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建立住宅质量保证保险是市场的选择

2003年3月25日9:9 　　中国建设报	【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】

　　伴随着房地产纠纷的大量出现，消费者的权益保证问题日益凸现。结合我国目前的实际情况，建立住宅性能认定与住宅质量保险制度，已成为市场经济的必然要求。
尽管我国的《建设工程质量管理条例》规定了建设工程保修制度，但其规定的是开发商与施工、勘察、设计等单位之间的保修责任。一旦住宅在房屋保修期后出现质量问题，由于购房者和这些单位之间并没有合同关系，不能直接找这些单位进行保修或索赔。建设部引入A级住宅质量保证保险机制后，购房者就可以在购房时同时获得保险公司的保单，发生问题后直接找保险公司理赔，从而降低购房风险。
我国现行的《城市房地产开发经营管理条例》虽然规定了房地产开发企业应当承担保修责任，但对于目前众多的项目公司来说，公司存续的时间较短，这一规定对其缺乏约束力。住宅是使用年限很长的耐用消费品，当住宅发生质量问题时，与消费者具有合同关系的开发商有可能会寻找借口拖延保修或不予赔偿。据报道，某地一小区从1999年入住后，每逢下雨就发生渗漏，购房者曾多次找到房地产开发商，要求对有质量问题的房屋加以修缮。开发商也曾派人来修过几次，但只是简单地将墙上的裂缝抹平，对开裂的墙体并未做实质性的修理。居民担心，3年房屋保修合同一旦到期，就不知道到哪里、找什么人才能解决这一问题。的确，因为住宅的复杂性和后验性，有的质量问题只有在使用中才能逐渐发现，购房者面临一些无法预料的风险。
质量是产品的根本和品牌的灵魂。个人及家庭成为住房消费主体后，消费者更加关注住房的质量、性能及其住区周围环境。而由于一些知名企业或楼盘发生了业主与开发商之间的严重冲突，引发了消费者对“房地产业的信任危机”。建立住宅性能保证制度，确保消费者的权益，已成为消费者维权面临的迫在眉睫的问题。
和日本、法国等发达国家相比，我国房地产市场发育还不成熟，住宅质量和性能不能得到根本保证。引入住宅质量保证保险机制，有利于保障消费者权益，化解开发商的风险，是确保住宅质量和性能的一种运作机制，可以解决消费者对住宅质量和性能的不信任感。同时，住宅质量保证保险也转嫁了开发商的风险，增加了开发商的信用。
住宅作为完整的商品是由开发商提供给消费者的，购房契约是开发商和购房者签订的，开发商是住宅产品的提供者，从法律关系来看，购房者就质量问题能直接追究的责任人只有开发商。国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。该条例明确规定了开发商首先应当对住宅质量承担保修责任和赔偿责任。如果发生大的质量事故，作为
单个企业，往往缺乏支付赔偿能力。通过建立住宅质量保证保险机制，可以使开发商从长期的保修义务中解脱出来，将风险转移给保险公司。目前个别开发商的不良行为，在个别地方已经有可能引发消费者对整个开发行业的信任危机，影响了购房者的消费信心。在A级住宅中引入保证保险机制，不但住宅本身的性能得到了各方面专家的检查、评审和认定，而且加入了保险公司的信用，使开发的住宅信用升级，可以增加开发商的诚信度。
结合商品住宅性能认定，开展A级住宅质量保证保险，中国人民保险公司将对通过建设部住宅性能认定的A级住宅提供期限十年的住宅质量保证保险，有利于保证消费者权益，化解开发风险，提高住宅质量，推动我国住宅产业健康、稳定地发展。将有力地促进住宅质量的提高，减少住房质量纠纷，增强消费者的购房信心。
　　　　　　　　　　　　　（建设部住宅产业化促进中心刘美霞博士）

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