　　20年前，多少城镇居民几代人挤在一个屋檐下，为狭小的空间叹息；多少人无论刮风下雨闻“铃”即起，为生计奔波；多少人为了分一套房，不得不放弃自己的尊严，去拉关系走后门，甚至要舍弃理想的工作。住房难、住房短缺，给国人带来的烦恼与悲哀，矛盾与扭曲实在是太多太多……
　　改革后的今天，我国城镇居民的住房面积已从1979年的4平方米，提高到如今的人均使用面积15.5平方米，住宅的成套率已达到80％左右，住房自有率也达到70％。更可喜的是，随着住宅产业化的实施，多种科技含量高的建筑材料、建筑产品开始进入寻常百姓家，智能住宅、数字化住宅、绿色住宅、节能住宅等多样化的住宅形式，满足了居民多样化的住房需求。然而，住房制度改革给我们带来的不仅仅是物质生活的改变，更重要的，它诱发了一场前所未有的革命。而这场革命正改变着人们的消费行为与投资行为，更影响着社会制度、经济制度的方方面面，如收入分配制度、土地制度、产权制度、法律制度和金融体制等，具体地说，表现在以下几方面：
　　首先，住房制度改革造就了一大批“有产者”，使普通百姓第一次有了属于自己的实物资产。记得研究前东欧社会主义国家的著名经济学专家瓦勒斯教授曾经指出，社会主义在传统的计划经济体制下，从来没有向人民注入过靠资产致富的理念。那么，什么是有助于人们致富的资产呢?按照世界银行的发展报告，可以使人们摆脱贫困的资产主要有五种：人力资产（基本劳动能力、劳动技能和良好的健康状况）、自然资产（土地资源）、物资资产（住房）、金融资产（储蓄、贷款和股票）和社会资产（对资源配置的政治影响力）。可以说在住房制
度改革以前，城镇居民只有人力资产（可出卖的劳动力，及微薄的储蓄，此外，没有任何其他资产。如今，许多城镇居民都拥有了自己的住房，有了住房就有了与住房相连的土地使用权，以这两种资产作抵押，居民可以从银行获得贷款，从而运用金融资产来扩大当前消费，购买和拥有更多的实物资产，从实物资产投资中获取收益。然而，资产致富的链条并没有就此完结。随着居民实物资产和金融资产的不断增加，其对社会经济决策的影响力也在增强。例如，在旧城拆迁改造中，不管你的房子有多破，只要你有一间房，你就有了与房地产开发商讨价还价的筹码。又比如，随着福利分房制度寿终正寝，消费者需按自己的意愿、支付能
力在市场上租房或买房，这就迫使房地产开发商不得不研究市场、按消费者的需求扩大产品种类提高产品质量。简言之，当普通百姓有了属于自己的独立资产时，就有了人格独立的经济基础；当普通居民从无产者变为有产者的时候，普通百姓才开始逐渐品味到真正当家作主的幸福和快乐。
　　其次，将抵押信贷机制引入住宅市场，这无疑是中国金融体制的一大突破。在住房制度改革以前，我国商业银行追求的是“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”，小老百姓的小笔贷款、消费信贷在整个金融体制中毫无地位，结果造成银行资产结构单一和大量的呆账、坏账。住房抵押信贷机制的建立，一方面，在买方市场的情况下，促进了住宅生产与消费的良性循环；另一方面，也大大提高了银行信贷资产的“安全性、盈利性”。近几年，我国的个人住房抵押信贷占新增贷款额的50％左右，占银行贷款余额的8％。其增幅之快是前所未有的。因此，正像一位世界银行的专家所描绘，抵押信贷的发明不亚于蒸汽机的发明，蒸汽机的发明引发了一场工业革命，而抵押信贷的发明则引发了一场金融革命。在许多发达的市场经济国家，个人住房抵押信贷在全社会信贷余额和银行资产结构中均占有不可低估的比重。例如，在美国，个人住房抵押信贷占全社会信贷余额的20％左右，占银行资产结构的18％。20世纪80年代以来金融创新中涌现的新产品都与个人住房抵押信贷有关，如银行资产证券化首先是从有稳定现金流的个人住房抵押贷款开始，然后才有了以个人信用卡和汽车贷款收入流为基础的资产证券。2001年，美国的抵押贷款证券在联邦政府连续三年财政盈余情况下，一跃成为高于美国国债的第一大债券。而抵押贷款证券化、银行资产证券化，不仅降低了银行的风险，提高了银行的资本杠杆率，改善了资产负债结构，更重要的是，它促进了美国的金融体制从以银行间接融资为主，向市场融资和结构性融资的转变。
　　再次，住宅制度改革促进了我国产权制度的建立与完善。按照现代产权理论，市场交换的实质是权利的转让，那么建立一套界定清晰的、可转让的、在法律的保护和监督下可以实施的产权制度，则是实现住宅商品化和开放住房市场的必要条件。自房改以来，大量公有住房和商品住宅的出售，使城镇居民自有住房的比重不断提高，但是多年来我国实行的房产所有权与城镇土地国家所有的“两权分离”政策，严重制约了房地产所有权及收益的界定。许多购房者只有房产证，没有土地使用权证，购买不同的房产，如商品房、单位公房、经济适用房和集资建房，其土地使用权的归属截然不同。但是，当房产上市交易时，房价因地段而异，随地价而升，房产与地产权利一体化的特征会在房屋的交易价格中表现出来。为了维系房地产市场的正常运行，各城市虽出台了多种临时性的规定，如补交土地出让金，净收入分成等，但这都很难保障房屋交易的公正公平。住宅，作为一种保值、增值性很强的资产，在中国迟早要成为社会成员拥有财富的标志。为保障人们获得物权的合法性、物权交易公正公平等，《物权法》的制定与出台被提到了重要的议事日程，这将从制度建设上保障普通百姓的物权并分享权利带给他们的财富。
　　第四，住宅商品化促进了劳动力流动和中国城市化进程。在传统的住房实物分配体制下，居民得到在国有单位的就业机会，就可以获得住房、医疗、养老等诸多福利。这种单位福利、实物分配制度是人才流动和劳动力流动的紧箍咒。为了一套福利房，许多人宁可放弃自己的专业、特长和理想的工作。但伴随着福利分房制度逐渐淡出，住房福利对居民择业的影响越来越小，这就促进了劳动力在不同所有制单位和地区的合理流动。更令人欣喜的是，随着劳动用工制度、商品定量供给制度和住宅福利制度的终结，设在城乡居民之间的“柏林墙”在商品化的浪潮中坍塌了。如今谁能买得起商品房，谁就可以获得城市户口；谁能在城里找到工作，谁就可以成为地地道道的城里人。住房福利制度改革不仅为城里人也为乡下人开拓了更广阔的生存空间。
　　第五，住宅投资与消费及相关信贷政策已成为政府宏观调控的重要内容。随着住宅产业的发展，住宅投资与消费、个人住房抵押信贷占全社会固定资产投资和信贷资金的比重越来越大，它对经济的影响也日趋显现。以美国为例，个人住房投资占全社会固定资产投资的25％，占GDP的4％～6％。个人住房抵押信贷占全社会债务余额的20％，占GDP的60％。政府为购房者提供的优惠高达900亿美元，占政府财政收入的5％。“9.11”事件爆发之后，政府为防止经济滑坡，首先出台的政策就是降低抵押贷款利率，其中联邦住房局的担保抵押贷款利率降至6％，在美国股市低迷，信息产业增长乏力的情况下，住宅投资与消费成为宏观经济调控的稳定器。其实，自1997年以来，增加住宅的投资，扩大个人住房抵押信贷也是我国启动内需的重要举措。政府在资金、税收等方面的支持，促进了住宅产业的发展。2001年全社会住宅投资（含城乡住宅投资）占全社会固定资产投资24％，占GDP的8.8％，已成为国民经济的重要产业之一，也是启动内需促进经济稳步增长的重中之重。（中国社会科学院经济研究所　汪利娜）

【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】