　　此价格战非彼价格战
　　北京楼市有没有价格战呢？这是个问题。
　　开发商当然是说不会有价格战，今年的市场仍然乐观云云；而中房协秘书长顾云昌在２００２年鹏润家园甩卖尾房时则认为，京城楼市的房地产价格战已经开打，房子迟早会和手机、家电一样开始价格战。
进入２００３年，京城东部、南部新盘供应密集，尤其是东部地区，年初新露脸的两三个楼盘如炫特区、东区国际等都不约而同采取了明显的低价入市的策略，一时间，似乎价格战疑云密布。
从北京东部几个涉足价格战的楼盘来看，有几个共同点。第一，总建筑面积比较大，如炫特区为５０万平方米，后现代城６０万平方米，苹果社区６０万平方米等等；第二，都是期房项目，这些项目无一例外的都是标准的期房项目，没有一个现房或者准现房开盘的；第三，都是中档项目，这些项目的价格都在５０００～６０００元／平方米左右。
从操盘的思路上看，这些项目推盘的时间都比较长，而且前期投入相对较少，所以对利润的要求也不像ＣＢＤ核心区的项目那么高。这些特点都决定了这些项目在开盘过程中肯定会充分地利用价格杠杆，那么价格战也在所难免。
但要指出的是，这种价格战与广州、深圳等地的房地产价格战有本质的区别。广州的价格战一般都是现房之间在品质、服务等方面不相上下的情况下靠价格作为最终的竞争手段。如华南板块的雅居乐、华南新城还有广州东部的凤凰城，全部是现房，景观、水系也一步到位，品质相差无几，决定性的因素就是价格。
雅居乐的价格比华南新城要低５００元／平方米，雅居乐开盘后，华南新城的销售几乎陷于崩溃状态，随后被迫降价。
而北京的现房项目总体上还是卖方市场，现房项目基本没有卖不出去的，西部的世纪城就是最好的例子，虽然北京近年房屋空置率有所上升，但尚在安全线以下。
所以北京的价格战只是期房项目之间为了更快地回笼资金，加快推盘速度而进行的一种营销手段，或者说是为了降低风险而采取的必要的措施。
促成价格战的六大因素
一般来说，爆发价格战的成因大致有以下六个方面：
第一，是要有足够多的供应量，同时这个供应量集中在某个区域之内，而在一个相对的时间内是供大于求；
第二，这些产品有足够的利润空间进行价格战，特别是那些有“泡沫嫌疑”的项目；
第三，产品有比较大的同质化倾向，如果是中档项目的话，价格战的可能性会更大；
第四，竞争策略，不排除个别项目希望通过低价竞争的策略抢夺市场；
第五，开发模式，如果开发商希望迅速回笼资金套现则有可能进行价格战；
第六，外部的经济环境，比如银行紧缩银根，对于主要靠贷款支持项目开发的开发商而言，为了保证资金链的稳定，必须加快销售速度以保证足够的现金流，这样也是导致价格战上演的一个因素。
从上面的分析，可以看出，除了东区ＣＢＤ外围以及东四五环之间有爆发价格战的可能外，其他区域尚无价格战的必备因素。
拿西区来说，在销售市场前沿拼杀多年的“逸成”销售总监季满如则认为，楼盘的价格主要由土地成本＋开发成本＋利润构成，可以想象，不同的开发商在同一局部区域内，拿到的土地价格相差不是很大，也就是说土地成本相差无几。西区与东区相比，高档豪宅开发的较少，万元以上的楼盘是少之又少，在局部区域内，各个楼盘的均价相差不过１０００～２０００元／平方米，而这个价格差异主要是因为楼盘的品质有所不同而产生，比如板楼与塔楼的差异，容积率高低的差异、社区规划的差异等等。与概念炒做频频的东区项目相比，西区的项目一直以来表现出来的都是相较为平实的风格，各个项目也是在一个没有背离自身价
格的价格体系内竞争。
价格战能使房子变成家电吗？
购房者最为关心的是，经过这样的价格战，房子能否像家电产品那样惠及老百姓。
房地产与家电等行业有一个显著的不同，即规模效应并不是很明显，难以通过规模开发大幅降低成本，这已经从根本上否定了地产与家电行业价格战的等同性。此外，参考土地、拆迁、建安、大市政、税费等等成本费用，正常情况下在双井地区盖栋房子，成本也在５５００元／平方米左右，这里还不包含精装修、家电的费用。一个住宅项目如果每平方米只有５００元的利润，那么只要在哪个环节稍微含糊一下，房地产就能变成“房地惨”，难道发展商真成了楼市解放军？在一个高风险地区苦战两年，居然最后无利可图？不合逻辑啊。
我们还是来仔细分析这种价格战背后的东西。
首先，低价是肯定的。但是，区域内大多数楼盘还不具备销售条件，因此，低价的风声很响，但是还没有现实交易。估计实际的认购也要在两三个月以后，至于签约，可能还要等更多的时间。
其次，低价是有局限的，并不会带动区域房价的整体下滑。低价的局限体现在三个方面。
第一，低价只限于开盘促销阶段，绝大多数楼盘最终还会回归到每平方米６５００～７０００元的均价水平。届时，大多数楼盘，可能会以超低价入市，但却在短时间内，迅速调价。因此，在时段上对区域平均房价影响不会很大。
第二，低价的范围局限在每个项目开盘的几个楼座内。从目前已经准备上市的楼盘看，未来几个月各个项目的总销售面积，估计只占区域整体规划总面积的５～７％之间。在整体销售份额上对区域平均房价的影响也是有限的。
第三，低价只局限在小户型住宅产品。目前，小户型住宅是市场上说得最热闹的、卖得最热闹的楼盘。但是，从在售楼盘的总体情况看，小户型还不是主流产品。除了易构等少数两个楼盘外，东部还没有出现更多的纯小户型社区。
因此，虽然在姿态上市场已经形成了“价格战”的趋势，但是，从整体市场结构看，价格战真真假假，至少从目前看，更像是发展商先声夺人，争取更大的市场份额的一种销售战术。如果，价格战真的来了的话，那么市场平均房价肯定就不是现在这种稳定的平均的持续小幅下降的曲线了。
“价格战”给购房者带来了什么﹖
价格战无论真假，都说明市场竞争更激烈了，只要事态没发展到价格恶性竞争的地步，购房者多多少少能得到不少实惠。
首先，发展商会削尖脑袋提升性价比。提升性价比在楼市上早说了两三年了，但早期，性价比提升虚的多，实的少，而现在从公共空间装修装饰、门、窗、厨卫、门禁选材等方方面面看，性价比的提升实的多，虚的少。
其次，房地产开发的利润被摊薄了。这种摊薄不是单纯的，单方面的让利，而是整个行业，从土地到现房，整个制造链条的平均利润的摊薄。因此，从产业结构上，就降低了最终销售价格。统计局统计的结果总是表明房价在均匀地下降，这种稳定均匀下降的趋势，也和产业结构利润的合理化进程有一定的关系。
良性的竞争使地产与暴利ｂｙｅｂｙｅ。
西部楼市
价格不是西区杀手锏
与“群雄争战”、“狼烟四起”的东部ＣＢＤ区域相比，西部区域内的价格战还没有达到“血雨腥风”的程度，步入羊年，区域板块内的“各路诸侯”并没有使出“价格”这一杀手锏搅动西部市场。
为何西部市场内相对较为平静呢？伟业顾问公司的李雪妍认为，这主要是由西部区域的供应量和需求量两个方面决定的。整个西部区域，长期以来土地的供应量就相对有限，可开发的面积也相对有限；而从西部区域的需求来看，本身就带有西部的特点，高科技公司、ＩＴ公司、高校云集，由于这部分人群收入相对较高，文化层次较高，又具有一定“西区情节”，因此，西部的购买需求一直以来都很旺盛。
在这一点上，中原公司的研究部经理关延彤也有着相同的观点，他认为，西部区域内的供需矛盾不是很突出，还没有达到“竞争白热化”的程度，价格的大幅度“跳水”在一段时间内还不会出现。
虽然西部区域内还没有出现打“价格战”肉搏的场面，但是在区域各板块内，竞争是暗潮涌动，各楼盘之间比拼“内功”的态势始终也没有停止过。提高性价比，实际上挤占的是开发商的利润空间，西部区域楼盘以提高性价比来参与市场竞争，比拼的是品质和服务，而不是简单地采用价格战的方式。
就写字楼市场而言，中关村区域写字楼的供应量也很大，但与东部扎堆项目血拼的状况有所不同的是，由于开发写字楼的门槛比较高，使得写字楼项目的风险要比一般住宅项目的风险低得多，所以尽管今年西区中关村写字楼的供应量较大，但尚不能形成价格战。
北部楼市
轻轨、奥运题材未尽
供量有限难以挑起价格战
尽管轻轨、奥运已经是北城项目不变的主题，但这两个题材实在是北京楼市最近几年少见的大概念，一时半刻还真吃不完其中的利好。
随着轻轨的通车和延伸，西三旗、上地以及望京的楼市还有发展的余地；而今年下半年奥运场馆的规划出台，还将会使一些受奥运规划影响而迟迟没有确定的项目上市，但同时还要看到的是，由于可开发土地的稀缺，北城的供应量已经大大落后于东城与南城，这些因素都使北城看淡价格战。北苑路一线的新增量在１５０万平方米以上，价格没有明显降低，新盘光大名筑的开盘价也在６５００元／平方米以上，北苑家园新区的开辟，价格还有不小的提升。在个别区域，价格会受竞争关系的影响而呈现波动，这也在情理之中。
大西洋新城副总经理赵武军认为，“价格战爆发”、“地产泡沫破裂”之类的说法都是夸大其词，北京的地产市场根本没有那么糟糕。今年，开发商会在保持原有价格水平的前提下，进一步提高自己产品的品质和服务水平，以此增加产品的竞争力，归根结底还是性价比的竞争。价格的降低是竞争手段的一种，但并非是最好或者唯一的方法，所以北京发生价格战的可能性非常小。
嘉铭桐城销售经理陶玮认为，不同的产品分别有自己的产品定位、销售目标群体，项目的规模、理念、特色也都不尽相同；而且现在的购房者也不再以价格作为唯一的选择标准，他们对产品优劣有自己的衡量标准，不是价格越低越吸引人，所以不会有明显的价格战发生。但是今年会出现更多的变相降价，也就是保持原来价格标准的前提下，提高产品品质或附加值。这种情况在去年已经有不少例子，相信今年会更多。
展望今年的市场，望京的价格会比较稳定，据悉近期会有三四个全新的产品推出，但全部是中小规模，不会对市场产生过多的影响。
清河、西三旗和回龙观地区今年新增供应量在３００万平方米以上。除去回龙观经济适用房以外，基本没有大规模产品，以中小规模居多。同时产品多以低价面世，降价空间不大。
太阳宫是北城竞争中最接近价格战的一个区域，２００２年的ＵＨＮ国际村、和泰园、太阳国际公馆、国展新座等项目卖的就参差不齐，竞争颇为激烈，随着太阳星城一期大约４５万平方米的推出，该地区的竞争将会进一步加剧，对于ＵＨＮ这样的高价项目有很大的杀伤力。
温榆河两岸作为北京最早意义上的富人区，也多少闻到了价格战的味道。今年预计有四五个新盘推出，同时受天通苑经济适用房的辐射影响，恐怕不会再有第二个橘郡了。
南部楼市
南城价格无战事
南城的房地产热也只是近一两年的事，无论是供应量还是价格，都远没达到价格战的“标准”。
２００２年两广路东端广渠门一带有七八个项目扎堆，富贵园、金第ＮＯＬＩＴＡ、新景家园、远洋得邑等项目同时销售，价格战似乎一触即发，但最终还是相安无事，各卖各的。谁也没把谁怎么着，到年底好像还都卖的不错。
总体上南城楼市还处于上升期，潜力和预期都被人看好，而且南城广阔的土地无法形成价格战必需的一个因素——密度。
虽然个别区域比如亦庄在新盘的数量开发密度上比较突出，颇有点价格战的样子，但如果仔细看，亦庄这块２００１年才被人发现、２００２年翻身的宝地仅仅是兑现了其自身具备的价值而已，整体还有一定的升值空间，距离真正的价格战还远着呢。
两广路沿线２００３年新盘的供应量不是很大，除了菜市口一带有几个新项目外几乎处于停滞状态。所以尽管不少人认为南城楼市大有潜力可挖，但怎样挖掘与何时才能形成现实的供应还有待观望。
同时，南城的地产项目的务实和低价策略也在很大程度上避免了价格战发生的可能。南城项目长期以来没有炒做的题材，价格中的“泡沫”成分本来就不大；而且今年是经济适用房放量的一年，经济适用房的开发本身已经极大地打压了同区域内商品房的价格与利润，南城项目价格战的空间实在有限。
东部楼市
山雨欲来
按照价格战成因的分析，今年的ＣＢＤ外围才是真正有可能打响价格战的区域，特别是在双井、朝阳路等区域这个特征更是显著。
双井井喷一触即发
今年新盘涌现呈雨后春笋之势。细数下来，全市新盘数目已近百家。东部的新项目更是有二三十家之多，尤其是以双井地区为代表的长安街南侧沿线区域的变化，更让人触目惊心。
前两年，长安街以南还不被看好，心理上就与长安街北的项目存在较大的差价，华腾园、九龙家园、东环十八等项目靠位置优势及早期较低价格依次热销，但项目的数量终究很少。
继之，借现代城的强势，珠江帝景、金港国际等中高档楼盘先后进入双井东部区域，逐步带热了整个区域。区域价位稳定在每平方米７０００元的中高档水准。后期，以后现代城为代表的小户型策略，将区域房价带到了每平方米６５００元的水准。此阶段，全区域开始热了，但项目并不密，没有形成成片开发的声势。
今年年初，双井地区风头突变。一方面，新项目突然密集释放，在近半年内，易购、苹果、风度柏林等项目纷纷入市，刹那间，区域项目鳞次栉比。去年，在地图上找个项目挺难，今年就变成了在双井东部找块空地很费劲了；另一方面，各个项目低价入市，双井地区的区域价位从每平方米７０００元降到每平方米６５００元用了一年时间，而从今年年初这两三个月看，各个项目的开盘价格已经开始向每平方米６０００～６２００元的水平逼近。
朝阳路一致对外
与双井地区的楼盘竞争一致对内相比，朝阳路沿线楼盘的竞争战略一致对外，楼盘相互间不太关注，眼睛全盯着双井、东南三环、东二环一带的对手。他们认为，都在ＣＢＤ边上，做ＣＢＤ的住宅买卖，凭什么你们就是项圈，我们就是拉链儿啊？都距ＣＢＤ不过一箭之地，驱车不过三五分钟，我们不就多拐一个弯儿吗？
不过双井地区的低价入市策略，肯定部分折抵了朝阳路沿线项目的性价比优势。但相比而言，朝阳路的竞争远不如双井惨烈，还停留在“山雨欲来风满楼”的阶段。
ＣＢＤ核心区巍然不动
尽管今年北京东部的项目竞争激烈，但对于ＣＢＤ内的高端产品而言，并无价格战的担忧。
首先，高端产品尽管价格高，但由于位置、交通以及在设计、园林规划等方面的优势，使得这些项目并不需要通过价格的优势占领市场。
其次，高端产品由于在高科技的运用、大市政、智能化设计、建筑用材等方面的投入都比外围的项目要高很多，加上国外设计机构不菲的设计费与ＣＢＤ内较高的土地成本，这些高端产品的成本也比较高，高成本的开发势必要求有高的回报，这也在另一个方面排除了价格战的可能；
第三，ＣＢＤ作为北京最大的一个成片开发区域，也是北京的一个品牌，同时也有赖于一批精品项目共同支撑起这个区域市场，政府在整体规划上也殚精竭虑，力避价格战等恶性竞争，区内的项目也意识到多赢不仅比单赢更有长远利益，而且还更现实。
第四，ＣＢＤ内的开发商在资金、品牌等综合实力上有比较明显的优势，不到万不得已，轻易不会采取价格战方式。（高翔曹小乐）

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