　　建外SOHO、左岸工社、碧水云天颐园都先后举办了商铺拍卖会。在开发商看来，选择好位置的商铺进行拍卖，容易聚集竞买人气，把价位拉高，这一定价的作用对于后续其他商铺的拍卖和销售都会有很好的示范作用，而在高档公寓和别墅租金走低的情况下，不少买家也看中了商铺优良的投资性能，可谓一拍即合。
　　渐入佳境
　　俗话说：“家有万贯，不如有个店面”，“一铺养三代”。近几年，浙江温州人就开始流行把买下的商铺作为聘礼或嫁妆送给新婚的儿女。
　　商铺作为房地产的重要组成部分，和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，因而受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。究其原因，有以下几点：
　　首先，投资商铺具有稳定性。租约的稳定性是商铺的一个优势。住宅的租约期限一般约为半年至一年，而商铺通常为三至五年，或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。先付后用的付款方式使租金收取也较有保障。
　　第二，投资商铺能长期升值。商铺的投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟不断升值。一般住宅用房会遇到打折问题，一般不会出现在商铺的价格计算上。长租不如买下，住宅有价，商铺无价。
　　第三，商铺具有高回报率。与人们传统的资本增殖方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，住宅用房的投资回报率约为6％至8％，而商铺的投资回报率则为8％至12％，有的甚至达到15％以上。购买小区商铺，随着业主入住，人气上升，商铺价值可以上升20％以上。
　　第四，商铺具有投资潜力。目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4比1至6比1，可见商铺价格还有较大的上涨空间。随着我国加入WTO，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的格局，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈地运动”。
　　第五，商铺可出租、亦可经营的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。随着我国加入WTO，市场化进程将进一步加快，人们就业选择日趋多元化。“与其为老板打工，不如自己当老板”，这种潜意识在许多人心里涌动。商铺30至80平方米投资一般在50万元左右，而且可以贷款，正好可圆这部分人“当老板”的梦。“进”，可自己经营；“退”，可出租，何乐而不为？
　　商铺的投资者主要有两种：其一是专业的商铺投资商，一般拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，通常自己也捎带经营，但不以经营为主；其二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。
　　有人做过调查，55％的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35％，另外有10％的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。
　　考察指标
　　■地段
　　一般说来，投资商铺首先要切记要抢占要地、先拔头筹。商业圈的性质及发展程度，都将直接影响未来店面的经营效益水平及场地的租金。新建的市场中其商铺的价位相对比老市场要便宜，有发展潜力的新市场经营门面的升值的潜力大、投资少。
　　其次，盯住一些新开发的城区，有快速发展的势头，在这些地段中，一些房地产商在开发临街住宅时，大都有经营门面供出售，如果这一地段有快速发展的势头，门面就会有价位的优势和升值的潜力。这些地段由于处于建设初期，人口密度小，门面售价十分低，但却很有发展潜力。
　　■商业氛围
　　小型商铺的拍卖最容易引起投资者重视，考虑的因素是商铺所在区域商业气氛是否浓厚，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业设施网点数及结构、配套结构等。
　　一般来说，商业圈半径在250米至500米之内为核心圈层；商业圈半径1公里左右为中心圈层；公共交通线路可以伸达的区域为次中心圈层；整个城市四周郊区及卫星城镇区域为外圈层；与该城市有密切地域经济联系的城市为（或城市圈）区域的影响圈层。按照这样的商业地域圈层划分标准，对于中小型商铺地点选择起决定性作用的商圈应为核心圈层；其次是中心圈层、次中心圈层。而外圈层和影响圈层则几乎可以不予考虑，除非是独家的特别经营。
　　■人流量
　　火车站、长途汽车站附近是往来旅客集中的地区，是适合商店开业之地，过往乘车的旅客选购的商品虽然非常广泛，但大多还是以购买不费时间、容易携带的商品为主。由于人群流动量大，这一地段商业价值较高，尤其适于发展饮食、食品、生活用品、当地特产等方面经营的商店。
　　买住房，讲究“地段、地段、还是地段”，买商铺就更讲究地段了，而且相差50步远，租金的价格就可能相差很大，因此商铺的价位也会差许多。
　　■适用性
　　即便不直接从事经营，竞拍者也最好考虑一下商铺的用途。如果认为适合做餐饮，那么要考虑经营餐饮的需求：如较宽敞的空间，可放下多张台面；至少16立方米的燃气容量，开火锅城则需要更多；良好的排污、排风系统等。用做超市或便利店是另一大需求，一般超市需要350至1000平方米，便利店不超过100平方米。
　　一般来说，商铺的适用性越强，其回租率会越高，回报率也会相应提高。
　　商铺门前不宜有遮挡店招牌的大树，门前不宜有马路的隔离栏杆或黄线，那会影响人流和停车，商铺最好在公交站点的两旁，而不宜正对着站点。公交站点可带来人流，但离得太近过于嘈杂，人们会无心消费。商铺层高最好在3．5米以上，可方便吊顶。含2楼或3楼的商铺，承租人一般不太喜欢。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　天问国际拍卖／文

　　拍卖规则范例
　　1．本规则依据《中华人民共和国拍卖法》及相关法规制订。参加本公司拍卖活动的当事人应仔细阅读本公司拍卖规则所列条款，并依此对自己在拍卖中的行为负责。
　　2．竞买人应于拍卖会前仔细看过拍卖的房产并咨询好相关手续的办理，拍卖后不得以不清楚该房产为由悔约。
　　3．竞买人在拍卖会前应凭身份证或企业营业执照填写并签署竞买人登记表，同时支付10万元人民币的竞买保证金，领取竞买号牌，以取得竞买权。凡用支票支付者，须待款项转到本公司账户后方可领取竞买号牌。对竞买成功者，保证金将充抵部分首付款；竞买不成功者，本公司将在拍卖会后当场如数退还竞买保证金。
　　4．竞买人在拍卖中举起号牌则表示接受此时拍卖标的的价位。一经本公司国家注册拍卖师落槌认定为最高出价人，则不得反悔，并应当场签署成交确认书，该成交具有法律效力。
　　5．如因竞买人违约造成拍卖不能成交的，保证金不予退还。如再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额并承担相应的违约法律责任。
　　6．竞买成功者应在拍卖会后当即与房产所有方签署购买协议书并支付相应定金。
　　7．本拍卖规则的解释权在拍卖公司，其他未尽事宜依照《中华人民共和国拍卖法》处理。
　　备注：竞价幅度每10万元为一阶梯，拍卖师有权视场上情况随时改变竞价幅度。　　（以上竞拍规则仅供参考）

【打印本页】　【对此发表评论】　【关闭窗口】