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2003年北京市房地产开发形势分析

2003年1月30日10:11 　　北京市建设委员会	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　从当前发展状况分析，北京市房地产业会继续保持快速增长的势头。2003年房地产开发形势可以归纳为：处于上行发展区间，市场前景依然看好，潜在风险不容忽视，宏观调控仍待加强。
从需求角度看，北京城市居民的住房水平还很低，住房需求是全面建设小康社会过程中广大城市居民最主要的需求之一，是带动房地产业持续快速发展的重要推动力。北京目前人均住房建筑面积刚刚超过20平方米，未来几年还有8000-9000万平方米的发展空间，至少还需要有6-10年的快速发展时期。奥运工程、CBD和科技园区的建设使北京国际化、城市化的进程加快，市场发展空间依然很大。同时，北京市住宅生产的工业化程度还很低，居民群众对住房的满意度还不高，住宅产业还需要一个全面提升的过程。经过1998年取消住房福利分配以后几年的调整，现在北京房地产市场上住房销售价格和需求层次正在逐步实现良性的对接。目前出现的空置房上升问题，主要原因并不是因为商品房供给绝对过剩，而是适合居民需求的有效供给不足所造成的相对过剩。北京空置一年以上的商品房总量一直稳定在300万平方米左右，属于合理范围，还不能对房地产市场造成明显的影响。但是，从市场供应结构分析，低价位的商品房供应量偏低，中高档商品房项目比较集中，市场结构性矛盾比较明显。经济适用住房抢购和小户型、低价位的商品住宅热销也证明了这一点。
从宏观经济环境看，近两年，高科技产业、基础设施投资、进出口贸易、房地产开发等成为拉动北京经济增长的主要力量。2001年房地产投资完成783.8亿元，对北京CDP增长的贡献率占11.4％。2002年1-11月房地产投资在固定资产投资中的比重占55.4％，对处于调整期的宏观经济增长起了重要的支持作用。北京要率先基本实现现代化，必须抓住机遇，加快发展。国民经济持续增长和城市化进程加快也需要房地产业作出更大的贡献。但是2001、2002年房地产投资和开发规模增长速度较快，是1998年房地产市场转型后的又一发展高峰。房地产开发基本上是按照投资和建设规模扩张的模式发展，住房消费尤其是存量房的消费对
房地产业的拉动作用没有得到有效的发挥，房地产业实现增加值占GDP的比重仅占3.2％。因此，北京在开发规模不断扩大的基础上实现房地产业的进一步发展，有必要加强宏观总量控制，保持房地产业持续健康发展的势头，使房地产业在扩大内需，拉动经济增长方面发挥更大的作用。
加强对房地产市场宏观调控的措施
从当前市场发展形势来看，促进房地产业持续健康发展，要努力做到五个适度，重点解决两个方面的问题。即投资和消费增长速度要适度；居住水平的提高速度要适度；各类住房建设的比重要合理；住区规模要适度；房价与居民经济承受能力要适度。两个方面的问题一是要加强总量调控，保持房地产开发稳定增长，防止出现房地产开发过热；二是积极培育房地产市场，推进住房制度改革，大力发展住房金融，促进住房消费，实现投资、消费双向拉动。
2003年房地产开发工作思路是：围绕市政府确定的经济目标，加强对房地产市场的宏观调控，调整和改善商品房市场结构，促进住房消费，建立和完善以普通住宅为房地产市场体系，充分发挥市场机制在房地产业优化资源配置等方面的基础作用，保持房地产投资的稳定增长；继续整顿规范房地产市场秩序，加强市场监管，促进房地产开发持续健康发展。
(一)围绕全市经济增长目标，加强对房地产市场的宏观调控，保持房地产业稳定发展
根据市政府的要求，2003年全市GDP增长目标将在9％以上，其中固定资产投资仍将作为拉动经济增长的重要力量，相应地要求房地产开发投资要保持一定的增长速度。为此，要切实为企业服务，把改善投资环境作为管理部门的重点工作，为投资主体提供便利的条件，积极利用外资和外埠资金，更多地吸引民间资本投入房地产市场。初步考虑2003年房地产投资要达到1000亿元以上，年度完成房地产开发投资在固定资产投资中的比重要保持在50％以上。商品房开复工面积约为7000-7500万平方米，其中新开工面积为2800-3000万平方米，竣工面积约为1800万平方米左右。
(二)进一步调整和优化市场结构，推进经济适用住房和低价位商品住宅建设，形成房地产业发展新的支撑点
要针对房地产市场结构性矛盾突出的问题，采取相应措施，以解决广大居民群众的住房问题为重点，增加经济适用住房和低价位商品住宅供应量，实现政府的住房政策目标。主要措施：一是在房地产开发投资和土地供应上向普通居民住宅倾斜，控制高档商品房投资规模和土地供应量；二是要加快经济适用住房建设，将经济适用住房建设与危旧房改造、历史文化保护区修缮和改建结合起来，进一步解决中低收入家庭住房困难。2003年要确保完成新开工经济适用住房300万平方米，竣工200万平方米的目标；三是进一步推进城区危旧房改造工作。２003年动迁居民5万户，拆除危房65万平方米。要通过加快城区危旧房改造，鼓励
居民外迁，刺激低价位商品住宅的需求；四是理顺商品房价格，降低开发成本，控制商品房价格的不合理上涨。
(三)培育房地产市场，加快启动存量房交易，促进住房消费
要采取积极措施，解决商品房空置问题。对于空置房集中地区，原则上不再安排新开工项目；也可以利用现有空置房与危改外迁、解决标准租私房问题结合起来，加大处置力度。
北京住房二级市场发展潜力极大，下一步需要在政策上有所突破，加大推动力度，才有可能真正启动二、三级市场。一方面要进一步完善已购公房上市政策，缩短房改房的上市期限限制、降低交易费用、规范完善交易市场、大力培育住房中介机构；另一方面积极协调中共在京单位已购公房上市政策尽早出台，抓紧进行承租方转租公房使用权的试点和推广工作。与此同时要严格控制单位自建住房，加快发放本市企事业和机关单位的住房补贴；在税收政策上采取适当的减免政策，刺激住房需求。同时，大力发展住房金融，进一步扩大住房消费信贷规模，提高居民购房能力。
(四)建立健全管理制度，进一步规范房地产市场秩序
2003年要按照标本兼治、促进房地产市场长远发展的原则，继续采取切实措施，规范市场秩序。一是加强对房地产开发企业的管理，建立动态的企业资质管理体系，规范市场主体行为。二是加强土地管理，严把土地供应源头，充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用。三是对房地产开发项目加强监管。严格实施项目资本金制度，完善项目手册管理制度。四是加大执法力度，查处房地产开发经营过程中的违法违规行为，维护消费者合法权益，增强购房信心。五是逐步建立和健全企业信用制度。扶持发展信誉好、实力强的企业，治理整顿信誉差、经营管理不善的散小企业，引导企业树立信誉意识、精品意识，提高企业经营管理水平。
另外，各有关部门要加快政府网上信息平台的建设，实现数据的共享与高效利用。建立房地产市场预警和监测系统，为加强房地产市场宏观调控提供服务。

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