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信贷政策应引导房地产业“软着陆”

2003年2月25日10:6 　　经济参考报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　央行日前发布的《2002年货币政策执行报告》指出，考虑到当前扩大内需、拉动经济增长、住宅业是新的经济增长点等情况，房地产信贷政策应采取软着陆的办法，就是说金融机构既要支持房地产业的发展，又要防止引发房地产泡沫。
　　报告认为，从当前全国房地产市场总体情况看，房地产市场保持健康、快速发展态势，供求基本均衡，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应量过大、房价上涨过快、住房结构不合理、房地产开发企业资产负债率高等问题，影响到房地产金融的发展，隐含了一定的金融风险。
　　自去年下半年，有关房地产泡沫的争议屡见报端。泡沫论最权威的声音来自国家计委，计委经济研究所的《中国行业景气分析报告》认为，由于房地产商对房地产未来发展预期的“过度”预演，导致房地产泡沫现象已经出现。对此，房地产商大多不以为然。开发商认为，的确存在房地产热，但说是泡沫为时尚早。最主要的论据是，90年代初的房地产热主要由投资推动，而此次则主要是由需求拉动。
　　央行报告虽然远没结束泡沫与否的争论，但却提出房地产信贷政策软着陆的观点。因为，无论泡沫存在与否，房地产经济都不能硬着陆。即便有泡沫，硬挤也不明智。作为国民经济三大支柱的房地产业，对去年经济增长的贡献近1个百分点。与此同时，也带来另外一种担心，即经济增长对房地产业的依赖程度较高。如果房地产业存在泡沫，一旦泡沫破裂，不仅会导致房地产业进入衰退，甚至会影响金融体系的稳定和国民经济的发展。摩根大通银行日前发表的研究报告也指出，今年中国经济的风险之一就是房地产硬着陆。
　　资料显示，2002年全国房地产开发完成投资7736亿元，资金来源主要是国内商业银行贷款、开发商自筹资金、销售定金及预收款和利用外资等四个途径。其中，银行提供的支持，使房地产业受益匪浅。去年四大行的房地产贷款规模都在3100亿以上，个人贷款总额已达到了6600多亿元，是1997年的35倍。以建行为例，去年贷款余额1.74万亿元，房地产贷款余额4751亿元，其中个人住房贷款余额2351亿元，房地产项目贷款和个人住房贷款大约各占一半。
　　据了解，现在金融机构14万亿元贷款，已经约有10%属于房地产信贷。其中，房地产开发企业的资金20%—30%直接来自银行贷款。此外，现在房地产项目多由建筑公司先行垫资施工，这部分资金投入大约占总投入的30%—40%，而建筑施工企业亦向银行贷款。还有至少一半以上的购房者申请个人住房抵押贷款。累加起来，至少60%以上的房地产投资来源于银行。从贷款结构看，真正的风险主要来自对房地产企业的贷款。
　　对于潜在的房地产金融风险，央行在去年年底，针对全国房地产信贷进行了大检查。如此规模的检查并不多见，上一次是在上世纪九十年代初房产泡沫最严重的时候。这次，央行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款情况进行了检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。
　　尽管这次检查查到一些违规操作，但总体结果并没那么严重。与此同时，银行已经开始对房地产的放贷采取更审慎的态度。光大银行对总资产和销售收入在5000万元以下的小客户不提供房地产开发贷款。工行加强了对房地产行业风险的监控，跟踪研究房地产走势及重点区域的房价变化，对于房地产价格明显过高的贷款项目，严控个人按揭成数。建行发放房地产贷款比过去谨慎了许多，对房地产信贷项目审批层层把关，自有资金达不到规定比例的项目，绝对不发放贷款。其他几家银行也大多如此。
　　有关专家认为，近年房地产投资与消费的稳步增长，都于银行信贷支持密不可分。银行借贷作为一种融资手段，其本身并不是泡沫。房地产业是否存在泡沫，关键是看资金投向和资产质量。而且，房地产泡沫的存在也有利有弊，关键在于将其控制在适度的范围内。适度的经济泡沫，有利于推动房地产发展、活跃经济，而泡沫过多，则会影响金融体系的稳定，但如果一下子挤掉泡沫，必定会影响经济的增长。既然根本没有涨到要爆的地步，何必硬生生地将泡沫挤破，应该加以政策引导让房地产业软着陆。
　　此外，银行体系、住房信贷体系是否健全，也是抵御房地产信贷风险的关键。房地产金融最为发达的美国，上世纪30年代就设立了联邦房地产贷款银行委员会，它与联邦国民抵押协会、联邦房屋贷款抵押公司和商业银行共同组成一套完整的住房金融体系。在我国银行资本金不足，不良资产率高的情况下，房地产信贷应占多大的份额才有利于优化资产结构？在住房制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷质量？都是亟待解决的问题。刘振冬

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