近年来,“日长夜大”的房产价格受到各方关注。为抑止过热的房产市场,有关部门不得不采取一系列措施------
现实,总是不经意间悄悄走来。近年来,虽然居住在大中城市的普通消费者已深切感受到房价“日涨夜大”,但这丝毫不能动摇部分业内人士看好房产后市的热情。不过,近几日权威人士的明确表态不由得让人意识到,激情过后的房地产业将复归理性,行业转折点或许也将如期而至。
政策信号不容忽视
新年伊始,针对房地产过热的有关政策“红灯”便频频闪现,这无疑触动了各方早就绷紧的神经。今年1月6日,建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上明确表示,今年将加强对房地产项目的审批管理,严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开项目,同时加大空置商品房的处置力度。1月7日,由国家计委经济研究所参与的《中国行业景气分析报告》更是直白地指出,2002年中,真实的房地产泡沫已经出现。尤为引人关注的是,该报告称,对房地产业而言,2002年可能是个转折点,持续繁荣近5年的房地产业将进入中期调整过程。值得警醒的是,房地产过热现象往往与潜在的金融风险密不可分。而空置商业品房的背后,却又往往有大量银行呆、坏帐的隐忧。在我国已经入世的背景下,这些现象的出现无疑令人如坐针毡。事实上,有关部门早已对此抱以关注。去年下半年,国家计委、建设部、财政部、国土资源部、央行和国家税务总局六部委联合下发“关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见”,明白无误表示出对过热的房地产市场进行宏观调控的决心。更为引人注目的是,去年由中国人民银行发布的《2002年第三季度货币政策执行报告》显示,房地产价格上涨、空置面积增加的潜在风险值得关注。该报告同时提醒各商业银行严格审查住房贷款,警惕房地产泡沫。这些政策的推出表明,政策这一“有形之手”已经将抑制过热的房地产业纳入宏观调控的轨道。
行业秩序令人关注
人无远虑,必有近忧。近年来房地产热的勃兴,反映出居民消费能力增强、拉动内需政策取得成效有密切联系,同时,这也与近年来股市持续低迷、大量资金转入房市有一定关系。据国家计委经济研究所经济运行和发展室主任王小广分析,近5年来房地产景气的原因不是周期性因素,主要是靠体制性变化和政策刺激。但不容忽视的是,在房地产投资保持高速增长的态势的同时,却出现了相当多的不谐和音。其中比较突出的有:
一、行业秩序出现混乱。业内人士称,由于房地产市场盈利能力高,使得不少金融机构对该行业的放贷热情高涨。但在实际过程中,往往是银行出大头、贷款者出小头,有的贷款者甚至只出了定金,便能套取大量银行资金进入房地产业。在短期利益的驱使下,相关企业大规模地运用金融杠杆,这一方面使得房地产开发热迅速提高,另一方面,也使银行这类放贷者承担了极大风险。
二、市场价格紊乱。与股票市场一样,房地产市场也是一个充满各种信息的场所,从目前情况看,后者所存在的信息不对称问题极为醒目。房价虚高,这不仅极大损害了消费者的利益,同时也影响了行业健康运行。据业内专家分析,目前业界出现了通过圈地、倒地的不正当手段,在最短时间内迅速推高房价谋求暴利的不正常现象。与此同时,在大量广告的诱导下,大量房产概念不断“出炉”,但消费者所购房产质量并不令人满意。根据北京市消费者协会统计,经营者违法开发销售、计算面积失公平的商品投诉成为2002年投诉热点之首。
三、畸形发展现象突出。根据国家计委权威人士分析,目前我国房地产收入价格比在世界上处于畸高水平,在日本东京,居民的年收入与房价比大概是1:4.8,而目前我国大部分城市该比例已经跃至1:8到1:15。建设部有关数据显示,2002年1至11月,房地产开放完成投资同比增加28.2%,但空置的商品房数量不断增加与适应中低收入家庭需求的住房供应不足的现象并存。这些现象表明,与市场实际购买能力相比,目前房价仍处虚高状态,而这种并不十分扎实的行业“地基”着实让旁观者捏了一把汗。
四、企业竞争力削弱。由于大量资金进入房地产业,使得行业分散度提高,导致企业竞争力有限。据一位业内人士称,在上海这类大城市中,一家房地产商有5%的市场份额已属不易。
规范发展承前启后
加强宏观调控的目的在于引导行业理性发展,使行业保持旺盛生命力。建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上表示,今年建设部一方面将继续深入整顿和规范房地产市场秩序,重点查处房地产开发建设和交易活动各个环节的违法违规行为。另一方面还将进一步培育和鼓励住房消费。为此,今年建设部将加快建立房地产预警体系和信息披露制度,以引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费。
事实上,在强有力的政策的驱动下,各商业银行对于房地产行业风险意识已经大为增强,并采取了一系列的实质性措施以杜绝隐患。同时,房地产业的发展前景巨大也在预期之中。世界各国经验表明,在人均住宅面积达到30至35平方米之前,房地产市场仍有较大的发展空间,而截至2002年底,中国城镇居民人均住宅建筑面积刚刚超过20平方米。由此可见,国内房地产市场仍有较大的发展空间。
可以预期,随着政策的陆续出台,为房地产业变局提供了支持,也为行业有实力者脱颖而出提供了难得的机遇。国泰君安证券近期一份研究报告认为,随着产业政策发生重大变化和行业发展更趋理性,有实力的房地产商将迅速提高市场占有率,大大提高房地产企业的集约化程度,行业也将最终诞生龙头企业。(记者 谢潞锦) |
