　　最近，楼市有关降价话题重新浮出水面。降价论支持者列举供应放大、销售趋缓、经济房冲击等事实证明楼市价格下降的理由。反对者认为楼市价格表面下降实际在攀升。争论来争论去，有两个事实是不容回避的，一是房子没有以前好卖了，二是低价位产品开始不断冲击市场。这些事实的背后，实际存在更为深刻的理由。炫特区总经理张卫克认为，北京楼市最大的特点就是供需断层。断层的后果在需求极为旺盛的前两年表现并不明显，现在，这种后果正在逐渐显露，成为制约楼市发展的瓶颈。
　　断层消费不利楼市发展
　　购房者普遍感到困惑的问题是，市场供应的项目那么多，新楼盘几乎一天冒出一个，但就是买不到自己需要的房子。这种供应与消费之间的断层，主要体现在几个方面：
　　主体需求与主流供应的断层：2000年前后楼市的繁荣是建立在高端消费基础上的。当年热销的名盘几乎全都是高档公寓，比如紫竹花园、阳光100、现代城、世贸国际公寓。金字塔顶端的消费需求趋向饱和以后，市场供应的主流产品仍然是中高档公寓。这种局面除了受土地成本的影响外，一个重要的原因是开发商的短视和对高利润的追求。
　　产品迅速老化造成时间断层：短视的开发商总是陷入这样可笑的尴尬境地——他总是在追赶潮流却又常常被人讥为落伍。楼市跟风的开发商大有人在，某些产品在某一段时间可能大受欢迎，但过一两年就成为明日黄花。现在市场上大量供应的落伍产品，用不了多少年就将成为建筑垃圾。
　　产品特性与需求的断层：照搬国外的产品和南方的产品，可能会产生轰动效应，也可能会造成水土不服。这种不考虑本土化的需求特征，不考虑本土需求的文化、经济特性的产品，其结果只能是水土不服。每个人对住宅的需要是不一样的，开发商对个性需求的研究远远不够，大量平庸的产品成为市场的主流。
　　产品供应的三个层面
　　楼市永远存在三类产品，这三类产品构成房地产市场供应的三个不同的层面。
　　第一层面：与消费需求断层的产品。如前所述，此类产品正在大量充塞市场。由于与需求错位，产品出现销售不畅的局面，空置与积压严重，结果为泡沫论者提供的论据。这类产品不仅造成资源的大量浪费，而且给楼市造成泡沫的假象，严重伤害到楼市的发展。
　　第二层面：与消费需求基本吻合的产品。每一类产品都有它的细分市场。只有认真研究某一特定细分市场并根据市场需求与竞争的状况生产产品的开发商，才有可能赢得消费者。
　　第三层面：引导创造客户需求的产品。什么是引导？什么是创造？消费需求不是凭空想象的，这类开发商必须具备先知先觉的本事，必须在新产品的研发中具有前瞻性，按照适度超前的原则，引入新的开发设计理念，使用新技术和新材料，打造出超前的产品。
　　谁是楼市的领跑者
　　事实证明，能瞄准市场需求的开发商和具有前瞻意识的开发商正在成为楼市的领跑者。在楼市经历了2002年“泡沫论”困惑后的今天，我们来对时下正在热销的二个项目进行个案分析，就能明白这一点。
　　炫特区：位于东四环石佛营，项目总规模30万平方米，共12幢楼。据说开发商最初的规划是做成市场上普通的塔楼与低层板楼，去年10月以后修改方案，推出全部精装修小户型公寓。户型面积比70平方米左右标准小户型小，比超小户型要大，因此兼有经济和功能齐全两大优点。2003年1月推向市场后，迅速形成热销局面。3月1日开盘当日即成交1.42个亿。该项目热销的理由在于它抓住了需求仍然十分旺盛的小户型市场中产品的空白点。
　　富力城：以32亿元人民币天价拍得广渠门外39公顷土地的富力城，正在演绎一个实力派品牌地产商的故事。但光有实力和品牌是不够的，还得有好产品。2003年2月正式开盘的富力城，开盘当日首推的两幢楼即全部售罄。富力城热销的理由是什么呢？一是价格，比一河之隔的建外SOHO便宜将近一半。二是位置，离国贸不到1000米。三是规模，三环内139万平方米的大社区绝无仅有。四是产品，户型经济紧凑，南方风格的大园林富有特色。还有一点，它对SOHO的拒绝，即它居住的纯粹性。从以上分析看，开发商体现在价格定位、规模打造、纯住风格方面的开发理念，在北京地产界具有相当的前瞻性。

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