　　90年代初期，中国房地产业开始在南方崛起。千军万马下江南，演绎了众多一夜暴富的神话。90年代末，中国房地产再次复苏，地产业被称为中国的最后一个暴利行业。去年，中国福布斯前100位富豪中有40%涉足地产。
　　都说搞房地产最挣钱，可是还有一个不争的事实是地产公司也最缺钱。融资、融资、再融资，多数房地产老总终日奔波只为融资。资金是企业的血液，对房地产公司来说更是如此。房地产项目投资大，周期长，涉及环节多，不可预料因素众多，需要的资金庞大。而目前我国房地产企业的现状是数目众多但规模小、自有资金少。
　　处于发展初期的地产商需要融资来开发项目；处于发展期的需要融资来维持项目；已经发展到一定阶段、一定规模的公司需要融资扩大规模，进一步发展。所有的企业都希望融资，但所有的融资大道都不太平坦。
　　银行放贷规矩严外资进入趋谨慎
　　银行贷款是房地产企业融资的最重要的渠道。2002年1-11月，我国房地产开发企业资金来源中1644.74亿元是银行贷款，占到了全部资金来源的22.16%。据银行界人士介绍，商业银行的房地产贷款业务曾经是典型的卖方市场，多是开发商找上门来，请银行放贷。然而，从2001年6月开始，房地产信贷的市场发生了明显变化，由卖方市场变成买方市场。对于优秀项目，银行开始主动找开发商放贷，甚至形成多家银行争抢一个开发商的局面。为了拉拢客户，一些银行不惜降低信贷条件，使银行的信贷风险加大。在此背景下，2001年6月26日央行发布了195号文件——《关于规范住房金融业务的通知》，强调对开发贷款和个人房贷
的规范管理。去年10月份以来，“房地产泡沫”论甚嚣尘上，管理层对此十分重视，2002年11月央行在全国范围内进行了一次不同寻常的大规模检查。其主旨是对照195号文件，严查各商业银行对房地产放贷的违规行为。央行督促各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。这对多数房地产公司来说贷款难度加大，以前那种以小博大的玩法行不通了。可以说银行融资之路已经不太平坦。
　　吸引外资，与外商合作也是房地产公司的融资渠道。但是，目前合作外商要求的价码越来越高，对项目条件、收益分成越来越苛刻。加上我国房地产市场不是特别规范，外商对投资环境有一定的顾虑。1996年以来，我国房地产业吸收外资呈下降的趋势。2002年1-11月，我国房地产开发利用外资125.02亿元，仅占到总资金来源的1.68%，这无异于杯水车薪。
　　直接上市路太窄借壳融资须达标
　　由于银行放贷条件趋于刚性，越来越多的房地产公司想到了上市，首发上市、借壳上市、国内上市、香港上市、国外上市。毫无疑问，首发上市融资额比较大，是一种比较理想的融资方式，但是，首发要求的条件高，时间长，程序复杂。2002年全年，仅有一家房地产公司在国内上市（栖霞建设），在目前没有创业板，深市暂停上市、千军万马挤着在沪市上市的情况下，普通房地产公司上市谈何容易！借壳上市也许是一个不错的选择，很多房地产公司都采用这一方式：如中远发展、金融街等等，这些公司确实有些实现了在股票市场融资。但是由于房地产公司业绩的波动性比较大，只有很少一部分公司能够达到再融资的条件。2002年，能够达到再融资条件的房地产上市公司不到总数的10%，能够获准融资得更是寥寥无几。目前，市场风传SOHO中国、上海复地及首创地产等3家公司可能在香港上市。但是能够在香港上市、国外上市的房地产公司毕竟是少数，就是这少数公司也有很大的不确定性，对于目前急需资金的房地产公司来说，远水解不了近渴。或许，房地产信托、房地产投资基金是房地产企业融资的不错选择。
　　信托投资看“气候”产业基金没指望
　　2002年，人福科技发布公告：公司下属子公司将与伊斯兰国际信托公司合作就当代学生公寓房产和其他相关项目设立信托计划，向社会融资。百瑞信托公司推出了“信远大厦项目”信托计划，中国对外经济贸易信托公司也推出了中远房地产贷款系列信托计划，北京国投推出“北京商务中心区（CBD）土地开发项目资金信托计划”。一时间，许多开发商将目光投向信托投资。然而，信托投资亦面临一种类似“两律悖反”的境地。一方面，根据央行有关规定一个项目信托投资计划合同不得超过200份，这显然是不鼓励中小个人投资者的介入；另一方面，机构投资者对信托投资项目的“预期收益”疑虑重重，加之信托投资的风险要远大于债券投资，并且购买后难以流通变现，因而机构投资者并不十分积极热衷。
　　对于信托融资的一个较为潜在的“利好”就是，在近日召开的全国金融工作会上传达出的管理层这样一个意图：疏通资本市场与货币市场之间的通道。那么，如果当证券市场仍持续低迷，信托投资或许能成为一些机构投资者的关注对象。
　　2002年，首创集团与2001年全球500强排名第24位的荷兰国际集团INGGROUP共同合资成立了“中国房地产开发基金”，这也是全球第一家直接面向中国市场的房地产开发基金。另外，多家房地产投资基金也在筹备当中。这些开辟了房地产企业融资的新渠道，但是这些新事物在目前立法不全的条件下面临一定的考验，成为融资的主要渠道尚待时日。
　　企业发债规模小证券化“靓女”不愿嫁
　　企业发行债券在国外是一种非常重要的融资方式，但是目前在我国房地产企业债券融资方式少至又少。2002年1-11月，房地产开发企业资金来源中只有0.55亿元，少的可怜。就其原因，一方面我国目前企业有资格发行企业债券只为少数，相关的法律、法规也不健全，另外房地产公司风险比较大也是企业债券发行少的重要原因。
　　住房贷款证券化也是不少地产商盼望实施的事情。早在去年，建行有关人士就曾公开表示要尽快推出资产证券化方案。然而在具体实施模式上，由于存在巨大分歧，因此住房贷款证券化看来势必要经历好事多磨。有银行业人士透露：实际上银行实施资产证券化的需要远不如呼吁的那么强烈。这是因为银行并不想将自己的优良资产卖出。而个人住房抵押贷款正是各家商业银行的最优质资产，违约率极低。即使是房地产开发贷款，资产质量也相当不错，如工商银行的开发贷款收息率达94.2%。如果将这些资产证券化，无疑银行的利润将会受到极大影响。况且，目前银行对资金的需求并不迫切，这也就难怪各商业银行舍不得将自己的“靓女”嫁出去了。
　　目前，房地产企业的主要融资方式莫过于此。对于众多的房地产公司来说，僧多粥少的局面短时间内不可能得到改善。房地产公司需要融资，但是在银行贷款难度加大，外资杯水车薪，上市名额有限，信托、基金尚不成熟，企业债券寥寥无几的条件下，融资谈何容易？在竞争更为激烈的2003年里，地产公司没有融资等于坐以待毙，但是被逼上绝路的地产公司融资究竟还有什么招数可使？
　　（段海瑞）

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