　　岁末年初，纵观现今的京城楼市，CBD仍然是最大的热点。新盘扎堆儿，大盘云集，CBD仍然汇集着北京楼市最豪华的阵营，上演着场面最为壮观的地产悲喜剧。然而，相对于此前的CBD，地产的格局在不知不觉中已发生了微妙的变化。
　　开发商们的东进序曲
　　去年CBD楼市最热闹的事件不是财富中心、旺座、新城国际、建外SOHO等项目的开盘，而是富力城的横空出世、苹果社区的重奖征名以及后现代城的热销。富力地产去年2月28日以3．2亿元的天价拍得广渠门外东五厂48．78公顷的土地，运作富力集团进军北京的第一个项目。像富力这样实力雄厚的外地企业，当它想超越地域性房地产公司的局限时，扩张的首选便是北京，北京又首选CBD，这是许多欲做全国性品牌企业的外地地产大鳄的发展战略。不仅外地开发商如此，本地开发商同样把挺进CBD视为企业的巅峰。据伟业顾问的调查显示：目前，CBD已成为北京新盘最密集的地区。
　　围城内外冷热逆转
　　CBD城内在CBD规划方案出台前后就一直是东部最大的热点区域，先后出现了现代城、阳光100国际公寓、世贸国际公寓、新城国际、建外SOHO等一批名盘。到目前为止，该区域仍然是在售楼盘密集度最高的地区之一。而且很多项目一面市就引起楼市的震动。但是去年以来，由于以下三方面的原因，CBD城内楼市的热度逐渐降温，市场的表现明显是今不如昔。首先是土地的稀缺问题，目前CBD圈内基本上已无地可拿，加上去年三十三号文件的出台，开发商在圈内拿地难度增大。其次是因地价提升导致的房价过高，CBD已成为北京城内平均房价最高的地区，居高不下的房价使圈内项目销售的速度明显放缓。再次，市场的消费格局正在发生变化，金字塔顶尖部分的高端消费人群在近几年各种高档公寓、别墅等项目的密集轰炸之下，消费需求正在逐渐趋向饱和，而且这一部分目标人群在购房大军中的绝对数量并不太多。
　　与圈内的趋冷相比，CBD圈外，尤其邻近CBD的东南边缘地带，正在成为新的热点区域，吸引了大批既想住在城里，经济又不是十分宽裕的中产阶层买家。这一阶层不仅是社会的主体，而且是经济上最活跃的人群。从北往南，这一狭长地带出现了炫特区、棕榈泉国际公寓、东区国际、住邦2000、蓝堡、金港国际、后现代城、珠江帝景、苹果社区、富力城等总供应量超过500万平方米的新项目。
　　最热的是小户型公寓
　　据有关统计资料显示，去年京城各类“豪宅”和普通公寓中的平层大户型和跃层、复式等超大户型的销售普遍不太理想，一些以大户型为主打户型的项目运作周期明显放长，这一部分产品的购房需求正在逐渐弱化。在面向中端购房者的一般二居、三居户型中，面积偏大的户型也出现销售困难的情况，不如经济、紧凑型户型好卖。这一局面与两年前的北京地产相比，已经发生了根本性的变化。
　　另一方面，各种小户型住宅正在成为强力的热点。以南城为例，珠江骏景曾经推出的“纳米一代”精品小户型曾创下该项目单月销售的最高纪录，目前又调整方案，在北区推出新的小户型公寓。在CBD地区，三个以精装小户型为主的新项目炫特区、后现代城与苹果社区，目前已成为CBD圈外最热的项目。三个项目中，炫特区是最纯粹的小户型项目，该项目定位为“国际青年社区”，户型面积为一居42—50平方米，二居66—80平方米。项目一经推出即形成热销局面。可以说，小户型公寓目前已成为CBD圈外这一热点区域中最热的亮点。卫克

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