　　住宅市场
　　２００２年北京住宅租赁市场竞争较为激烈，市场总供应量显著增长，空置率略有上升。住宅市场国内个人投资需求增长，小户型应时备受欢迎。
　　２００２年的北京住宅供应继续增长。新建住宅主要集中在北京的东部和北部，ＣＢＤ地区、朝阳公园周边地区、东直门周边地区、燕莎及国际展览中心周边地区更成为高档住宅开发的集中区域。而别墅的开发则集中于东北部的顺义及昌平。购买者仍以北京居民为主，但国内其他省市居民在京置业现象明显增长，来自港澳台及东南亚地区的个人投资也有增长迹象。
　　近两年来，随着国内个人资本的增长及投资理念的兴起，个人购买公寓或别墅用于出租或转手出售的现象越来越突出，特别是ＣＢＤ周边和东二环及东三环一带，国内个人投资成为住宅需求的重要组成部分。为满足这一需求，２００２年市场上出现了更多以中小投资者为目标客户的住宅项目，这些项目大多位于较成熟的商务区内，拥有便利的交通条件，并以其较小的户型、较低的投资总额及完善的租赁代理服务受到中小投资者的青睐。
　　由于市场上可供选择的物业越来越多，租客不仅关注物业的品质，对于物业的管理和服务水平也提出了更高的要求。这一变化给某些建成时间早的原外销租赁项目造成了一定压力。尽管占据了优越的地理位置，但由于其户型设计不够合理，配套设施较陈旧，不能满足租客日益提高的要求，这些项目投资回报率较前几年有下降。
　　２００２年第四季度北京公寓租赁市场的总体空置率有所上升，为２６.２％，比上一季度增加了３.８个百分点，其中中档公寓涨幅最大，上升到２８.９％。别墅租赁市场的空置率也上升至１５．２％，较上一季度增加了２个百分点。
　　２００３年未来住宅市场的六大发展趋势：
　　１、热点以ＣＢＤ、中关村及其辐射区为主：截止到２００２年１１月底，北京共推出新盘项目１４０个左右（不包括别墅），总供应量近３０００万平方米，其中朝阳区新盘量最多，总建筑面积约占新盘总量的１／２。
　　２、特色楼盘脱颖而出：２００２年新盘更加重视楼盘的整体形象，在提高住宅产品品质的同时，特点明显，赋予文化内涵，市场细分，更加明确的项目能够为购房者提供更多附加价值，对消费者吸引力更大。
　　３、轻轨、地铁扩大居住范围：北京交通条件的进一步改善，扩大了房地产开发的范围，衡量距离的标准逐渐从空间距离向时间距离转化，交通的发展带动了城市周边项目的开发建设。
　　４、中档项目仍为市场主体，高档项目比例增加：２００２年新开盘项目中，４０００元／平方米～６０００元／平方米的中档项目仍是市场的主要供应。目前住宅项目都更加重视楼盘的自身品质，因此更多项目通过提高装修标准来提升项目品质，同时投资客户的增加也促进了高档住宅的开发，尤其是ＣＢＤ、中关村等热点区域，高档项目比例更多。但是否有足够的购买力支持房价还值得考虑。
　　５、购房者年轻化，小户型热销：越来越多的年轻人加入了购房者的行列，由此产生的直接影响是面积小、总价低的住宅受到推崇。
　　６、广告诉求多样化，广告费投入增加：随着消费者越来越趋向理性化，房产商的广告诉求也越来越实际。与前几年的暴炒概念相比，突出区位、价格、水景等有利条件的广告更能迎合消费者的心理需要。北京奥运的申办成功，城铁的开通以及政府对ＣＢＤ和中关村地区的大力开发，使得相应的楼盘增加了几个强有力的卖点。
　　写字楼市场
　　北京写字楼市场整体仍处下降趋势，今年新增供应量不大。
　　去年以来，北京甲级写字楼市场总体表现稳中有降，尽管新增供应已经较前几年明显下降，但受世界经济增长放缓的影响，需求动力不足，特别是跨国公司需求乏力，市场交易较为平淡，租金和售价稳中有降。
　　受到世界经济复苏乏力，跨国公司普遍面临缩减成本的压力，使其对办公楼的价格更加敏感，因此，在甲级写字楼之间，价格成为更重要的竞争因素。同时，乙级写字楼凭借其价格优势，也在积极争取客户，使甲级写字楼市场成交相对平静。与此同时，国内公司的需求却相对活跃，无论是租赁市场还是销售市场，国内公司都成为重要的吸纳力量。伴随着国内公司购买力的增强，购买需求呈现上升态势，但甲级写字楼的用户取向仍以租赁为主。
　　２００２年第四季度有一个新项目——国航大厦进入市场，新增办公面积５万平方米，使北京甲级写字楼存量升至２９１万平方米，使朝阳区在北京甲级写字楼市场所占份额上升至５８％。
　　第四季度甲级写字楼市场租金指数为７８.９，比第三季度下降了１.６％；空置率为１５.３％，比上一季度下降了０．７个百分点，但比２００１年却有所上升；售价指数为１２５.１，比第三季度下降了２．４％。
　　戴德梁行认为，尽管世界经济的发展及国际形势较难预测，在本土调整经济增长和入世的双重利好下，国内企业的实力将进一步加强，其对甲级写字楼的需求将有所提高。随着中国对外开放的进一步扩大，国外企业在中国的业务将进一步扩展，其对甲级写字楼的需求也将有所增长。随着ＣＢＤ、金融街及中关村等地区的建设，２００４年后北京甲级写字楼供应将出现较大增长，但今年进入市场的甲级写字楼项目有限，短期内对市场不会造成明显冲击。因此，戴德梁行预计，２００３年北京甲级写字楼市场发展将保持平稳态势，价格将不会出现明显波动。（陈迪）

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