　　自1998年10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目亮相京城。截至2002年底，本市正式列入经济适用住房的建设项目累计39个，建设总规模2048万平方米，其中32个对社会公开销售，7个内部定向销售，已经竣工交用的有今日家园、玉海园、望京A4区等9个项目。
　　经济适用住房开发销售两旺
　　北京的经济适用住房在未来3至5年内，开发总量将呈稳定攀升之态，销售仍现旺销之势，原因如下：
　　目前，北京市还有164片、303万平方米危旧房和严重损坏房，约需拆除房屋934万平方米，涉及居民约34.7万户。为在2005年之前，基本完成城八区现有303万平方米严重损坏和危险房屋的改造任务，北京市政府去年下发的《关于做好危旧房改造工作意见的通知》，要求每年保证不少于5亿元的住房公积金个人委托贷款，用于危改拆迁居民购买住宅。另外，对开发企业而言，开发经济适用住房项目，有政府“戴帽资金”的支持，降低了开发风险，促进了项目成功运作。
　　北京房地产依然保持着强劲的发展势头，但却存在着隐忧：住宅市场供给与需求存在着严重的结构性错位，即目前开发项目供给量主要集中于中高档住宅，而对于市场需求量巨大的中低档住宅，市场供给量严重不足。这种情况不可能在一两年内得到根本性改观。因此，目前经济适用住房明显的“卖方市场”局面，很难在短时间内动摇，开发、销售的两旺局面仍会继续。
　　住房分类供应政策将长期实行
　　经济适用住房解决的是中低收入的城镇居民住房问题，虽然在我国推行的时间还不长，但参照国外的成功经验，作为我国住房分类供应体系的主要组成部分，它的存在和发展将是长期、客观的，不是三五年的短期、主观现象。
　　以美国为例，20世纪20年代末由于席卷美国的经济危机，美国政府开始介入住宅产业，形成住宅供求以市场机制为主、政府参与为辅的住宅产业发展制度。对高收入者供应商品房；对中等收入者供应“社会住宅”，政府对开发建设“社会住宅”的企业给予贷款担保和贴息支持，并调控“社会住宅”的建设标准和售价；对低收入者提供标准较低的廉租屋，只租不售，房租超过户收入25%以上部分由政府补贴。70多年过去了，美国对中等收入居民供应的“社会住宅”并未取消，原因在于政府通过直接控制实现对整个房地产市场的宏观调控，避免市场的大幅震荡，促进市场稳定发展；同时，“社会住宅”作为一项深入人心的德政，不仅有利于中等收入家庭住房的改善，而且作为市场住房分类供应体系的重要组成部分，有利于整个社会住房梯度消费结构的形成和发展，促进了美国房地产市场的长期繁荣。
　　住宅分布呈现边缘化郊区化
　　住宅边缘化、郊区化，作为一种国际潮流，主要起源于第二次世界大战结束后的美国，这股浪潮持续多年，并带动了购物中心、娱乐中心甚至制造业郊区化的过程，导致大量城市人口外迁。这股浪潮随后扩展到英国、瑞士、挪威、德国等欧洲国家。
　　在我国，市民一般不愿意向郊区搬迁。北京居民则不愿去四环外、尤其是郊区购房置业。交通问题成为居民购房置业考虑的首要问题，其次考虑的才是房价和户型等问题。这种情况，近期会有很大改变。近几年，北京高速公路网、地铁、轻轨铁路的不断建设和相继使用以及私家车的日益普及，交通问题已经不再是人们关心的首要问题。目前城铁西线正式通车，六环路通顺段开通，年内五环路和八通轻轨全线将开通，便利了相关区域居民的日常出行、家居生活。另一方面，郊区住宅环境优美、宁静，城市居民在选择住宅过程中，越来越多的人考虑到价格和环境方面的优势后，将购房置业的目光锁定在通州、东坝、石景山等边缘集团的住宅项目。
　　经济适用住房也应推陈出新
　　北京市经济适用住房市场一直处于供求严重失衡的状态，目前经济适用住房市场呈现出卖方市场、产品导向型的特点，开发企业只要能如期开发建设就不愁销售，而且是盖什么住宅，消费者都得接受，排号买房的人多得很。目前北京市大量危改、拆迁居民的外迁，在一定程度上加剧了这种“爆棚”局面。但伴随北京市经济适用住房总体开发量的不断加大、危改拆迁量的逐渐减少，尤其2005年之后，危改、拆迁基本停止，经济适用住房市场竞争无疑会大大加剧。这种竞争不仅存在于经济适用住房项目与其周边商品房之间，而且存在于地域相近的经济适用住房项目之间。
　　价格牌不是经济适用住房永恒的市场通行证，品牌才是长久立足房地产市场的杀手锏。仅仅依靠价格低廉来获得市场竞争的优势是不能长久的，经济适用住房的开发企业，只有通过提升以品牌为核心的整体竞争力，提高住宅品质、提供优质服务，才能驾御市场风云，长久立足于市场。
　　在我国居民奔小康的历程中，中等收入人群所占比重会越来越大。作为解决中低收入居民居住问题的经济适用住房市场的长期存在，必然会赋予“经济适用住房”这一概念具有动态特质，它的建设标准、规划设计、户型面积、建材使用等，都是动态的，仅在某一阶段相对稳定。因此，经济适用住房的建设标准应该是现代的，无论是环境、绿地还是施工材料、节能技术以及装修材料等都应该是现代的、不断创新的。　　北京金隅嘉业房地产开发公司总经理李祯祥

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