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旧城区区片拆迁地价评估研究

2003年2月17日11:58 　　《中国房地产》	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　一、旧城区区片拆迁地价评估的必要性
　　1、是贯彻新拆迁管理条例进行房地产补偿评估的尝试
　　为了顺利完成拆迁改造建设的前期任务——拆迁安置补偿工作，全面贯彻实施国务院新颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，对被拆迁人进行合理的市场价格补偿，必须评估出被拆迁房屋的公开市场价格。旧城区往往房屋密集，房屋状况差，被拆迁户数多。但现状的土地区位条件差异不大。如果运用区片拆迁地价修正法进行拆迁房地产价格的大批量评估，不仅可以使区域的补偿水平趋于统一，而巨可以极大的加快个案的评估效率。区片拆迁地价评估研究是拆迁评估研究的一个新课题。
　　2、是对拆迁补偿评估方法的有效探索
　　国家规定，拆迁补偿标准需要按被拆迁房屋对象的市场价格进行。因此，对每一被拆迁房屋进行货币补偿时，都必须进行房屋的市场价格评估。市场价格评估的方法有多种，如市场比较法、收益还原法、成本法、基准地价修正法等。
　　旧有房屋如果没有收益，则无法利用收益还原法进行评估。对于有收益的住房，客观上往往旧房的实际出租收益超过其本身的实际价值，且租金水平更多的不是受房屋状况的影响，而是受承租人对房屋租金总额的支付能力的影响。可能会出现小面积房屋虽然租金总额低，但单位面积租金却是高价钱。因此，收益还原法将难以评估出合理的市场价格。对于一些商业用途房屋，用收益还原法进行评估也往往会因为还原利率和客观租金收益的不确定性，导致评估价格偏差较大。总之，对这种旧有房屋运用收益法评估的可靠性大小。
　　运用市场比较法是市场价格评估的首选方法，但有些地方由于被拆迁范围禁止交易，往往要从其它不同区域寻求交易案例，导致修正存在一定难度。特别是有些地方二三级市场不够发育，存量房屋交易实例缺乏，市场比较法更难以使用。
　　成本法评估则要求评估土地价格和房屋现值。运用房屋重置价结合成新比较容易确定房屋现值，因此，土地价格评估便成了重要工序。虽然，我国很多地区都建立了较完善的基准地价体系，可基准地价内涵与拆迁地价内涵有本质区别，基准地价修正法不能用于拆迁补偿价格的评估。所以，需要重新进行拆迁地价的评估，即确定现状条件下土地的市场价格。如果能根据拆迁区域的区位特点，划分不同等级的同质区域，再测算出该区域现状条件下的土地价格水平，并建立相应的修正体系，则拆迁房地产价格评估就可以在土地价格基础上加上房屋现值得到。这是简便有效、可以作为大量房地产个案价格评估的有效方法。
　　二、区片拆迁地价的内涵
　　1、区片拆迁地价的内涵
　　区片拆迁地价评估目的：为评估项目范围内各个宗地上被拆迁房地产市场价格评估提供土地价格基础。拆迁地价顾名思义就是指拆迁补偿目的下土地的公开市场价值。所以，这一价值应该是补偿土地利用现状条件下土地价值，而不是土地最高最佳使用下的土地价值。拆迁地价不应考虑城市更新或城市规划为土地带来的增值效应。拆迁地价本质是运用剩余法对旧有房屋公开市场价值的倒算，即：
　　土地拆迁价格=旧有房地产价格-房屋现值
　　显然，这样的拆迁地价能充分体现国务院305号令关于货币补偿采用市场交易价格标准的规定。其价格水平的测算，可以根据各地存量房地产市场的发育状况和特点采用不同的方法进行。
　　我们对拆迁地价的完整定义是：现状利用条件下，拆迁房屋所在土地于估价时点的公开市场价值；我们将区片拆迁地价定义为：将一定范围内被拆迁土地分成若干个区位条件相同或相近、用途相同或相近、地价相同或相近、地块相连的均质区域，此均质区域的平均拆迁地价水平，即区片拆迁地价。它是运用成本法进行拆迁房地产价格的基础。
　　2、与基准地价的区别
　　（1）地价内涵不同
　　区片拆迁地价与基准地价相同之处在于都是均质区域的平均价格，但它们的本质内涵差别很大。区片拆迁地价是一种补偿性质的土地价格，是以现状条条件为基础的土地价值，反映了当前的客观实在，体现了国务院第305号令的法则。
　　基准地价是政府定期制定公布的一定用途最高出让年期下各土地级别或均质
地域的土地使用权平均价格。基准地价需要顾及土地的潜在价值，它受城市规划和城市更新的影响，理论上应该是土地最高最佳用途下的价格。
　　（2）区片拆迁地价与基准地价的土地权属性质不同
　　基准地价的土地权属性质肯定是出让转让使用权，使用年期采用的是国家规定的土地使用权出让的最高年期，如住宅用途土地70年、商业用途土地40年、工业用途、综合用途等土地50年。而区片拆迁地价的土地权属性质则可能多种性质并存，如划拨土地使用权、出让土地使用权甚至集体土地使用权性质。不同的权属性质将直接影响到土地的价格水平。
　　理论上一般而言，基准地价应该高于区片拆迁地价。
　　3、与出让拍卖地价区别
　　土地拍卖价格可以说是土地价值的最高体现，是该地块最高最佳使用下的最高市场价值。它极大地压缩了消费者剩余。一般来说，高于市场均衡价格。因此，与拆迁地价更有不同。
　　三、区片拆迁地价评估及其应用程序设计
　　如何进行区片拆迁地价评估，以及如何运用区片拆迁地价修正法进行拆迁房屋评估，其程序详见框图1。

　　四、区片拆迁地价表达与基准条件界定
　　1、区片拆迁地价表达
　　区片划分的一般原则是区域因素条件相同或相近、用途相同或相近、价格相同或相近、地块相邻成片。对于每一均质区片，区片拆迁地价以怎样的形式表达既关系到地价成果使用的便捷性，更关系到地价成果显示的合理性。鉴于拆迁评估的目的，建议将区片拆迁地价类型设置如表1。这样设置的理由如下：
　　表1　　　　　　区片拆迁地价表达方式表
-------------------------------------------------------
用地类型价格类型（元/平方米）价格表达方式
-------------------------------------------------------
房屋类型1 楼面地价级别价
房屋类型2 楼面地价级别价
商业办公综合用地楼面价路线价级别价
工业地面价级别价
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　　（1）房屋类型设定：旧城区往往房屋类型多样、复杂，不同的房屋类型交易价格相差悬殊。而实际上，这些价格的区别远不仅仅是房屋现值不同带来的。如某地老砖木结构房屋建筑面积单价水平约1100元/平方米，而在老房基础上重新建造的层数为3—4层，楼上楼下为一家的混合结构房屋售价水平达2000元/平方米，若扣除相应的房屋价值，反算出的土地楼面价格分别为900元/平方米和1300元/平方米。差异显著。所以为了合理评估房地产的价格，有必要根据拆迁区域的状况对房屋类型进行细分，并以此作为区片拆迁地价类型的设定基础，测算出每一房屋类型下的土地价格。
　　（2）价格类型设置为楼面价：居民对住房最关心的是其拥有多少建筑面积，其所拥有的房屋空间有多大。存量房屋买卖都是以其建筑面积为基础进行交易。容积率大小对拆迁地价的影响与对土地出让价格影响截然不同，而且拆迁地价仅作为房地产整体价格中一个组成部分，拆迁土地不可能单独交易。而出让地块则是整个地块的完整交易。将拆迁地价的价格类型设置为楼面价便于补偿操作。
　　2、区片拆迁地价基准条件界定
　　区片拆迁地价基准条件给出的是区片地价的内涵标准条件，它关系到拆迁地价修正体系的设定和修正系数的取值。不过，它不能以规划条件进行界定，而应该以现状条件进行界定，并要求在充分把握现状条件和特点的前提下进行确定。如我们通过现状及区域房地产市场特点的研究，对某区拆迁地价的基准条件界定如表2所示。很显然，不同地区基准条件是截然不同的。
　　表2　　　　　　区片拆迁地价条件表
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房屋类型权属状况地价形式容积率建筑密度房屋间距
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一般住宅划拨楼面地价不限制不限制 8-10米
通天楼划拨楼面地价＜3 不限制 8-10米
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　　五、区片地价测算与因素修正法评估宗地地价
　　1、区片地价测算
　　如果有存量房市场交易，则可以直接利用样点房地产的交易价格，通过剩余法倒算出存量房地产的土地价格，以此为基础进行区片价格的测算。
　　如果存量房地产市场不发达，可以利用拆迁区域周围新建商品房的价格通过扣除所有新开发成本包括房屋开发成本、基础设施及公益设施配套成本、管理费、利息、利润、税等反算出原有土地状况下的土地楼面价，然后进行综合调整确定。
　　2、区片地价因素修正法
　　区片地价因素修正法是指根据区片地价水平和区片地价修正体系，利用反映土地特性的地价影响因素及其变化规律进行宗地价值修正评估的过程。其实质是市场比较法的一种拓展。因素修正法的基本原理与市场比较法一样都是替代原理。但通常区片拆迁地价为均价，且确定时已经充分考虑了区域因素，所以，利用区片拆迁地价因素修正法进行拆迁宗地价格评估的公式为：
　　待估宗地地块价值=所在区片拆迁地价×估价时点修正系数×Ⅱ地块个别因素修正系数
　　区片价格毕竟是区域的平均地价，虽然评估结果给出了一定的修正体系，但是不可能穷尽所有情况，因此，在利用区片拆迁地价的评估过程中，必须结合房地产估价师的经验和水平，本着客观的态度，灵活进行修正因素的选取和修正幅度的取值。
　　六、拆迁地价评估需特别注意的问题
　　1、以现状补偿原则作为最基本的评估原则
　　拆迁评估属于补偿性质，故主要应对现状进行评估，而不应考虑土地未来的潜
在价值，不能用最高最佳使用的预期原则进行评估。
　　2、拆迁范围地价分布规律具有特殊性
　　通常，土地价格的表达方式有楼面地价和土地单价两种。根据城市地价分布理论，对于同一区域，相同用途的土地价格水平应该基本接近，虽然由于容积率的影响会或大或小地提升或降低某一特定区位的土地价格，但总价格水平不应有太多的差异，否则，竞标地租理论之所谓价高者得的基本思想就无法体现。高地价必须带来高容积率和高的空间地价分摊。很显然，这种结果只能是在市场经济对土地资源充分配置的情况下才能形成。
　　拆迁范围往往是老城区，区域土地利用状况的形成并不是市场机制的产物，因此，通常的地价规律并不适合，其土地开发强度根本没有也不可能体现所在区域的地价水平，土地开发强度主要受土地需求强度的影响。旧城区通常不会出现总层数为一层的房屋因为空间地价的存在而出现交易价格高昂的现象。这与新开发的低容积率住宅由于分摊土地面积大，出现高售价（如容积率低的别墅高价）的现象是截然不同的。所以区片拆迁地价的确定应把握现状特有的地价分布规律。通常而言，对于同一旧城区域，相同用途和房屋类型的拆迁土地楼面价格水平基本接近，而不是地价水平接近。当然，不同城市和地区可能存在地价分布的不同特点，应该深入加以研究。
　　3、土地利用现状研究是区片拆迁地价评估的关键
　　拆迁范围土地利用现状特点研究极为重要。它关系到对总体评估思路的把握，关系到对区片拆迁地价类型确定和基准条件设定，关系到区片划分指标的主导因素选择，关系到拆迁地价评估修正因素选择和修正系数确定等。现状调查中，要全面分析区域内宗地的面积、形状、用途、建筑覆盖率、建筑容积率等指标，分析房屋结构、类型、成新状况等，把握现状利用特点。
　　4、区片拆迁地价结果确定分析
　　拆迁评估是拆迁安置补偿性质的评估。评估价格的确定不仅仅关系到对实际价值的还原问题，还关系到社会安定、城市规划方针的实施以及整个房地产业的良性循环发展问题。因此，区片拆迁地价评估结果的合理性应该从这几个方面加以分析研究，提供咨询意见，并以此为依据完成估价结果的最终确定分析。
　　何芳　陈犟

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