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北京市最近推行的公房转让转租试点

2003年2月18日11:27 　　中国房地产报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　有朋友由于工作调动的原因，想把原来自己买的公房卖掉。原单位便说，卖掉可以，但必须卖给原单位的职工，否则就不行。朋友算了算，这样做有两万元的差价。朋友有点举棋不定。　　其实，像朋友这样的尴尬，或许很多人都遇到过。日前，从北京市传来好消息：该市住房三级市场开放，直管公房敞开交易。这样，对一大批像朋友这样境遇的人，已有了初步的希望。　　
　　四种形式进行交易　　
　　据了解，北京市国土资源和房屋管理局出台的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》规定，在全市范围内开展直管公有住房使用权交易试点，除按照北京市住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外的其它直管公有住房，包括楼房、平房、筒子楼、简易楼等直管公有住房，都可以上市进行交易，公房承租人可通过差价换房、有偿转让、以使用权交换产权和转租四种交易形式交易。　　值得一提的是，该文件也为单位自管公房的使用权交易亮了“绿灯”，中央在京单位自管公有住房使用权和其它单位自管公有住房使用权交易，经产权单位同意，可参照本通知有关规定执行，因此，其涉及面将会相当宽阔。业内人士认为，这无异于一次存量房市场的“地震”，对规范和活跃存量房市场将起到巨大作用。放开住房三级市场可以充分发挥公有住房的使用效益，同时，公房承租人也能够通过转租、卖旧买新改善居住条件。　　
　　有关人士透露，１９９９年１０月７日发布施行的《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》日前被废止，有关这次新政策的内容目前正在报批当中。　　
　　三大利好刺激市场　　
　　这次北京市的新政策将在上市审批、收益分成、补交地价款等方面有较大松动。原《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》很多内容是束缚了公房上市的，在审批程序、收益分成等方面设置了种种限制。比如第六条规定，房屋所有权人要求进入市场出售已购公有住房，应当向房屋所在地的区、县房屋土地管理局提出书面申请；第十条规定，城八区的已购公有住房上市出售，房屋买受人应当按照房屋所在地标定地价的１０％缴纳土地出让金；第十二条规定，本市城镇职工出售已购公房，其收入由城镇职工与房屋原所有权单位按照房屋所有权比例分成。　　上市审批、收益分成是目前公认的政策限制，而补交较高的地价款也让人们对公房上市望而却步。有关人士告诉记者，新政策将在这几方面有较大突破，总之，要用“手续简化、让利百姓”的政策为不火的市场添把柴。　　
　　带动住房梯度消费　　
　　放开住房三级市场说了很久，但始终是“犹抱琵琶半遮面”，与此同时，差价换房、私下转租等围绕公房使用权的“地下”市场交易从未停止过。此次出台的新政策可谓是公房使用权上市交易的信号。　　住房一二三级市场是房地产市场约定俗成的叫法。住房一级市场指新建商品房即增量房的买卖；住房二级市场是指存量房产的买卖和租赁，比如已经购买的商品房、经济适用房的上市再转让，已购公房的上市再转让；住房三级市场是指公有住房使用权的转让和转租，以前这个市场没有放开。　　
　　据了解，目前仅北京市就有２０００多万平方米左右的直管公房，全国的公有住房更不必说。放开住房三级市场，将形成住房一二三级市场的联动，促进房地产市场的发展。以前公房承租人无法把公房使用权转租或者转让，其使用权的交易一直是地下交易，转租或者转让的双方权益得不到保障，纠纷时常产生；放开公有住房使用权后，交易公开、合法了。《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》中规定，公房使用权交易的双方签订书面协议，并到房屋所在地直管公房经营管理单位或房地产行政主管部门办理相关手续，使双方的权益有了保障。同时，以旧换新，改善居住条件，发挥公有住房的使用效益，公房承租人可以根据自己的经济实力换购二手房、经济适用房甚至商品房，带动二级市场、一级市场的需求，有效地形成住房梯度消费的模式。　　
　　不再由单位说了算　　
　　以前，由于公房是历史遗留问题，和单位有着千丝万缕的联系，所以，公有住房上市最大的阻力不是来自市场，而是单位。北京市的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》中明确规定，直管公有住房合法承租人提出申请，并提供了相关材料的，直管公房经营管理单位应在规定的时限内办理各种手续，不得以任何理由予以拒绝。中央在京单位自管公有住房使用权和其它单位自管公有住房使用权交易，经产权单位同意，也可参照本《通知》有关规定执行。　　公房租让合法明白　　
　　在做试点工作的同时，北京市国土资源和房屋管理局的有关专家提醒，在公房转让转租中要注意以下几点：公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权前，公房承租人须结清房屋租金和其它与该房屋有关的、应由承租人缴纳的各项费用；以公房使用权交换住房产权的，住房产权人亦应结清应当缴纳的物业管理费等与该房屋管理有关的各项费用。公房使用权互换、有偿转让、交换住房产权后，该公房产权性质不变，新的承租人应当与出租人重新签订公有住房租赁合同；将公有住房转租给外地来京务工经商人员的，要按《北京市外地来京务工经商人员管理条例》规定执行。王伟民

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