或按公私二八分成或按每平方米400元收费
为充分发挥公有住房的使用效益，规范和搞活房地产市场，年初本市有关部门下发通知要求八大城区率先开展直管公房使用权交易试点工作。目前,东城、西城等一些城区已制定出实施细则,以规定本城区的交易试点。各区的试点效果如何？记者日前采访了有关方面。
使用权买卖最受关注
照通知内容，公房使用权交易形式包括：出售；差价换房；转租和使用权房换产权房共四种，其中最受关注的是出售公房使用权。据北京万德成房地产经纪公司的总经理井蕴娇介绍，在这四种交易形式中，差价换房和转租这两种形式都不新鲜，隐形交易在京城至少有七年的历史。使用权房换产权房倒是很新鲜，但从市场反应来看，较冷清。记者在市场上随机采访了几位公房使用权交易当事人，他们大都反映，使用权房要想换产权房，即使加上一定差价，其交易也很难达成。
公房使用权直接买卖之所以最受关注，是因为公房使用权买卖涉及到的环节最少，变现最快。
据了解，公房使用权买卖业务在八大城区都在酝酿或开展之中，虽然大多数房地产中介机构还在观望之中，但一些较早进行探索的中介公司已占得先机，据了解，仅万德成房地产经纪公司一家就促成了50笔业务。
各城区相继推出实施细则
许多城区都推出了试行办法，一个共同的环节就是公房承租人在出售房屋时需向政府交纳多少税费。据了解，上海公房上市转让时规定，出售人需按成交价的30％上缴财政。北京公房上市时卖方可得更多实惠。据代办过多次交易的井总介绍，各个城区的收费方式不一样。有的城区按照成交价的20％上缴税费。有的则按照每平方米400元收费。后者的操作如下：
公房合法承租人在中介公司的撮合下与买方签订书面协议。之后，交易双方持申请书、身份证、租房合同或房本等证件，在中介的陪同下到该城区房地局所属的房地产交易中心办理登记手续并按每平方米400元交纳税费。最后，该交易中心出具相关票据和证明，当事人凭票再到房产所在的房管所办理承租人更名手续。
但往往在办理承租更名手续时，事情变得较复杂，一些房管所表示需加收一些费用。
按照北京市的有关通知精神，直管公有住房合法承租人提出申请，并提供了相关材料的，直管公房经营管理单位应在规定的时限内办结各种手续，不得以任何理由予以拒绝。
但一些基层房管部门也道出了他们的难处，难处何在？
试点方案正在理顺之中
一些基层房管部门表示，每年房管所要支付大量的维修费在直管公房上，甚至维修费已经无以为继了。作为公房上市的最基本最直接的操作部门，应该收取或者由上级部门拨发一部分费用用于公房的自身维护。
据此，一些房管所不成文地规定，在办理更名手续时按每套房收取5000元的相关费用，平房以12平方米为一套规格。
因此业内有一种建议：能否将公房上市的权力进一步下放到各个直管房管部门，毕竟这些部门是在执行具体操作，而各区房地局主要负责登记和相应管理工作。如此便能理顺市场的职能管理。
建议之二：各城区最终执行统一的实施细则。如果各城区最终的实施办法不一样，将不便于老百姓和中介经纪公司进行公房上市交易，政策统一，便于市场规范。
建议之三：在将来，公房上市交易市场理顺之后，完善公房使用权上市制度。据介绍，在上海，公房使用权在上市交易时，可一次过户为产权房。
目前北京市的做法是：差价换房、有偿转让、使用权房换产权房后，该公房产权性质不变。 |
