　　房地产市场繁荣是全世界近年来通货紧缩的一大亮点。在折扣、无息贷款等促销手段的刺激下，中国的房地产热并未如有些人所说的经过2002年“寒冬”冷却下来，而是愈烧愈烈，其价格疯狂高涨，成为了目前全国良性通货紧缩情况下的反常，这种过热是一种泡沫，导致恶性通货紧缩或者通胀水平上升，还是能够帮助中国走出通货紧缩进而促进经济持续增长呢？
　　房地产市场的现状及其危机分析
　　房地产火热的主要原因是土地制度的改革。例如在上海，2001年40万元一亩的地皮，2002以80万元出手，如此昂贵的地皮经开发商的手打造成为“极品”楼盘，其房价的上升程度可想而知。另外，房地产投资结构也出了问题，商品房中的高档品种严重供大于求，同时也成为了加速城市化进程的阻碍。当前如此火热的房地产会带来危机吗？
　　房地产行业的特殊性在于土地的供给弹性很小，在经济发展的过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素的价格会增长得越快，地产价格的上涨也会最大。在经济增长的过程中，大家预期土地的价格会快速上涨，为了赚取土地价格上涨的资本所得，许多人将大量资金投入到房地产业，因此更加速了房地产价格的狂升。房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，而且，房地产的价格只涨不跌，银行以为房地产抵押贷款万无一失，所以不少银行发放过量的房地产贷款。不幸的是，当经济发展的速度因各种原因而放慢时，价格跌得最惨的也将是供给弹性最小的土地和房地产业，房地产投资者看到价格下跌，为了保护投资利益，竞相抛售，使房地产价格直线下落，泡沫随之破裂。
　　我们应该还记得日本房地产泡沫是日本经济形成消费不足、生产能力过剩至今未能走出困境的主要原因之一。日本房地产泡沫，主要是因为企业和个人把土地作为财富，而不是将土地用于经营。同时银行大量参与土地炒作，致使金融体系因土地泡沫的破灭而遭受重创。而中国的房地产行业目前也有“财富”积累之嫌。房地产上市公司的土地储备数量大得惊人。如果投资者们继续把土地作为财富，难免会步上日本的后尘。
　　以往房地产市场出现的问题一般为：房地产价格在短短时间内急速上涨，然后在某个顶点开始比以往的速度更快地滑落。而此时银行资产已过度向房地产行业集中，造成银行资产组合中房地产资产比例和抵押贷款比率过高。如果最后的房地产能够被消费掉，消费者的消费能力和还贷能力足够强，那么给经济带来的就是繁荣如果空置率过高，那么市场的繁荣就是一个泡沫，给经济带来“增长陷阱”。
　　房地产的“增长陷阱”
　　即使有以前房地产泡沫的宝贵经验，开发商们还是会不顾一切的蜂拥而至，这是为什么呢？很简单，都是为了利润。房地产项目往往都是分批开发，当一期竣工后，开发商往往将其抵押给银行以获得贷款。这样，开发商的实际利润率是300％。可是，高额利润必然伴随着高风险，那么谁将是这些风险的最终承担者呢？毫无疑问，是银行系统。
　　我们这里所说的房地产的“增长陷阱”是指房地产给投资者们一个经济繁荣的“假象”，尤其在世界经济衰退的大气候下，房地产无节制开发的后果就是泛滥，最终可能会使增长速度本来就放慢的经济雪上加霜，从而让整个经济踏入一个“陷阱”。房产价格越高，地皮炒作就越厉害，消费借贷和投资借贷越多，可是如果房屋空置超过保险底线10％，那么银行的呆帐、坏帐就越多，房地产泡沫可能会引发股市泡沫。因此，当我们在“增长陷阱”边上徘徊时，我们要提高警惕，跳过这个陷阱，让房地产行业成为推动经济发展的轮子，带动中国经济走出良性通货紧缩。
　　当然，我国目前的房地产形势大不同以前。1992年的房地产泡沫是因为房地产释放的空间只限于海南、珠海等少数地区，而如今中西部房地产有更广阔的需求空间充当战场，也不像日本出现可供开发土地供给短缺的状况。同时，吸纳群体已然不同，由于分期付款业务的开展，还有低首付的强力营销战略，使得“中等收入阶层”成为房产消费市场的新兴主力。再有，早期的房地产产业是劳动密集型企业，目前的地产开始寻求资本、信息、技术打造资本密集型企业，这样就把房地产产业中心转移到经济具有影响力的城市。但是，另一方面，中国要发挥的是劳动力密集的比较优势，经济发展的策略是“小步快走”，通过日积月累，最终实现经济的腾飞，房地产的过度扩张会导致资金的大进大出，可能影响整个经济的稳定。所以如何处置好房地产业的劳动和资本的应用情况是把握房地产业“度”的关键所在。
　　房地产的发展前景和真正的未来
　　美国虽然也有房地产热，但是它的经济的真正未来是“风险投资＋高科技”，是引导超前消费和投资潮流，依靠不以人的主观意志为转移的科技领域。在我国如何把“泡沫”变成“轮子”，可以从三方面着手：
　　1．控制银行在房地产借贷的比例。大量源自银行金融系统的资金涌向房地产业要具备风险控制意识，防止信贷的盲目扩张，不给泡沫经济留下隐患。
　　2．做好政府的预警工作。根据中国目前形势正确确定房价收入比，要做好各地房地产业的预警预报，看清泡沫危害、对房地产泡沫提出可行的防范措施。
　　3．房地产业要走好发展路线。首先，注意产品的定位，其次，强化品牌销售渠道，让其具有鲜明的个性，充分展现“以人为本”的理念，让其成为专业性、前瞻性、品位、质量、知名度合而为一的精品。
　　无论如何，房地产市场是一个在中国GDP中占有重要地位，在解决劳动就业，带动相关产业发展和改善人民生活中发挥巨大作用的产业。相信，在把握“度”的情况下，房地产行业必将给我国经济持续增长增添靓丽的色彩。（田传江）

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