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冰火考验CBD

2003年2月20日11:12	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　住宅短期拥堵　写字楼厚积薄发　商业配套欲待发力
　　在CBD还没有大规模建设的时候，业内人士和有关专家就有这样的担忧，综合国外CBD的考虑，中国的CBD会不会像国外的CBD一样成为“鬼城”？或许让这些人士的担忧大跌眼镜的是，中国的CBD不仅没有成为“鬼城”，相反却恰恰成为人气极盛的住宅市场的生产地。
　　■住宅结构失衡造成拥堵
　　住宅市场的先行，使得北京的CBD有了新的含义。华远集团董事长任志强认为，北京的CBD应该是新型的、混合型的CBD，是自我调节以后的新经济时代的CBD。这也或许是具有“中国特色的CBD”吧。正因为如此，在北京住宅市场形势大好，购买需求大量释放的今天，同时，住宅能够短期获得现金流的回收，吸引了发展商的关注和产品的供应。在经济规律的作用下，当大家都看好住宅市场的时候，也就在某种意义上意味着，住宅将成为供应商提供的最多的产品，于是在CBD自然而然地出现了住宅市场的拥堵。当住宅市场出现拥堵的时候，就会有发展商跳出来高呼“CBD的项目不好做了，竞争太激烈了”。果真如此吗？据了解，就目前CBD住宅的供应量而言，是远远不够支撑整个CBD的需求量。用阳光100副总经理范小冲的话说，“今天的CBD是住宅的透支生产，因为在CBD还没有真正形成的今天，只不过住宅比其他产品类型多生产了而已。事实上，是整个CBD区域的产品类型的提供失衡。”
　　从目前的CBD的购买力来看，120平方米以下的住宅产品是销售最好的产品，250平方米以上的产品也说得过去，而120平方米至250平方米之间的产品，却是销售的瓶颈，这恰恰说明了CBD区域住宅市场的现状。
　　■写字楼市场的厚积薄发加快了CBD的快速生成
　　CBD区域写字楼建设的缓慢和滞后成为有目共睹的事实。任志强曾经说过，CBD不是一天就建设起来的。事实的确如此，以CBD的核心———国贸而言，建设周期已经持续了将近20年，到目前还是建设期。如果说土地政策和金融政策决定了写字楼的建设周期的话，那么，开发资金的雄厚又决定了发展商的开发周期。从目前CBD发展商的角度来说，在开发资金捉襟见肘、建设写字楼承担高风险的时候，无疑开发现金流立竿见影的住宅项目成为发展商的首选。
　　目前的新城国际是一个综合写字楼、商业配套和住宅的项目，但是这个项目立项却是以写字楼为主体。而现在发展商为了追求现金流，缩小开发风险，显而易见地将住宅放在了前期开发。而为CBD急呼呐喊的潘石屹所开发的建外SOHO也是定位在一个商住模式的住宅上。难怪一位发展商坦诚而言，除了目前中国大的集团公司和境外公司在CBD具备一次性投资建设大型写字楼的能力以外，而现有的在CBD开发项目的国内发展商大多数都不具备短期开发写字楼的能力。
　　从土地政策而言，写字楼的土地出让金远远高于住宅和目前风靡一时的商住楼，同时在销售上又明显不如住宅和商住楼的机动灵活；从金融政策的角度而言，也不如住宅和商住楼具有优势。于是，我们看到，在CBD的商住楼与其他区域一样，同样受到买家的青睐。事实上，与中关村商住楼的需求不同，在CBD区域的商住楼只是市场的过渡产品，因为仅凭CBD这个概念就已经决定了该区域的市场需求。
　　记者了解到，目前CBD的写字楼已经初具规模，财富中心、新城国际等项目已经加快了写字楼的建设，今年将面世的国华电力项目就率先推出3栋总计10万平方米的写字楼，在未来的2至3年内，将是写字楼的供应高峰，2005年将达到近期的高峰，这当然与中国加入WTO，国外大集团和大公司即将进入，也有着密不可分的关系。可以说，CBD区域写字楼市场正在厚积薄发，届时，CBD区域将初具规模。
　　■商业配套正在发力CBD区域渐进趋于合理
　　去年下半年，建外SOHO一处商铺以拍卖的高价完成了该项目的市场“追求”。在CBD的总体规划中，写字楼—住宅—商业配套的比例分别是：5—3—2。从中不难看出，CBD的商业配套似乎都高于其他地区，如果说住宅小区的配套是综合型的配套，仅供该小区的日常需求的话，即便区域再放大，也还有一个半径，那么CBD的商业配套不仅仅只是这个区域的需求，同时肩负着与国际接轨的重任。
　　事实上，CBD不少项目在向消费群体兜售楼盘的时候，就已经将商铺的概念进行了推销，然而，CBD的商铺不同于住宅小区的底商，同时它也是向世人展示风采的象征。但是，发展商在推出商铺概念的时候，也仅仅是狭隘的“小农经济”，又有哪个发展商认识到商业配套的价值和意义。尽管政府在对商业配套做硬性要求的同时，是为了整个CBD的规划着想，但是发展商却将这些规划当做了“自留地”，从绝大多数项目商业配套的规划和设计就可以看到每个商业配套的“自我封闭”。任志强对CBD的商业配套是这样看待的，目前CBD大多数的商业配套还是传统的导入式格局，而且这些商业配套是“自我封闭型”，缺乏“以我为中心的对外开放型”。同时，任志强还客观地说，目前CBD的商业配套加大了建设速度，这对加快CBD的建设无疑是利好的消息。事实上，商业配套的跟进是为写字楼的大规模建设所作的前期准备。
　　■产品细分奠定CBD的阶梯性供给
　　从CBD市场销售的资料显示，120平方米以下的小户型在这个区域极具竞争力。正因为如此，当恋日国际以国际标准一居的50平方米至80平方米的户型突现CBD以后，尽管平均售价达到了12000元/平方米，但在短短的半年中几乎销售一空。而张宝全正是看准这一市场需求，苹果社区一期将推出的就是50平方米至100平方米的小户型，其主力户型在70平方米至80平方米之间。张宝全认为，这种户型是都市标准户型。
　　当CBD户型在150平方米至250平方米的项目普遍销售不佳的时候，金地集团推出的金地国际花园却选择了这个“禁区”，金地国际花园凭什么敢冒CBD之大不韪呢？金地集团副总经理陈长春认为，在CBD区域应该有不同层次的产品，在同行业的竞争中，最后所表现的就是产品的位置、价格和品质的竞争。其一，目前的CBD与泛CBD有着本质的差别，从客户的角度而言，是否会因为价格决定了他的消费呢？关键是心理的作用；其二，从产品的本身来看，决定产品的价格是产品的质量和舒适度；其三，面对不同的客户群体，同样的建筑规模会容纳不同的人群。他认为，最适合居住的户型就是150平方米至250平方米之间的户型。
　　市场的细分应该是CBD区域未来的趋势，范小冲认为，在CBD区域有不同的产品需求，应该有建外SOHO、新城国际、财富中心等这样的高端产品，同时也应该有苹果社区、富力城这样的小户型，以及相应的低端产品，这才能充分显示市场产品的细分。但同时，他也指出，在CBD的核心区域，发展商应该创造国际性的都市氛围，显现CBD文化的魅力，使得CBD以外的项目不能因为简单的距离就能达到这个氛围。否则，作为对购买住宅有理性的消费者来说，为什么不在距离CBD区域很近的地方购买价格相差一半的项目呢？全伟

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