　　近两年全国房地产业总体形势良好，但对其发展过程中有以下几个问题值得高度重视。
　　——房地产开发投资增长过猛，长期难以为继。据国家统计局统计，2001年我国房地产开发投资较上年增长28.2％；2001年商品房空置面积净增1100万平方米，达1.05亿平方米，增长10.5％，明显高于上年6.7％的增长水平。继2000、2001年房地产市场的开发热势头，2002年1-8月，全国完成房地产开发投资又比2001年同期增长30％，商品房空置面积同比增长14.1％。据有关人士估计，目前我国商品房空置率已大大超过10％的红灯警戒线。这种势头不知还能持续多久!
　　——高档商品房比例过大，经济适用住房开发量不足，市场供求严重失衡。目前，我国住宅产业发展中出现的不良倾向是：一些大中城市忽视住房供应体系的建立，缺乏明晰的城市住房发展政策，造成房地产企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、过滥、房价虚高，大大超出市场需求和老百姓经济承受能力，使周而复始的“泡沫”隐患苗头重现。
　　——房价虚高、上涨过快，超过老百姓的承受能力。近两年，一方面是通货不断紧缩，另一方面是房价节节攀升。由于房价的连续攀升且上涨过快，普通市民，特别是中低收入者买房仍相当困难。如北京市的房价与居民年收入之比已高达11：1。脱离市场规律的房价上涨，不会给真正的开发商带来长远利益，只会打破市场的供求平衡关系。既遮住了开发商和投资者的眼睛，导致投资开发过热和盲目，也因此造成房屋定位脱离实际，针对中低收入群体的产品不足，从而成为房屋空置率上升的主要原因。
　　——房地产开发利润过高，吸引各种资金滚滚流入，行业风险逐步积聚。近几年来房地产业的暴利已经是公开的秘密，由此导致外来资本“逐利而来”大量涌入。在房地产市场火热的同时，一批业外巨头如海尔、TCL、美的、三九、康佳等企业，纷纷抢滩房地产业，来势汹涌；四川希望集团、联想集团更是大手笔，均宣布斥巨资投向房地产。大批上市公司都竞相向地产业投奔，更有不少上市公司干脆将整体业务转向房地产，如深达声、招商局、世茂股份、ST华源等。甚至大量外资介入炒作，参与开发的企业不计其数。可以预见，当大量资金都涌向某一行业时，那么这一行业的暴利结束的日子也就不远了，“泡沫”便开始产
生了。
　　——个人住房贷款按揭比例过高，银行信贷风险加大。近两年我国房地产市场持续红火，个人住房抵押贷款因利率低、贷款条件宽松而发展迅猛，到2002年6月底，金融机构个人住房贷款余额已达6630．1亿元。由于个人住房贷款按揭比例过高，加之利率风险防范工具缺乏、金融配套服务落后等因素可能导致的风险，已经引起央行的关注。据中国人民银行上海分行提供的数据，2002年上半年上海商品房销售额为246.29亿元，而同期全市个人住房贷款的新增额为216.55亿元。两者虽不能简单对比，但从中不难看出目前商品房销售中银行贷款按揭成数是相当高的，一旦出现房价下跌、利率上升、住房投资收益下降等局面，都会造成贷款购房者的还款负担加重、贷款呆滞等情况大量出现，从而使房地产业的风险集中到银行系统。 (金明辉)

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