2002年储蓄新增量如果真的达1.25亿元，那么，年增幅将达到30％。我们有理由相信，股市不景气影响储蓄主要在第一季度和第二季度初，而后几个月储蓄继续上升则主要是受房地产开始降温的影响。二是2001年和2002年新增储蓄的来源与1999年-2000年新增储蓄减少的原因明显不同，且对房地产市场产生的影响也完全不同。新增储蓄无疑主要源于高收入阶层。有资料显示，我国居民总储蓄中，占10％的高收入阶层占储蓄总额的80％。储蓄代表潜在的购买力。一般而言，储蓄增加尽管可能是由于短期消费降温，但其强大的潜在购买力却能在不长的时间内(周期性的)再次释放而支撑住房等方面的消费。但去年以来的储蓄大量增加对房地产需求的影响却不能这么看，因为一方面，新增储蓄主要来自于高收入阶层，而高收入阶层的住房可以说已基本饱和，因此，这一潜在购买力却难以在短期甚至中期转化为住房实际购买力。储蓄与住房的关系明显没有其与股市的关系那样富有弹性；另一方面，工薪阶层的储蓄前期被大量消耗，近期增加也不会很多，因此，这部分潜在购买力的释放将会受到很大的限制，限制主要是潜在购买力不足。因此，住房消费增长的调整已在储蓄或潜在购买力上得到了反映。
房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减。
房价过高对住房新增需求的压力正在明显加大。如2002年中期以来在北京等地流行起设计精巧的小户型住房，实际就是住房价格过高对住房消费需求的压力增大的一种反映。
对2003年房地产景气趋势的预测
以上五大因素都是将导致房地产投资和消费降温的因素，但却没有什么因素支撑房地产继续升温或继续保持高速平稳增长(年增长20％以上)。基于此，我们对2003年房地产景气趋势作以下预测：
房地产投资增长将明显放慢。2002年前三季度房地产投资增长29.4％，全年增长28.2％，比上年略高。2003年房地产投资增长可能回落到15％左右，而住宅投资增长放慢将更为明显，可能回落12个百分点以上，即增长16％-18％。
东部地区房地产投资增幅回落总体将大于中西部。2002年前三季度东部地区房地产投资增长率为29.4％，与全国平均值持平。2003年东部地区投资增幅估计将降一半左右，中西部地房地产投资增长可能略高于东部，估计增长20％左右。
房地产消费增长将明显减缓。2002年商品房消费形势总体不错，但区域增长形势的变化，正在预示2003年住房消费将明显降温。三大龙头只有上海仍继续保持景气高涨；2002年1-9月份上海商品房销售额增长78％，这与房价的上升较快有一定的关系，而北京、广东商品房销售在明显降温，北京2002年达到高峰，随后趋于下降，2002年1-4月份，北京商品房消费增长54.3％，而1-9月仅增长19.6％。广东2002年1-4月份增长6.2％，尽管以后月份有明显回升，但1-9月份增长26.5％，比全年平均值低5.8个百分点。特别是前期热度极高的浙江省，商品房销售降温十分明显，2002年1-9月份仅增长15.4％，比1-4月份降低19个百分点。在东部地区中，河北在2002年则出现了负增长，为-0.5％，辽宁仅增长4.8％。2003年房地产消费增长总体将继续呈逐步回落态势，估计商品房消费的增幅将降到16％-18％。其中2002年开始加速的地区，如山东、上海及部分中西部省(市、区)降幅可能更大。
商品房结构不合理的矛盾将更突出。高档商品房购买力将明显不足，商品住宅积压加重；中低档商品房购买力相对较强，但供给却相对不足，而且价格明显偏高。这一点在住房消费明显降温的情况下，将反映得更为明显。
房价将小幅回落，2004年降幅将更大。北京房价已早于其他地区开始有一定下降，估计其他后进入高峰期的地区2003年将会出现房价回落态势。估计今后两三年内，房价将呈温和回落态势，这是挤房地产泡沫所必须的过程。
与投资和消费增长回落不同，房地产企业效益降幅可能较小，或不一定下降。但企业间的差异将很大，老的有实力的企业效益反而可能稳中有升，而一些新加入房地产业的企业则因炒作和经验不足可能面临相当大的业绩风险，在房地产进入中期调整过程中将有不少企业会破产。因此，加大重组力度，整合房地产行业，已成为房地产行业的一个十分迫切的课题。
机会存在于住房郊区化中。许多大城市住房郊区化将会有所加快，继续成为新的亮点，并与汽车消费继续保持较快增长相呼应。
（国家计委经济研究所研究员王小广）

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