　　最近，关于商品房价格问题各方面反映较多，认识也不尽一致。从政府的初衷来说，防止房价上涨过快，是为了保护群众切身利益，稳定消费心理，避免造成经济泡沫，自然无可厚非。但这类问题应建立在深入调研和经常性分析的基础上，不宜根据一时一地的信息做出总体判断。
　　(一)房价上涨过快依据不足
　　现在所说上半年房价升幅过高，均来自国家统计局公布的下列数据：
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　　商品房　　同比增长11.1％
　　商品住宅　　同比增长10.6％
　　办公用房　　同比增长38％
　　商业营业用房同比增长2.3％
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　　对此需做具体分析：
　　首先，应扣除物价指数，这是进行价格比较的前提。今年上半年物价指数为1.2％，扣除后各类物业升幅为：
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　　商品房(综合价)9.9％
　　商品住宅9.4％
　　办公用房36.8％
　　商业营业用房1.1％
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　　也就是说，除办公用房外，没有一类物业升幅超过10％，再考虑上半年人均可支配收入增长6.7％，价格波动处于正常区间。至于办公用房上涨38％，其本身属生产经营性设施，同居民消费无关，不应相提并论。
　　其次，应分析各类物业所占的比重构成。现在公布的商品房价格，是把住宅、办公楼和商业营业用房等各类物业捆绑在一起的平均价，其计算公式为：
　　商品房销售额÷同期商品销售面积。
　　按照上述公式，只有各类物业所占比重不变时，两个年度才能相比，如果各类物业比重变化，则不能相比。仍以今年上半年升幅最高的办公楼为例，全国31个省市中，上半年升幅超过30％的有12个省市，其中有6个省市超过50％，最高的176％，如果把这些售价上万元的办公楼同售价1千多元的普通住宅加权平均，则人为提升了普通住宅的价格。办公楼的价格政府历来就不管，因为作为宏观调控措施，过去几年一直征收15％—30％的投资方向调节税，没有必要再进行干预。从某种意义上讲，这类物业只要有市场，能卖得出去，放开价格对国家有利，每平方米至少可净得2000—3000元的税收。
　　第三，统计资料所举五个升幅超过25％的地区，均不足为例。
　　内蒙古：数据显示上半年升幅为30.8％，但该地区去年房价每平方米只有825元，全国倒数第4名，今年涨价后为1080元，仍比全国平均房价低57％，商品的个别价格向社会平均价格靠拢，是符合市场规律的行为，不会引发全面价格波动。
　　山西：去年每平方米住宅仅 628元，这样的价格在全国绝无仅有，今年涨价后为957元，仅为全国平均房价的50％，只能说去年房价过低，不应说今年上涨过快。
　　陕西：今年升幅为6.1％，被误列入涨幅25％的地区，应更正。
　　北京：房价过高由来已久，近两年正采取措施下降，个别项目涨幅达到25％不排除，但平均涨幅达到25％不可能。对此，北京市有关部门正作调查，据说只有一个项目每平方米上涨 600元，还未成交。
　　以上是就数据论数据，实际上目前统计数字问题不少。就全国而言，景气指数用以观察宏观走势是必要的，用以评判某一具体商品的价格就不一定准确，需要具体分析。
　　(二)地价上涨过快是房价上涨的重要原因
　　我国商品房价格基本上是政府调控下的市场形成价格，供求关系有一定影响，但不是主要的，决定价格水平的主要因素是成本。今年部分地区房价上涨，很大程度上与地价上升过快有关，举例如下：
　　(1)杭州：市中心滨江路某地块，今年拍卖最高价为每亩230万元。据当地报纸披露，该地段1997年每亩仅为10万元，1999年上升至30万元，今年初跃升为160万元，7月竞拍价达到230万元，四年上涨22倍。
　　(2)河南林州(县级市)：1998年每亩10万元，1999年上升为每亩15—20万元，2000年又上升为每亩20—25万元，今年上半年为25—30万元，两年上升 3倍，由于地价上涨房价由800元升至1200元。
　　(3)山西：太原市中心区去年每亩为80—100万元，今年上升为130万，升幅为30％。
　　(4)北京：除了出让金未涨外，土地补偿费、拆迁安置费均比过去提高，其中旧城改造地价每平方米达5000—5500元，搬迁安置费每户20一30万元，这些都转入房价，拉动房价上涨。
　　此外，现在还有一种现象值得注意：在“拉动内需”的口号下，不少地方巧立名目，大兴土木，其中确有为民造福的初衷，但也不乏急功近利的“政绩工程”、“形象工程”。没有钱就卖地，地价越卖越高；如果钱再不够，就靠拖欠工程款搞恶性滚动开发，债台越筑越高。据估算，现在累计拖欠施工单位的工程款已达4000多亿元。
　　(三)应客观看待企业盈利
　　近年来每当房价上涨都把开发商盈利作为一条罪状鞭伐，有欠公允。应该承认，哄抬价格非法牟利者确有人在，但大多数企业税后利润不到5％，近年甚至出现全行业亏损。据国家统计局资料，房地产开发企业自1997年以来就出现全行业整体亏损，其中1997年亏损10.3亿元，1998年亏损10.6亿元，1999年亏损35亿，按地区计算的亏损面积达61％。由于盈利水平低，向国家提供的税收减少，企业技术开发能力也受到限制，人世后我国开发企业遇到的最大挑战是技术落后，这方面的问题也应引起重视。杨慎

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