素有北京楼市“晴雨表”之称的2003年北京春季房展会于4月6日落下帷幕。业内人士称：此次房展会是京城房地产界一个不小的转折点———由于竞争日趋白热化，京城开发商已经开始告别暴利时代、期房销售时代，楼盘的性价比将成竞争利器。
记者从四季房展组委会了解到，这次房展会是历次房展会中规模最大的一次。为期4天的春季房展会，成交套数为6593套，成交金额近35亿元。从成交量排在前面的楼盘看，小户型、低总价的房子最受欢迎，如年初推出的小户型“炫特区”一天就卖了146套。以往房展会，促销活动新颖、性价比好的新盘往往会是展会的亮点，还会出现排队争购的现象，销售的套数也会领先于其他项目。但此次展会由于项目普遍品质较优，而且产品层次丰富，因此没有出现以往展会争抢的现象。另外，此次房展会上现房比例大幅增加，说明北京楼市的需求趋向平稳，购房人的消费行为趋向理性化。
种种信号预示，今年将是北京房地产市场“强力盘整”的一年，北京的楼盘自此开始进入全面提升品质的年代，那些还将主要精力放到概念炒作而不是雕琢产品上的开发商要触霉头了。
56个新盘低价露脸70个现房项目等待业主
据了解，此次参展的新盘共有56个，占展会项目的1／3,为历次房展新盘最多的一次。组委会负责人祖建军分析，房展会中的新盘呈现出几个特点：一是单个项目规模较大，原来展会上新盘的占地总量10万或20万平方米以下的占到80%左右，而此次二三十万平方米以上体量的占到了80%以上，其中有4个项目还达到了100万平方米以上。二是开发商的产品属性与以往不同，原来新盘亮相时90%左右是纯住宅项目，而此次参展的产品呈现出了多样化的趋势，不再是单纯的别墅、公寓或住宅，而是出现了许多中间产品，比如TOWNEHOUSE，展会上出现的狮城百丽、流星花园、宽HOUSES等都属于这种类型，这说明开发商已经看到了市场需求的多样化和多层次化，同时也说明北京市场开始进入细分化阶段。三是新盘总价低，也适应了市场需求，有些新盘中的小户型不但总价低、相对单价也较低，由于性价比合理，卖得相当好。如炫特区、荣丰2000、SOLO等。“炫特区”销售经理朱春红告诉记者，他们展会期间共卖出631套房子，有相当一部分是40到50平方米的，这类住房极受婚前年轻人欢迎，单价虽算不上便宜(每平方米5800元)，但二三十万元的总价很吸引他们，满足了他们想尽快独立的愿望。在参展的56个新盘中，中低价位占到73.2%。其中，4500元以下的低价位新盘21个，占新盘总量的37.5%，4500元至6000元之间的有20家，占新盘总量的35.7%。祖建军认为，此次房展中低价位新盘增多的原因：一是楼市竞争的加剧使很多新盘采取低价开盘的策略；二是新盘单个楼盘开发规模呈现加大的趋势，规模化经营也使新盘的价格走向平稳。
除新盘多外，此次展会的另一“多”是现房多。现房是历次展会中最多的一次，本次展会参展项目155个，现房项目70个，占到了总参展项目的45.16%，而以往历届展会的现盘比例一般为15%至20%。祖建军认为，参展的现房多不外有两种原因，一是政府新政策的出台限制了开发商的上市进程，如房地局规定项目投资额的三分之二必须到位，建筑主体必须封顶等方能发证；二是早期盲目开发的项目没有卖出去，如今已是尾房。这类房占参展现房的30%左右。组委会综合部经理史国明先生认为，这一现象说明京城楼市的空置率在增加，开发商之间的竞争会愈发激烈。有专家认为，因房价偏高等各种原因造成的空置面积增多是不可避免的，这一部分的增长速度从目前情况看虽然快但还处于允许范围内。如发展商持“房”观望、不愿降价等，但支撑不住后最终还是会通过市场手段消化掉，毕竟“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价钱”。
促销方式：招招出奇但制胜不易
以往，在汽车展与房展中，人们会觉得车展更好看，香车美女，让观看的人感觉是一种享受。如今房展也毫不逊色，养眼之处绝不亚于汽车展。
本次展会，是各楼盘的促销手段最花哨的一届。以往展会的促销方式大多是赠汽车、赠家具、打折等，而这次展会的方式则一个比一个奇。美林香槟小镇把法国雕塑艺术大师罗丹的代表作《思想者》请到了现场。后现代城采用情景样板间推出的后office写字楼，营造的“体验式环境”也打动了不少买房人。当代万国城等项目在展会上推出了现房试住活动，令人感到楼盘促销买方市场的比重在增加。UHN国际村新推出的二期住宅用房屋模特来“吸引”买房人的眼球，“风格雨林”竟然搞起了人体彩绘，“炫特区”模仿“未来业主的生活环境”，还把青鸟健身中心请到现场做健美表演。各种促销方式看来极闹，但并非谁的促销手法最新奇、最为人称道谁的销售业绩就好。因为对购房者而言，打折远比花样的促销更实惠。
与新盘相比，老楼盘要“内敛”一点，以折扣让利等“实用”手段吸引买房人，如国典华园、观筑庭园、正邦家园、阳光家园、城市亮点、幸福艺居等11个项目参加了组委会推出的“团购”活动，三个以上的买房人到这11个项目中的任一个项目中买房，买房人就能享受到九折到九九折的优惠。
花样翻新的促销手段说明竞争之激烈，开发商不得不绞尽脑汁地吸引消费者的眼球，但最后占上风的依然是产品的质量和价格。开发商告别暴利房子价格向价值回归．
近年，业界为房产地市场是否泡沫的问题一直争论不休，专家认为，判断房地产是否存在有害泡沫，主要看土地和房屋价格上升速度有多快，交易笔数有多少，买卖目的是否正常。而衡量的指标是房地产开发商有没有暴利。前几年，开发商的利润大都在30%左右，而现在的利润平均为15%左右，有的则更低。从这个情况看，目前整个行业获得的利润是合理的，发展是健康的。业内人士曾分析，近年空置率上升的主因是房价过高，但如果各发展商都十分重视小区环境的打造，这部分的支出在一定程度上提升了房屋的价格。这种提升，也不属于价格上的虚增。
而从此次房展会，可以明显看出，开发商已经注意到这些现象，价格趋于合理、并开发出了众多受市场欢迎的低价位小户型，而性价比好的房子依然有供不应求的趋势。展会负责人祖建军说，原来的楼盘一般是值3000元却卖7000元；盖的是5000元的房，却卖1万元。而此次房展会显示出，楼盘价格与价值越来越接近。从参展商项目看，4500元以下的21家，占总参展项目的38%；4500元～8000元之间的20家，占总参展项目的37%；8000元以上的只有7家，占总参展项目的13%。
展会负责人史国明先生认为，持续了5年的房地产业繁荣景象今年开始调整，房地产业的总体景气已经冲高回落，挤压泡沫需要一个理智的调整。通过对本次参展项目的分析，开发规模加大是本次展会透露出的一个重要信息，这也将带动房地产的价格走向平稳，促使房地产的消费更加理智。 于淑霞 |
