　　本报记者陶君日前，人民银行表示，关于“房产消费按揭比例将由现在的最高8成降至5成、取消原先购房消费贷款的利率优惠、参照香港地区一些银行的做法实行现房贷款”等消息并不准确，央行方面解释说，至于房贷政策是否会在近期调整，央行正在与其他相关部门制定切实可行的政策，已进行了很长时间的研究，但具体方案还在酝酿和研讨中。
　　这则澄清，实际证实了央行正在考虑部分抬高房贷消费贷款的门槛，特别是对高价房消费贷款的门槛。再联想到2002年底，央行进行的房地产信贷检查，说明央行正警惕和防范房地产业可能出现的“泡沫”。
　　此“泡沫”非彼“泡沫”
　　今年2月20日，央行发布了《2002年货币政策执行报告》，首次披露了此次商业银行房地产信贷检查的结果：“本次检查范围是2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元；个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元；个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％。”也就是说，在抽查的1468亿元房地产贷款中，违规金额约为365.5亿元。基于以上各方面的资料，大多数专家、房地产商都认为，央行很可能会在今后一段时间内控制资金流向房地产业。
　　广发证券多年从事房地产业研究的徐子庆研究员认为，央行正在研究的控制房贷政策，是基于国内近年房价上涨过快，老百姓买不起房，同时房屋空置面积大增等问题的相继出现。不少学者认为，国内房地产已经出现了“泡沫”，因此政府、银行等部门应该进行相应的调节。对此，徐子庆表示，国内房地产业是目前拉动内需的一个重要产业，从扩大内需的角度，央行对房地产业的政策调控不可能像1994年那么强烈，可能重点调控的对象是控制银行资金继续大量流向那些违规贷款的房地产公司、控制流向那些开发的产品超出社会实际需求的房地产公司等。
　　另外，2000年以来，国内房地产业迅速发展的态势与1994年前后出现的房地产“泡沫”还是有很大区别。2000年以来，虽然房地产开工和竣工年增长速度都超过了20%，但是房地产销售势头也一直较好，而且80%以上的购房者购房目的是自用；而在1994年前后出现的房地产热，大部分购房者购房目的是为了“炒楼”赚钱，而且购买的大部分是“楼花”。所以此次央行对房地产违规贷款的查处，不会造成大批“烂尾楼”出现，对房地产业的影响最适合的形容是“软着陆”。
　　30%自有资金是道坎
　　由于在过去几年，我国房地产开发市场政策的完善，市场竞争的优胜劣汰法则已经建立，此次政府和银行等部门对房地产业的政策调整，也许对个别房地产过热的地区、一些实力不强的房地产商、开发产品不适应市场要求的房地产商影响较大，但不会造成全局性的行业调整。2002年5月，国土资源部公布的《招标拍卖国有土地使用权规定》在一定程度上加大了开发商的资金压力。该规定明确：从2002年7月1日开始，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。各地也纷纷出台了关于经营性土地实行招标拍卖挂牌方式出让的具体规定。此前，央行还规定，高层住宅必须在竣工2/3、低层住宅必须在封顶后才能考虑放贷，这就堵死了房地产商卖“楼花”融资之路。
　　专家测算，一般来说，房地产的成本中土地成本占1/3、建筑成本占1/3、设计和市场销售等费用占成本1/3，如果严格执行以上银行的各项规定，房地产公司应该有的自有资本金起码包括购买土地资金，再加上部分建筑设计和营销资金，这最少也得占整个房地产项目总资金需求的30%，才能顺利开工到竣工。
　　而据国家经贸委提供的数据显示：2002年前三个季度房地产开发资金来源中，国家预算内贷款占0.1％，国内贷款占22.7％，自筹资金占30.3％，其他资金占45.2％，其中定金及预收款占38％，房地产企业的资产负债率在70％。从这个数据看，国内相当部分房地产商还是拥有30%以上的自有资金，这些房地产商即使在银行贷款条件趋严的情况下，起码还能维持项目的正常运转。当然，也有个别地区和企业例外，另据统计，如近两年因“地价和房价”快速上涨而闻名的杭州市，从1999年至2002年9月，房地产开发企业的自筹资金占比分别为：13.33％、11.61％、15.40％和18.30％。
　　从这些数据可以看出，过去几年，该地区房地产业每年维持超过30%的投资增率，其中相当部分资金是通过各种途径来自于银行。对于个别热点地区，如果银行真的抬高对房地产开发和消费贷款的门槛，部分玩“空手道”的房地产公司将要受到较大的冲击。
　　地产业将重新洗牌
　　自1998年以来，房价一直处于下降中的广州市、深圳市，目前基本达到了购销两旺的平衡，而且一些在市场中壮大的民营房地产“巨无霸”已经主导了当地房地产市场，如广州的富力地产、合生创展、南国奥园、恒大集团，年开发和销售量均超过10万平方米，已经具有了相当抵御风险的能力，所以，这些地区具有实力的房地产公司可能受此次政策调整的冲击不大。
　　在记者采访中，各房地产商均认为，央行查处对房地产违规贷款和可能抬高消费房贷的做法，将引至房地产价格上的结构性调整，同时也会推动房地产商的一次大洗牌。首先，此次调整对于一些没有土地储备和没有足够资金实力的房地产开发商来说，将是一个致命的打击。如今土地招标拍卖，少则几千万，多则上亿甚至几亿元，虽然可以分期付款，但付款期限严格，而且“四证”不全，将难以贷到款，所以只有一些有实力的开发商才能驰骋土地竞拍市场，而一些实力不够的房地产商要么被淘汰，要么就只能作有实力的房地产商的分包商。其次，此次政策变化会造成部分房地产商资金紧张、销售更加困难，这可能会促动高价房、长期空置房的价格下跌，从而带动整体房价下调的态势。不过广发证券的徐子庆研究员认为，从全国范围来看，房价跌幅不可能太大，因为经过此轮调整，房地产投资会放慢，而国内的房地产需求依然旺盛，所以会达到新的均衡。

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