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收费难纠纷多物业管理难在哪？

2003年1月3日8:59 　　中国房地产报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　又到了一年中水电气暖(特别是气、暖)消费高峰。对于不少数物业管理公司的工作人员来说，收缴物业管理费是件让人头疼的事情。尤其是在取暖收费上，有些业主以暖气不热、物业管理服务不到位，以及各种各样的原因为由迟迟不缴纳暖气使用费。由于极少数业主没有交纳或没有交齐取暖费，致使整个小区不能及时用上暖气。现在做物业管理，真难！这似乎成了不少物业管理公司共同的“心病”。
　　那么，物业管理到底难在哪，难道物业管理真是患了无可救药的“顽症”？对于物业公司收费难的现象，分析一下，其中不乏以下诸多“实际问题”。
　　角色错位诱发物业管理矛盾重重
　　一些开发商在项目规划、预售前期，通过宣传承诺一定的物业服务，在商品房进入正式销售过程中，为了竞争的需要，甚至还增加承诺的物业项目和内容。给人的感觉似乎是无所不能，致使很多消费者人为地把物业公司的服务范围放大了。更甚者把物业公司当作了“生活保姆”；而物业公司由于受制于专业供给公司，加之计费中难免出现滴、漏、跑、冒等损耗，是物业公司承担还是分摊在业主身上，在法与情之间左右为难。长期以来，物业公司扮演着如此尴尬的角色：专业公司的收费员，垄断行业的“转”营户，业主们的出气筒。
　　对于一些较真的业主，他们的理由不是没有道理：买房子，同时也是买物管。开发商当初信誓旦旦，而随着楼盘项目的竣工清盘，如今已经人走楼空，另谋发展。使得开发商与物管公司或者成了“父子”关系，或者成了“同事”单位，在关系演变过程中，两者又难免存在千丝万缕的联系，导致开发商与物管公司责任、权利、利益不清楚，其中也不乏业主和开发商在买卖房屋时造成的遗留问题。跑了和尚跑不了庙，业主找不到开发商，自然把帐算在物管公司身上，这也是有些开发商“重开发，轻管理”行为的隐患。
　　此外，物管公司有些员工的现场服务是否到位、是否专业、是否敬业，以及物业管理的收费是否合理和缴费行为的约束力问题等，也是引发收费难的诱因。
　　摆脱困境亟须问题方多管齐下
　　解决物业管理服务费的欠缴问题不可能一蹴而就，也不是强硬执行就能见效的，必须矛盾的多方多管齐下，共同解索矛盾的各个环节。
　　对于物管公司而言，收不到管理费，本身就已受害，一旦物管公司在收缴和催讨物业管理费期间，与业主发生持久战矛盾纠纷，浪费管理人员的时间和精力不说，也刺激了业主的感情。因此，物管公司人员应把工作重点放在物业管理服务上，物业服务要到位，除做好与各部门之间的密切合作、协调外，要微笑服务，善待业主，对业主提出的问题不回避、不推诿，及时答复，主动承担。
　　水电气暖等相关部门，如要物管公司为其代收费用，除出具国家规定的有关委托书，还应明确双方的责、权、利，避免日后矛盾多发。
　　作为受益的广大业主，须知天下没有免费的午餐，享受服务就要缴费，享受什么等级的物业管理服务就应缴纳什么标准的费用。同时，小区业主也可通过合法的业主委员会来协调业主、物业管理者、专业公司以及政府之间的关系，在有关物业管理法规的细则尚未出台之前，使物业管理服务收费做到有“章”可循、有“法”可依，尽可能使物业管理服务收费不再难上加难。李海峰

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