　　日前，北京南大门最主要的交通干线京开路新发地西侧，一个建筑面积达25万平方米的低密度社区“风格与林”开始内部认购；而位于玉泉营南，京开路西北110万平方米的“万年华城”也将于近期推出，羊年南城楼市大战的第一枪已经在京开路打响。
　　南城楼市近年来的发展很大程度上倚重交通的建设——两广路、马家堡西路、南四环路等的通车对其沿线物业有极大带动作用，以两广路为例，通车前后楼盘的平均价格大约有600～1000元／平方米的涨幅。
　　而京开路作为北京的南大门，通车后对南城今后发展有着更大作用，短短的两年时间，其沿线已经形成了南城物业另一个扎堆地。“风格与林”和“万年花城”的亮相又为京开路沿线物业带来了新的元素。
　　京开路沿线物业主打低密度
　　由于地价相对低廉、交通条件顺畅和接近于郊区的生活特点，使京开路沿线形成了与亦庄开发区比较接近的低密度特色。
　　从玉泉营环岛往南，去年推出的“青岛嘉园”、兴涛社区的四期“诚品.兴涛”、外销住宅泰中花园以及月桂庄园、翡翠城、日月星城、丽园国际文化社区等均为多层、低层的板楼或叠拼、联排的Townhouse。2003年，翡翠城、月桂庄园都将推出户型适中的二期产品，多层板楼也有青岛嘉园的二期和清城，新近开盘的风格与林更是在产品规划、设计方面有自己的创新。
　　风格与林的户型面积在130～170平方米之间，5000元／平方米左右的均价使得一套两层的叠拼Townhouse总价仅65～85万，这个价格在城区内的二三环也只能买一套两居室。
　　北京的Townhouse尽管很受市场追捧主要原因在于这种产品在市场上的稀缺性，其产品本身并未完全成熟，比如：停放在自家花园的汽车使本来就不大的庭院显得更加局促；安装不过关的中央空调难以让过大的户型真正地暖和起来等等。作为二代的Townhouse，风格与林对这些细节给予了充分的关注。
　　京开路东部沿线的物业氛围比西部要差不少，特别是在西红门以北的区域，基本没有什么新的产品。这种现状在短时间不会有大的改善。
　　住在京开沿线利弊几何？
　　大配套少，过于倚重小配套
　　京开路沿线几个比较成熟的辐射居住区域如西红门东部、大兴的市政配套还是比较完善的，但紧邻京开路的一些项目则难以享受这种区域配套带来的便利，特别是在四环路以南的地区，包括丰台新发地区域、大兴西红门西区、黄村等区域，现阶段市政基础配套尚不完善；只是沿线星罗棋布地有一些小型商业设施，这部分市政、商业的配套有赖于沿线几个新项目的开发实力。去年开盘的经济适用房“瑞海新城”，以及叠拼的Townhouse月桂庄园、翡翠城都把社区配套的商业、市政交通作为项目开发的重中之重。
　　交通理想，收费恼人
　　京开路沿线的项目到市区的交通动线是比较理想的，以月桂庄园为例，在早晨上班时间到达复兴门也不超过30分钟。但对于京开路南端，特别是大兴区的一些项目而言，“西红门收费站”成了开车一族心头的“疙瘩”。每天上下班走高速，10元的高速费虽然不多，但总是美中不足。因此许多车辆弃主路而行辅路，致使主路车辆稀少，辅路则堵塞严重。大兴核心区的板式多层社区清城的开发商正在与有关方面探讨将收费站南移的问题，如果成为现实，住在该地区的有车族将有一个更好的心情。
　　亮点不多，操盘务实
　　京开路沿线的物业和南城整体楼市的特点一样，炒作不多。一方面是因为这个区域缺乏诸如投资、高科技等题材，另一方面也与该地区开发商比较注重务实的开发作风有关。京开路早期的低密度项目“九龙家园”开发商儒林房地产在2002年开发亦庄经济技术开发区的“氵师城百丽”时，其务实、低调的作风就很受客户的青睐。
　　务实低调带来的往往是比较突出的性价比，沿线的月桂庄园、青岛嘉园、日月星城以及郁花园等小区都是在不为人注目的情况下取得了较好的销售业绩。这几个项目都已经是现房，入住的业主也都比较认可这些项目的性价比优势。
　　当然，对于那些前卫、另类或者追求新潮的买家而言，京开路沿线可能就不是理想的居住地了，高档娱乐、餐饮、文化设施的不足难以将这部分客户吸引并留下来。
　　该地区唯一的高价位项目“翡翠城”则是京开路沿线的一个另类。颇具情调的设计与完善的规划弥补了配套方面的不足，当然，客户也要为此付出不菲的总价。
　　市场竞争不足，水平参差不齐，京开路沿线项目需整治
　　虽然京开路眼下出现了楼盘“扎堆儿”的现象，但没有像京顺路沿线那样形成高档别墅聚集的区域特色。各项目品质不一，客户群定位不同，贫富差距并存。这种缺乏共性的区域特色显然不利于强化区域属性，对于区域板块的竞争力明显有不利的影响。
　　同时，京开路沿线目前虽然有近30余个项目，但相对于40多公里的高速路而言，整体的供应量还不算太大，而且也没有完整的整体性区域规划，基本上是“你卖你的，我卖我的”这样各自为战的格局。
　　以京开路北端新发地为例，该区域有新上市的Townhouse“风格与林”、去年开盘的板楼社区“天伦锦城”与银地家园“优秀.赏”，“多元化生存”的特点逐渐凸现。新发地以西的“未来城”去年开盘时以“5S”概念推出，但只占总开发面积不到10%的一期，5万平方米11栋楼却延期交楼，部分业主已经开始退房。
　　这种整体水平参差不齐也是京开路沿线的一个特点——有设计独到的低密度产品，也有踏踏实实的板楼，同时还有少数资质欠佳的项目。如何将这些各自为战的项目进行一个整体的规划，周边环境如何改善等等，这些都将是今后京开路沿线进一步发展面临的关键问题。　　　　　　　　　　　本报记者高翔／文

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