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背离宏观经济景气的增长难以持续

2003年1月2日9:11 　　中国经济时报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　中国第一份跟踪式行业景气分析报告日前正式推出。该报告首次对十大热点行业进行跟踪研究，以宏观经济数据和行业经济运行数据为基础，立足宏观经济景气对行业的影响，揭示行业的发展潜力和投资价值。
　　报告指出，可以用三个特点来概括２００２年我国房地产行业景气状态，即总体景气冲高回落，地区冷热不匀，真实的房地产泡沫已经出现。２００２年一季度末和二季度初可能是本轮景气的一个转折点，即持续繁荣了近５年的房地产业将进入中期调整过程。
　　近几年的房地产景气明显与经济增长的景气不同步。本轮房地产景气主要不是周期性的，而是体制变化和政策刺激的结果。房地产的确有需求刚性，但会受宏观经济景气的明显影响。课题组专家王小广认为，背离宏观经济景气的房地产增长是难以持续的。
　　“九五”中期以来，我国宏观经济呈现出调整型增长的特征，经济增长率基本在７％－８％之间摆动，而且要靠积极宏观经济政策的支撑。由于结构大调整是一个不能逾越的“坎”，必须加快结构调整进程，并使之出现实质性的突破，中国经济才能重新积聚能量，步入新的高速成长轨道。
　　报告说，与宏观经济的调整型增长走势明显不同步的是，近几年我国房地产业发展出现了新一轮的景气繁荣，一方面这对处于调整期的宏观经济增长起了重要的支持作用；另一方面，加快房地产行业发展、努力将其培育为国民经济新的增长点又是经济结构调整的主要内容之一。目前社会上多数观点认为，近几年房地产的持续景气回升是周期性，有一种所谓“５＋０”或“５＋２”周期理论，即我国房地产周期是５—７年，之间一般仅经过２年的小幅调整便会重新进入下一个高增长时期，甚至有人认为，本轮房地产景气将会是长期的，至少可以将这种繁荣期大大延长。这明显过于乐观，太一厢情愿了。
　　报告认为，这次景气持续回升不是由周期性因素引起，主要是靠体制变化和政策刺激形成；由于城市化及城镇居民生活水平改善等内在需求的推动，我国房地产行业长期看好，持续２０—３０年１０％以上高增长将是肯定的，其与汽车高消费及电子通讯消费一起将成为推动下轮宏观经济景气繁荣的支柱性力量。但这不是现在，现在仍处于大力培育这一市场的过程之中，而不是借势炒作这一市场的时候。忙于“摘果子”肯定是“青苹果”　，而不是多栽树并加以培植，反而会破坏其长期发展潜力。因此，报告认为，真正源于需求持续高速增长的房地产繁荣时期还未到来，要靠各方面精心培育才能得“正果”。报告对本轮房地产热的总体看法是，借政策之力和消费者的良好预期，房地产商对未来房地产人发展预期的一次“过度”预演，房地产泡沫现象已经出现。
　　同时，该报告指出，明年房地产景气将继续回落，理想的情况是“软着陆”，即逐步降温，房地产投资增长最好明年回落到１５％的水平，后年再回落到１０％左右——如果降幅过大，将会对明年的宏观经济增长造成一定的短期压力，而宏观经济增长压力增大又会对房地产发展产生更大的压力。
　　该报告就如何促使房地产“软着陆”，提出几条政策建议：
　　第一，建立目标监控体系，要努力做到五个适度，以保证房地产业快速稳定协调发展。
　　投资和消费增长速度要适度。要分地区和发展阶段不同而采取不同的控制目标。适度的增长速度还要体现在房地产开发的增长应与经济增长相适应。住房是拉动未来经济持续快速增长的新经济增长点，要加快培育和发展，但不能太过超前，要大致将其控制在高于ＧＤＰ增长５０％—１００％的范围内，超出这一范围要调控。未来５年内我国房地产发展速度要努力稳定在１０％—１５％之间。５—１０年内可能会加快，可提高到１５％－２０％。
　　居住水平的提高速度要适度。可以认为，在本世纪头一二十年，住房建设保持１０％—２０％的增长幅度使居住水平持续合理地提高仍是比较合适的。
　　各类住房建设的比重也有一个是否适度的问题。在部分高收入人群不断“锦上添花”的同时，更要关注普通老百姓、中低收入群体的住房问题，尤其要给那些居住仍然困难、甚至无房可住的困难群体“雪中送炭”。
　　住区规模要适度——不应大量无限制地兴建占地几百万平方米的超大型住宅“小”区。
　　房价及房价收入比也要适度。
　　第二，进一步加强和完善土地政策。如适当提高进入土地市场的门槛，获取土地的开发商必须达到一定的实力，从而使土地的后期开发有一定的保证。
　　第三，加强价格的监管和调节，有效抑制住房价格的暴涨。要采取多种措施，降低住房生产和消费中的成本，如规范土地市场秩序、提高效率减少交易费用。
　　第四，限制以短期投机获取暴利的炒楼行为，引导居民理性购房。
　　第五，调整住房供给结构。一是鼓励建造中低档住宅，对房地产商给予一定的税收优惠。二是对经济实用房政策做适应调整，主要是建廉租房，严格实行使用廉租房的条件，对住满５年以上的住户可按经济实用房价格将其转让给承租方。
　　第六，加快培育二级市场。
　　《中国行业景气分析报告》是由国家计委经济研究所与北京新华在线信息技术有限公司联合开发的行业跟踪研究报告。

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