　　一段时间以来，我国房地产市场的“泡沫”问题引起了业内专家和有关部门的关注。他们提出，“过热”的房地产应当软着陆，并就如何牵引房地产软着陆发表了许多有益的意见和建议。
　　中国人民银行日前发表的一份报告认为，当前房地产“泡沫”的主要表现为，部分地区房地产市场存在投资增幅过高、土地供应量过大、房价上涨过快、住房结构不合理、房地产开发企业资产负债率高等问题，隐含了一定的金融风险。
　　银行贷款是目前房地产投资的主要资金来源，一旦“泡沫”破灭，将直接导致房地产贷款金融风险的显现，况且银行现有的房地产贷款不良率已经不容忽视。人行日前的一次调查显示，违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%；违规贷款主要集中于房地产开发贷款和个人商业用房贷款。
　　专家认为，尽管房地产领域有“泡沫”，但却不能“硬”挤使其破灭。他们的理由是：房地产投资占我国全社会固定资产投资的比例已经达到17.9%，如果降幅过大，将对经济增长造成一定的短期压力；占据房地产主导地位的住宅，是国家多年精心培育的消费升级商品，是比轿车更具有产业关联和强劲带动力的耐用消费品，如果调控失当，不仅影响居民消费升级的进程，进而可能延迟新一轮经济景气周期的到来。
　　为此，国家计委的专家认为，调控房地产千万不能采取一刀切式的降温，而应是哪里热调控哪里；房地产理想的情况是软着陆，投资增幅最好由逾20%回落到15%。
　　如何使这一软着陆的方案得以实现?许多专家建议：首先应严格控制土地储备贷款的发放，对房地产开发企业购置土地缴交土地出让金的，银行一律不得提供贷款；规范政府土地储备机构贷款管理，制定《土地储备机构贷款管理办法》。
　　其次，要加强房地产开发贷款管理，积极引导贷款投向。对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，银行不得发放任何形式贷款。贷款对象应为具备开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。
　　再者，应规范建筑施工企业流动资金贷款用途。银行发放的这种贷款只能用于购买必需的生产设备，严防施工企业的垫资行为。
　　此外，需强化个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。凡购买“商住两用房”的，一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
　　考虑到大量进入城市的新居民对住房有较大需求，一些专家建议，在“紧”的同时要有“松”的政策：银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面和受益群体；为减轻借款人不必要的利息负担，只允许银行对竣工验收的住房发放个人住房贷款；进一步提高普通商品房和经济适用房的供应比例；加快培育二级市场，平抑过高的房价。
　　专家建议，为落实这些措施，有关监管机构应建立房地产信贷业务定期检查制度，依据有关法规，加强对商业银行房地产信贷业务的监督，及时纠正违反法规的行为并给以处罚。
　　专家认为，随着房地产的软着陆和监管的日趋规范化，房贷的证券化将水到渠成；而房贷的证券化将有望促进房地产市场步入健康、持续、快速发展的轨道。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（上官卫国思远）

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